חברת הנדל"ן שגוזרת קופון ממהפכת הטכנולוגיה

המשפט "אל תבלבל אותי עם העובדות כי כבר החלטתי" מקורו בספר Republic של אפלטון, מה שמראה שהפייק אינו עניין חדש. אבל מה שקורה בשנים האחרונות ובמיוחד מאז נכנסה הבינה המלאכותית לחיינו, מתחיל להיות מסוכן. הבחירות בארה"ב מתקרבות והתואר "בחירות ה-AI" הולך ותופס במהירות, כאשר מומחים רבים מזהירים שהבחירות יוכרעו באמצעות הדיס-אינפורמציה שהשפעתה על הבוחר הולכת וגדלה במהירות. מילא שהבוחר ניזון מפייק ניוז ואז התוצאה הכי גרועה תהיה שהאריס תנצח את טראמפ או ההפך, אבל כשמדובר בעולם ההשקעות, בוול סטריט, ששם כבר ברור שה- AI memes ו- Deepfakes מובילים את המשקיעים באף, התוצאה יכולה להיות משבר ענקי!

התזזיתיות של המדדים מאז תחילת החודש פשוט מטורפת והפרשנות לגבי זה פשוט מטומטמת, זו התוצאה של השתלטות הפייק וה-AI MAME על קבלת החלטות ההשקעה ועל העובדות. זו הסיבה, לדעתי, שהמשקיעים חייבים להתמקד יותר ביכולותיהם האישיות ופחות במומחים.

קחו למשל את מקהלת "המיתון שמתקרב", שחוזרת לזמר בקול גדול. נכון, גם מומחים רציניים מאוד שותפים לאזהרות אלו אבל יש גם עובדות. המקום כאן קצר מלעבור על כל העובדות, אבל מי שבאמת מחפש אז ב-2018 ייסד סטיב באלמר, מנכ"ל מיקרוסופט לשעבר, את אתר ה-USAFacts שמשימתו לספק לקורא עובדות על ארצות הברית שמושרשות בנתונים. "ברגע שיש לך את המספרים המוצקים והבלתי משוחדים מאחורי הבעיות, תוכל להחליט בעצמך". לאחרונה הוציא באלמר, שמממן מכיסו את האתר כתבה תחת הכותרת "האם כלכלת ארה"ב חזקה?" תקראו בעיון.
 

נישה שנוצרה בעקבות מהפכת הטכנולוגיה 

תחום ה-Facility Management (ניהול מתקנים) הוא אחד מהנישות התעשייתיות שמייצרת מהפכת הטכנולוגיה. התקדמות המהפכה והשפעתה על עולם העסקים, החברה והכלכלה, יצרה מצב שבו כל חברה, בכל תחום, מעדיפה להעביר את כל הפעילויות שלה, שתומכות  בנושאי ההתמקדות שלה, למיקור חוץ, מה שמייעל את  החברה, מוריד עלויות משמעותית, ומאפשר לה להתחרות טוב יותר.

מיקור חוץ אינו דבר חדש בתעשייה, אבל הפיכת הנושא לחלק בלתי נפרד מהאסטרטגיה של כל חברה וההבנה, שהולכת ומתקבלת, שזה הדבר הנכון לעשות זו התרומה של התקדמות מהפכת הטכנולוגיה. מדובר בפונקציה עסקית, בינתחומית ומקצועית, שמשרתת ומתאמת ביקוש והיצע של מתקנים ושירותים בתוך ארגונים ציבוריים ופרטיים באמצעות שילוב של אנשים, מערכות, מקומות, תהליכים וטכנולוגיה. מדובר בתעשייה שצומחת במהירות לצד התקדמות מהפכת הטכנולוגיה. שוק ניהול המתקנים העולמי, שב-2023 הגיע ל-1.39 טריליון דולר, מוערך ב-1.46 טריליון דולר בשנת 2024 וצפוי להגיע לכ-2.38 טריליון דולר עד 2034.

