סין מנסה להחיות את שוק הנדל"ן שלה - זה לא צפוי להיגמר טוב

הבעיות הכלכליות של סין לא מפסיקות, מחירי הבתים החדשים בסין יורדים כבר שישה חודשים ברציפות, ובשוק המשני נמצאים בירידה הגדולה ביותר מזה תשע שנים. קובעי המדיניות בסין מנסים מגוון רחב של אמצעים בניסיון לייצב את שוק הנדל"ן במדינה, אך בינתיים ללא הצלחה והמומחים צופים תוצאות קשות. האנליסטים של מוד'יס טוענים כי "במטרה לקזז את התפקיד המופחת של מגזר הנדל"ן בטווח הבינוני, יהיה צורך ברפורמות מהותיות המתאימות לצריכה וייצור עם ערך מוסף גבוה יותר בכדי להניע את הצמיחה".

הירידה במכירות הבתים בסין התגברה בחודשים האחרונים. בחודש דצמבר ירד ערך הבתים החדשים שמכרו 100 חברות הנדל"ן הגדולות בסין ב-35% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2022. ערך הבתים הסתכם ב-451 מיליארד יואן (64 מיליארד דולר), לאחר ירידה של 30% בחודש נובמבר.

בסיכום 2023, המכירות הכוללות ירדו ב-16.5% לעומת 2022, גרוע מהערכות מוקדמות שצפו ירידה של 15%. עם זאת, מכירות דצמבר היו גדולות ב-15.7% מהמכירות בנובמבר. שווקי הדיור היקרים ביותר בסין, בייג'ין ושנחאי, הקלו מעט את מדיניות רכישת הדירות על מנת לעורר את השוק. שתי הערים הקטינו את המקדמות לרכישה, הסירו את תקרת המחיר לבתים והפחיתו מיסים למוכרים. 

ביג'יינג מחזיקה כעת ביחס מקדמה של 30% עבור רוכשי דירה ראשונה, בעוד בשנחאי עבור דירה ראשונה הרוכשים ישלמו גם כן 30%, אך יחס המקדמה יעלה ל-50% מהדירה השניה ואילך. מטרת השינויים היא להעיר את הקונים ולהמשיך את שורת הצעדים שננקטו מאז חודש אוגוסט במטרה להחיות את שוק הדיור, שספג נפילה חדה במיוחד באוקטובר על רקע צניחה של שנתיים.

   30% מראש. שנחאי. צילום Li Yang on Unsplash​

למרות השינויים שנעשים, החולשה בשוק הנדל"ן הסיני ממשיכה. כאשר בסיכום השנתיים האחרונות - רק בארבעה חודשים לא נרשמו ירידות במכירות הבתים. כזכור באוקטובר, חברת הבנייה הענקית קאנטרי גרדן הולדינגס לא פרעה את חובותיה על אג"ח, לראשונה בתולדותיה. כמו כן, צ'יינה אוורגרנד, הקבלן עם החובות הגדולים בעולם, חמקה בקושי מכינוס נכסים החודש עם דחיית הדיון בבית המשפט. 

התמיכה מהממשלה

לפי הדיווחים בסין, הממשלה אמורה לתמוך במימון לקבלנים גדולים ולשפר את הגישה למימון עבור קבלים פרטיים מסוימים. התאוריה של הממשלה הסינית טוענת כי אם תמיכה סלקטיבית בהלוואות והתערבויות ממשלתיות ישירות יחזירו את האמון במגזר, עשויה להתרחש הקלה בסיכונים בהלוואות הקיימות של הבנקים. המהלך עשוי לספק לקבלנים, במיוחד הפרטיים, זמן נוסף להסתגל בו לתנאי השוק ההפכפכים. 

הממשלה הסינית צפויה ליצור כעת רשימה של 50 קבלנים, ולדרוש מהבנקים להגדיל את המימון עבורם. הדרישה כוללת בקשות ספציפיות להאיץ הלוואות ולקדם יחס שווה של קבלנים עובדי המדינה וקבלנים פרטיים בכל הקשור לעמידה בסטנדרטים לקבלת מימון מהבנקים. לפי מומחים בשוק הדיור הסיני, ההשפעה של המהלך תלויה באופן היישום של הבנקים. זוהי לא הפעם הראשונה שהרשויות דוחקות בבנקים להגדיל את ההלוואות לקבלנים, כאשר בפעמים הקודמות ניתנו הלוואות בכמות קטנה משמעותית מהצפוי.

                    הממשלה מנסה להחזיר את האמון. שי גינפינג נשיא סין צילום פייסבוק​​

 

בעיות של לפחות 6 שנים

אנליסטים ב-Fitch Ratings, טוענים כי הבנקים לא מתלהבים לספק אשראי לפרויקטים ללא בטחונות מספקים, במיוחד לקבלנים שהם לא עובדי המדינה ולכן הבנקים צפויים להישאר מאוד סלקטיביים בנתינת הלוואות חדשות, גם תחת הדרישות מהממשלה. בנוסף, יתכן וקיימת בעיה גדולה יותר, כזו שיכול לקחת עד שש שנים לפתור: נכסים למגורים לא גמורים. מספר הבתים שנמכרו מראש ולא סיימו לבנות אותם גדול פי 20 מגודלו של הקבלן  Country Garden , נכון לתחילת השנה, לפי בלומברג.

