לא רק בישראל - מחירי הבתים בארה"ב ממשיכים לעלות

מחירי הבתים בארה"ב המשיכו לטפס לשיא חדש בחודש יוני, כך לפי נתוני מדדי S&P CoreLogic Case Shiller. הכלכלנים טוענים כי מחירי הבתים ימשיכו לעלות, אך בקצב איטי יותר.

המחירים ברחבי ארצות הברית עלו בחודש יוני ב-5.4% לעומת אשתקד. אחד המדדים, שבודק את השינוי במחירים ב-20 מהאזורים המטרופוליניים הגדולים במדינה עלה ב-6.5% בהשוואה לשנה הקודמת. בכך, הוא עלה מעל לאומדני האנליסטים שצפו עלייה של 6.3%. לאחר התאמה עונתית, המדד הארצי עלה ב-0.2%, ואילו מדד 20 הערים עלה ב-0.4%. על בסיס נתונים לא מתואמים, זהו השיא הרביעי ברציפות של המדד הארצי, כפי שעולה מהנתונים.

המדד מפגר אחרי מדדים אחרים של מחירי הדיור, אך נצפה מקרוב בזכות המתודולוגיה המקיפה שלו. בניגוד למדדים של מחירי בתים חציוניים, שאינם מותאמים לעונות ועשויים להיות מושפעים מגודלם או ממחירם של הבתים שנמכרו, נתוני קייס-שילר (Case-Shiller) כוללים הן מדדים מותאמים והן כאלה שאינם מותאמים עונתית, ומיועדים להוציא מהמשוואה את ההשפעה של סוגי הבתים שנמכרו.
 

Highest real U.S. home prices ever!
According to Case-Shiller data using CPI-U Less Shelter as the deflator. pic.twitter.com/B2tvqJctgd

— John Wake (@JohnWake) August 27, 2024

מחירי הבתים הגבוהים, יחד עם שיעורי ריבית המשכנתא שנותרו גבוהים, הפעילו לחץ הן על הקונים והן על המוכרים. יותר מארבעה מכל חמישה משתתפים בסקר שוק הדיור של Fannie Mae מחודש יולי טענו כי "זה זמן גרוע לרכוש בית", ומכירות הבתים הקיימים שנסגרו נותרו נמוכות יחסית במהלך השנה עד יולי, כאשר המחירים נותרו גבוהים.

שוק הדיור הבלתי נגיש אי פעם

ליסה סטורטבנט, הכלכלנית הראשית של שירות רישום הבתים Bright MLS, אמרה בהצהרה "הלחץ כלפי מעלה על מחירי הבתים הופך את שוק הדיור הנוכחי לבלתי נגיש ביותר אי פעם. קונים המתכוונים לרכוש את ביתם הראשון ובעלי הכנסה ממוצעת, בפרט, מוצאים את עצמם יותר ויותר מחוץ לשוק הדיור".

לפי הודעת ארגון המתווכים הלאומי של ארה"ב מוקדם יותר החודש, מחיר הבית החציוני שנמכר ביולי עמד על 422,600 דולר, עלייה של 4.2% לעומת השנה הקודמת. מאז, מדד Redfin השבועי מראה כי המחירים נותרו מעל לרמות של השנה הקודמת, עם עלייה של 4% בארבעת השבועות שהסתיימו ב-18 באוגוסט.

על אף שהמחירים המשיכו להגיע לשיאים חדשים ביוני, קצב העלייה האט מאז חודש מרץ, כפי שמראים הנתונים. כלכלנים מעריכים כי ההאטה הזו עשויה להימשך. לפי התחזית העדכנית של Fannie Mae, עליות מחירי הבתים שנמדדות בנפרד על ידי החברה יואטו ל-6.1% ברבעון הרביעי, לעומת 6.9% ברבעון השני. העלייה במחירים תמשיך להצטמצם עד שנת 2025, ובסופה של השנה המחירים יהיו גבוהים ב-3% בהשוואה לשנה הקודמת.
 

הורדת הריבית תפעיל לחץ מטה על המחירים

כריסטיאן דריטיס, סגן הכלכלן הראשי של Moody's Analytics, כתב בדוח המאקרו האמריקאי מאוגוסט כי ריביות משכנתא נמוכות יותר יביאו ליותר קונים ומוכרים. "ככל ששיעורי הריבית יורדים, יותר בעלי בתים יהיו מוכנים להציע את ביתם למכירה, מה שיפעיל לחץ מטה על המחירים", כתב דריטיס. "אף על פי שלא צפויה האצה במחירים, גם לא צפויה ירידה משמעותית בהם, מכיוון שהביקוש לדיור הנובע מגורמים דמוגרפיים נותר חזק".

התנאים ישתנו בהתאם למיקום הגיאוגרפי ולתנאי השוק המקומיים. ביוני, המחירים בניו יורק, סן דייגו ולאס וגאס צמחו בקצב המהיר ביותר, עם עליות שנתיות שנעו בין 8.5% ל-9%, בעוד שבפורטלנד שבאורגון, דנבר שבקולורדו ומיניאפוליס נרשמו העליות המתונות ביותר.

בכל הנוגע לשכירות, השוק מציג תמונה מעורבת. ברמה הארצית, מחירי השכירות החציוניים בארה"ב לדירות התייצבו, עם מחיר ממוצע של 1,987 דולר נכון למרץ 2024. עם זאת, ערים מסוימות כמו שיקגו ודה מוין חוות עליות משמעותיות במחירי השכירות, העולות על 15% בשנה, בשל ביקוש גבוה והיצע מוגבל.

מצד שני, כמה ערים, במיוחד בטקסס, חוות ירידה במחירי השכירות בשל עודף היצע. פורט וורת', למשל, רשמה ירידה של 10% בשנה, כאשר שווקים כמו יוסטון ודאלאס חווים גם הם ירידות של מעל 5%.

בהסתכלות קדימה, צפוי כי צמיחת מחירי השכירות תישאר מתונה, כאשר אזורים מסוימים אף יציעו הטבות כמו שכירות חינם או ויתור על דמי פיקדון ככל שרמות ההיצע עולות. דינמיקה זו, עם זאת, תשתנה מאוד בהתאם לתנאי השוק המקומיים.