חברות כמו Aramark (סימול:ARMK), Cintas (סימול:CTAS), CBRE (סימול:CBRE) ושכמותן מספקות שירותים בתחומים שונים שעוזרים לחברות להתמקד בתחום הפעילויות מייצרות ההכנסה שלהן, כאשר את הפעילויות שתומכות בייצור ההכנסה הן מעבירות למיקור חוץ, מה שמאפשר התמקדות והתייעלות. המשקיעים מבינים את התהליך והחברות שמובילות את המהלך הזה, כפי שתראו בשלוש הדוגמאות שהבאתי, נסחרות בהערכה גבוהה, כולן בשיא כל הזמנים והקונצנזוס חושב שכך זה יימשך.
 

חברת ההלבשה הגדולה קנתה שליטה

בחרתי להתמקד ב-CBRE, שאחריה אני עוקב מאז 1981 כאשר רשת חנויות Sears, Roebuck & Co, אז הרשת הגדולה בעולם בתחום ההלבשה, הודיעה שרכשה שליטה בחברה. רציתי להבין מה הסיבה לרכישה והסתבר לי שסירס, אז בשיאה, התכוונה להפוך לקונגלומרט עסקי-פיננסי, כאשר CBRE (אז בשם Coldwell Banker) תהיה הבסיס לצד הפיננסי. אלא שתשע שנים מאוחר יותר, לאחר משבר 1987, עמדה סירס בפני פשיטת רגל, וקבוצת רכישה, בראשות קרן ההון קרלייל (סימול:CG), רכשה את Coldwell ב-300 מיליון דולר, כעשירית מהמחיר ששילמה סירס.

בקיץ 2004 הנפיקה קרלייל את החברה לפי 17 דולר למניה (שווי שוק של כ-1.8 מיליארד) שירדה מיד לאחר ההנפקה ל-13 דולר, אלא שעד 2007 "רכבה" המניה על גל העליות בנדל"ן ובסוף אותה שנה הגיעה ל-43 דולר. משבר 2008 הוביל את המניה למטה עד 2 דולר בתחילת 2009, ומאז עלתה המניה ב-2718%, ב-174% יותר מהנאסד"ק, ב-370% יותר מה-500P&S וגם הכתה בגדול את כל סלי הנדל"ן למיניהם.

מהכנסות של 4.2 מיליארד דולר ב-2009, רווח תפעולי של 242 מיליון והפסד נקי של 27.6 מיליון או הפסד למניה של 12 סנט, הציגה החברה ב-2023 הכנסות ורווח תפעולי של 31.9 ו-1.1 מיליארד ורווח נקי של 986 מיליון או 3.84 דולר למניה. קונצנזוס האנליסטים צופה הכנסות של 35.5 ו-39.3 מיליארד לשנים 2024-25 ורווח למניה של 4.82 ושל 5.94 דולר למניה. החברה (וגם רוב האנליסטים) רואה עתיד וורוד לפניה.

CBRE מובילה את אחד התחומים העיקריים של ניהול מתקנים, הנדל"ן שכולל ניהול של סביבות בנויות פיזית ומכונהHard Facility management  או Hard FM. החברות שפועלות בתחום מתמקדות  בתחזוקה של חללי עבודה, מבנים ותשתיות אחרות. זה עשוי לכלול גם תכנון, עיצוב, מקום עבודה, בנייה, שכירות, אכלוס, תפעול ותחזוקה, ריהוט וניקיון.

צילום: Pixabay

מדוע התעשייה הזו כל כך חשובה וצומחת במהירות? כי היא מורידה מהנהלות חברות הנדל"ן את הצורך שלהן להתעסק בדברים כמו תחזוקה ותפעול שצורכים כ-70% מהעלות הכוללת של בעלות על מתקן. בהתחשב במגוון רחב של שירותים הכלולים בניהול מתקנים ההחלטה על מיקור חוץ של שירותים אלו לספק שירות ייעודי אחד שיפטור מנהל מתקנים מכל האתגרים הנלווים לתחזוקת בניין היא הגיונית, וזה נכון לגבי כל תעשייה.