הקשיים של מגזר הנדל"ן פוגעים במשקיעים, בעלי הבתים ושוק האג"ח בחו"ל. מניות הנדל"ן הסיניות מתקרבות לשפל של 14 שנים. הדבר הכי קריטי כנראה הוא המימון המופחת לממשלות מקומיות שנמצאות לעיתים קרובות בחובות ומסתמכות על מכירות של שטחים כהכנסות. פחות בתים נמכרים = פחות הכנסות. צמיחת התמ"ג הכוללת של סין צפויה להאט ל-4% ב-2024 וב-2025, לפי מודי'ס. "במטרה לקזז את התפקיד המופחת של מגזר הנדל"ן בטווח הבינוני, יהיה צורך ברפורמות מהותיות המתאימות לצריכה וייצור עם ערך מוסף גבוה יותר בכדי להניע את הצמיחה", כתבו אנליסטים מ-S&P Global. 

עם זאת, לא כל האנליסטים פסימיים. "אם ממשלת סין תמשיך לטפל בבעיות המבניות במהירות, תימנע הסתמכות יתר על תמריצים מהממשלה ותשמר את הביטחון במגזר הפרטי ובכלכלה, המדינה לא אמורה לחוות קיפאון כמו זה שחוותה יפן", הוסיפו האנליסטים.

מוד'יס חותכת את דירוג האשראי

בעוד במודי'ס אישררו את דירוג ה-A1 של סין לטווח הארוך וציינו כי לכלכלה הסינית יש יכולת ספיגת זעזועים גבוהה, הסוכנות אמרה בתחילת החודש כי היא צופה שצמיחת התמ"ג השנתית של המדינה תאט ל-4% ב-2024 וב-2025 ותרד לממוצע של 3.8% מ-2026 עד 2030. בוול-סטריט ציינו שדירוג A1 נחשב גבוה מספיק בזירת ההשקעות, כך שהורדת דירוג לא צפויה לגרום למכירה כפויה מצד קרנות בינלאומיות. שתי סוכנויות הדירוג הגדולות האחרות, פיץ' ו-S&P, דירגו את סין +A, דירוג השווה ערך לזה של מודי'ס ושתיהן נתנו תחזית יציבה למדינה. 

במשרד האוצר הסיני הגיבו להודעתה של מודי'ס, אמרו כי הם מאוכזבים מההחלטה והוסיפו כי הכלכלה תמשור על התאוששותה ועל המגמה החיובית שלה. במשרד האוצר גם ציינו כי הסיכונים המגזר הנדל"ן ובממשלות המקומות הם תחת שליטה. "החששות של מוד'יס לגבי סיכויי הצמיחה הכלכלית של סין, הקיימות הפיסקלית ושאר ההיבטים אינם נחוצים", נאמר מהמשרד. 

הכלכלה בסין נאבקת להגיע להתאוששות חזקה לאחר המגיפה, כאשר המשבר ממשיך להעמיק בשוק הדיור, יחד עם החששות מחובות הממשלות המקומיות, האטת הצמיחה העולמית והמתחים הגיאופוליטיים שפגעו במומנטום. מספר צעדים שביצעה הממשלה הוכיחו עצמם כיעילים במידה מתונה והעלו את הלחץ על הרשויות להפעיל תמריצים נוספים. 

"בילינו את החלק הטוב יותר של שלושת השנים האחרונות בצפייה בסין מנסה להתאושש מהקורונה והשנה הייתה השנה בה המדינה סוף סוף נפתחה באופן רשמי", אמר ארט הוגאן, אסטרטג שוק ראשי ב-B Riley Wealth. "הקצב שבו הכלכלה התאוששה היה מאכזב". הקונצנזוס בקרב האנליסטים טוען כי הצמיחה בסין מאטה לעומת ההתרחבות המסחררת בעשורים האחרונים. רבים מאמינים כי ביג'ין צריכה לשנות את המודל הכלכלי מהסתמכות יתרה על השקעות המונעות על ידי חובות לזו המונעת יותר על ידי ביקוש צרכני. 
 

חוב של 12.6 טריליון דולר

בחודש שעבר, ראש הבנק המרכז של סין, פאן גונגשנג, התחייב לשמור על המדיניות המוניטרית מתאימה כדי לתמוך בכלכלה, אך גם דחק ברפורמות מבניות על מנת להפחית את ההסתמכות על תשתיות ונדל"ן בשביל צמיחה. החוב של הממשל המקומי בסין הגיע ל-92 טריליון יואן (12.6 טריליון דולר), או כ-76% מהתפוקה הכלכלית של סין ב-2022, עלייה מ-62.2% ב-2019.

באוקטובר האחרון סין חשפה תוכניות להנפיק כ-1 טריליון יואן (139.84 מיליארד דולר) באג"ח ממשלתי עד סוף השנה על מנת לנסות להניע את הפעילות במדינה ולהעלות את יעד הגירעון התקציבי לשנת 2023 ל-3.8% מהתוצר המקומי הגולמי מ-3% לפני כן. הבנק המרכזי הסיני גם ביצע הפחתות ריבית מתונות בחודשים האחרונים והזרים עוד מזומנים למשק. 

למרות זאת, המשקיעים לא שוכנעו, זרימת ההון מחוץ לסין עלתה בחדות ל-75 מיליארד דולר בספטמבר, הנתון החודשי הגדול ביותר מאז 2016.