הזכרנו כדוגמה את חברת Aramark מפילדלפיה שמספקת שירותי מזון ומתקנים מתלווים ללקוחות חינוך, בריאות, עסקים ותעשייה, ספורט, פנאי ותיקונים בארצות הברית ובעולם, ואת חברת Cintas שמספקת מדים ובגדים אחרים, לרבות ביגוד חסין להבה, מחצלות, מגבים ומגבות לחנויות וכן שירותי ניקיון וציוד לשירותים, שירותי עזרה ראשונה ובטיחות ועוד. תבדקו את דוחותיהן של החברות הללו ותגלו עד כמה נישת ניהול המתקנים עוזרת. המשקיעים, כאמור, מבינים זאת.

CBRE הוקמה למעשה ב-1906 כחברה לטיפול, תחזוקה וניהול של נכסי נדל"ן, אבל עד שהגיעה לבורסה ב-2004, עברה גלגולים רבים. מייסדי החברה הבינו כבר בתחילת המאה שעברה שנוצר צורך בהקמה וניהול מקצועי של מערך ייעוץ, תמיכה ומימון בתחום הנדל"ן, מערך שישפר את רווחיות חברות הנדל"ן למיניהן. אבל היכולת לבצע זאת בצורה טובה ביותר, באמצעות תמיכה טכנולוגית, התחילה להתפשט במהירות רק בשנים 2008-9 בעזרת מהפכת האינפורמציה.
 

90% מחברות פורצ'ן 100 הן לקוחות 

כיום, כמעט 90% מחברות Fortune 100 הן לקוחות של CBRE וכך גם רוב משקיעי הנדל"ן המוסדיים הגדולים בעולם. מדוע? בגלל היכולת שלה להציע פתרונות משולבים למשקיעים ולמשקיעים בנדל"ן ביותר מ-100 מדינות, בגלל היותם מובילי שוק עולמיים ברוב קווי העסקים בסקטור, בגלל היכולת לסייע ללקוחות לייעל את עלויות הנדל"ן, הערך, החזרי ההשקעה והחוויות במקום העבודה, יכולות שמשולבות עם פלטפורמות המחקר והנתונים הנרחבות שלהם.

"הזדמנויות הצמיחה העתידית שלנו", כותבת החברה, "מועצמות בגלל הבסיס הגדול והמתרחב של נדל"ן מסחרי ברחבי העולם והיכולות שלנו לספק את כל צרכי הלקוחות. זה, בשילוב עם חוזק המאזן שלנו, מספקים לנו גישה לכישרונות מובילים ולהזדמנויות צמיחה משכנעות". כך כתוב בפרק ה-Business שמתחיל בעמוד 3 ב-K10 המצורף. 

דוגמה חשובה היא בתחום מרכזי המידע (ה-Data Centers) שהפכו בשנים האחרונות לאחת תת-הנישות המובילות של תעשיית הנדל"ן. 7758 מרכזי מידע היו בעולם בשנת 2023 ומתוכם 2937 בארה"ב, 378 בגרמניה, 367 בבריטניה, 230 באוסטרליה ו-228 בצרפת כאשר ישראל מובילה במזה"ת עם 48 מרכזים. מרכזי נתונים הם החוליות הפיזיות של תשתית האינטרנט, התומכים ביכולות ה-IOT, מחשוב ענן ובינה מלאכותית. שווי הקרקע שעליה מתוכננים להיבנות מרכזי נתונים בסוף 2023 עלה פי 10 ממחיר הבנייה של המרכז הראשון שנבנה בווירג'יניה ב-2018.

פט לינץ', מנכ"ל עסקי התשתיות הדיגיטליות בחברת CBRE, אמר ל-CNBC כי הביקוש, שכבר חזק מאוד, זינק לאחרונה, הודות לעלייה בדיגיטזציה ובינה מלאכותית, ונדים מג'ג'י, מנכ"ל משותף עולמי של בלקסטון נדל"ן, הוסיף, "כשאנחנו מסתכלים על העסקים הגלובליים שלנו היום, לא רק בתחום הנדל"ן, אלא בכל הפירמה, אנחנו רואים במרכזי נתונים קבוצת הנכסים המרגשת ביותר".

CBRE הייתה מחברות הייעוץ הנדל"ני הראשונות שזיהו את הפוטנציאל במרכזי מידע ש-700 מהם היא משרתת כיום. שירות מרכז הנתונים של החברה מאחד את הנדל"ן, המתקנים ומערכות הטכנולוגיה של מרכז הנתונים של הלקוח למודל תפעולי ופיננסי אחד. "בין אם אתם מחפשים לפתח, לבנות, לקנות, למכור או לנהל ולחדש מרכז נתונים בודד או תיק שלם", כותבת החברה, "אנו מומחים בפתרון אתגרים מורכבים עבור אחד מסוגי הנכסים הדינמיים ביותר בתעשייה. על ידי שילוב מומחיות שוק עם מודיעין מקומי, אנו מספקים פתרונות מקיפים השומרים אותך לפני מגמות וטכנולוגיות רלוונטיות".

חלק גדול מהאופטימיות לגבי CBRE קשור במעורבות החברה בהקמה וניהול של מרכזי המידע שלפי ההערכה  יעלה מספרם ב-70% בארה"ב ב-2024-25 בהשוואה ל-2023. 
 

המנכ"ל שנחשב לאחד ממומחי הניהול המובילים

את החברה מוביל בוב סולנטיק שהגיע אליה כתוצאה ממיזוג עם חברה דומה בשם Trammell Crow ב-2006. האיש נחשב לאחד ממומחי הניהול המובילים (גם מרצה בתחום הניהול) והוא שניווט את החברה למיקומה בתעשייה היום. המשקיעים והאנליסטים מכבדים אותו וזה חלק מפרמיית ההערכה שהחברה מקבלת בוול סטריט.

לבסוף, חמישה אנליסטים עדכנו דוחותיהם על החברה מאז פורסמו נתוני הרבעון השני של 2024 ביולי שהיכו משמעותית את הקונצנזוס. שלושה מהם עם "קנייה חזקה" ושניים ב- "החזק". חברת המחקר וניהול הנכסים הבריטית המכובדת, Hosking Partners בחרה ב- CBRE כאחת מ-15 החברות המומלצות ביותר להשקעה.

לקחתי דווקא את העדכון של רונלד קמדם וקלי וולן קונאת' ממורגן סטנלי שנתנו המלצת "החזק" לחברה בלוויית הכותרת, "הפלטפורמה הטובה ביותר בתעשייה משתקפת בהערכת פרימיום". אז למה "החזק" ולא "קנייה"? ובכן, "CBRE", מסכמים האנליסטים, "ממוקמת היטב עם צמיחה דו ספרתית קבועה, לאורך זמן, מהכנסות חוזרות (שהולכות וגדלות). הפוטנציאל לשיפור המרווחים ביעילות ההוצאות גבוה וההשקעה מחדש של תזרים מזומנים עודף היא אופציה חיובית נוספת (הם במצב טוב לרכוש חברות). הכול חיובי, CBRE נהנית משליטתה בנתח מוביל בשוק, מזרמי הכנסה עמידים יותר ויותר, מצוות ניהולי מנוסה ומאזן חזק שיכול להניע צמיחה. אבל מחכים לנקודת כניסה אופורטוניסטית". כלומר, ממתינים לתיקון כהזדמנות קנייה. הרווח למניה שצופים במורגן לשנים 2024-26 הוא 4.45, 5.6 ו-6.21 דולר בהתאמה (טיפה מעל הקונצנזוס) מה שמצביע על מכפילים של 26, 20.7 ו-18.7 פעם (לפי מחיר של 116 דולר למניה ביום ד' האחרון).

*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ או שיווק השקעות. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד והעושה במידע שימוש - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. הכתב עשוי להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.