סימני התאוששות? קרנות הריט על משרדים בארה"ב עם תשואה טובה יותר מה-S&P 500

שוק המשרדים בארה"ב עובר תקופה מאתגרת ביותר בשנים האחרונות, בעיקר בעקבות משבר הקורונה והשינויים המבניים בשוק העבודה, שהעבירו חברות רבות למודל עבודה היברידי. מגמה זו הובילה לכך שמשרדים רבים נשארו ריקים, ובבניינים מסוימים נרשמה תפוסה של פחות מ-50% מהנורמות שקדמו למגפה. עם זאת, נראה כי השנה המצב מתחיל להשתפר.

על פי נתונים שפורסמו לאחרונה, קרנות ההשקעה בנדל"ן משרדי (REIT) בארה"ב נמצאות בדרכן לשנה הטובה ביותר מאז שנת 2019 - לפני משבר הקורונה. על אף שמודל העבודה ההיברידי עוד נפוץ בעסקים רבים, מניות של 12 קרנות REIT בשוק המשרדים רשמו עלייה ממוצעת של 25.4% מתחילת השנה, יותר ממדד ה-S&P 500. אם מגמה זו תימשך עד לסוף השנה, זו תהיה השנה הרווחית ביותר עבור קרנות אלו מזה חמש שנים.

ניו יורק, ארה"ב; קרדיט: Pixabay

למרות הנתונים הללו ההפתעה היא שבניינים רבים עדיין אינם מלאים. לפי נתונים של חברת Kastle, המתמחה בטכנולוגיות ניהול נכסים, שיעור התפוסה השבועי במשרדים עומד על כ-51% בלבד ממה שהיה לפני הקורונה. בנוסף, אחד המכשולים העיקריים הוא ההתמודדות עם מבנים ישנים ולא מתוחכמים טכנולוגית, אשר מתקשים למשוך חברות חדשניות המחפשות סביבת עבודה מתקדמת ומותאמת לעידן הדיגיטלי. למעשה, מבנים אלה נותרו חלק ניכר מהשוק ואינם מצליחים לחזור לרמות התפוסה שהיו טרם המשבר. חברות רבות מעדיפות להשקיע במבנים המציעים חוויית עבודה משולבת, עם דגש על חדשנות טכנולוגית, נגישות ונוחות לעובדים.

אז איך בכל זאת ניתן להסביר את ההצלחה של הקרנות בשוק ההון? נראה כי המשקיעים, שהספידו את השוק במהלך השנתיים האחרונות, מתחילים להרגיש שהמגמה השלילית מתחילה לשנות כיוון.
 

המשקיעים והאנליסטים מאמינים ששוק המשרדים הגיע לתחתית

חלק מהאנליסטים סבורים כי השוק נמצא בסוג של "תחתית" שממנה ניתן רק לעלות. ריצ'רד אנדרסון, אנליסט מ-Wedbush המתמחה בקרנות REIT, טוען כי "החלק הגרוע ביותר אולי מאחורינו", והמשקיעים מתחילים לראות הזדמנויות במגזר המדוכא.

בנוסף, קרנות נדל"ן גדולות כמו SL Green, הנחשבת לבעלת הנכסים הגדולה ביותר במנהטן, רשמו עליות מרשימות מתחילת השנה. SL Green  SL GREEN REALTY CORP -0.54% SL GREEN... 75.64 -0.54% סגירה:0 פתיחה:76.63 גבוה:76.63 נמוך:75.1 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: זינקה ב-74%, בעוד שחברות נוספות כמו Vornado Realty Trust  VORNADO REALTY TRUST -2.55% VORNADO REA 40.58 -2.55% סגירה:0 פתיחה:41.45 גבוה:41.48 נמוך:39.89 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ו-Highwoods Properties  HIGHWOODS PROPERTIES INC -0.5% HIGHWOODS... 31.66 -0.5% סגירה:0 פתיחה:31.82 גבוה:31.93 נמוך:31.54 מחזור:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: רשמו עליות של 54% ו-58% בהתאמה.

המשקיע ג'פרי קוליץ', שמנהל את קרן Baron Real Estate, ציין כי חלק מהמבנים המובילים בשווקים מרכזיים, כמו אלה בניו יורק, נותרו יציבים יחסית ואף מציעים הזדמנויות רווחיות בעתיד.
 

הקשיים שנשארו בשוק המשרדים

עם זאת, למרות סימני ההתאוששות, האתגרים בשוק המשרדים האמריקאי עודם קיימים. דוח של חברת JLL מציין כי על אף עלייה של 25.8 מיליארד דולר במכירות בנייני משרדים במחצית הראשונה של 2024, השוק רחוק מלהתאושש לחלוטין. מרבית הבניינים הריקים הם מבנים "שגרתיים", הממוקמים בפריפריה, ואילו המשרדים שנמצאים באזורים מבוקשים ומרכזיים, במיוחד מבנים חדישים ומתקדמים מבחינה טכנולוגית, מצליחים להחזיק מעמד טוב יותר.

על פי הדוח, גורם מפתח בהתאוששות עתידית של השוק יהיה שינוי בגורמי המאקרו, ובעיקר ירידה בריבית בארה"ב. מאז תחילת 2022, הריבית בארה"ב טיפסה מ-0.25% ל-5.5%, מה שהוביל לעלויות הון גבוהות יותר עבור יזמים והכביד עליהם בביצוע עסקאות חדשות. הורדת הריבית האחרונה של 0.5% נוטעת במשקיעים תקווה שהשוק לקראת השינוי כיוון.

נכון להיום, כ-3 מיליון מ"ר של שטחי משרדים נמצאים בשלבי בנייה בארה"ב, אך פחות ממחצית מהם מושכרים מראש. זה מעיד על זהירות רבה מצד היזמים, שמחכים לשיפור בתנאים הפיננסיים לפני שיחלו בבניית נכסים חדשים.
 

מה עם הישראליות שפועלות בשוק המשרדים בארה"ב?

מבחינת החברות הישראליות שפועלות בשוק האמריקאי, המצב גם כן אינו מזהיר אך שיפור בשוק ישפיע גם עליהן. חברות כמו אלוני חץ אלוני חץ -0.5% אלוני חץ 2,976 -0.5% בסיס:2,991 פתיחה:2,963 גבוה:2,980 נמוך:2,931 תמורה:17,139,758 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , נכסים ובניין  נכסים ובנין +2.05% נכסים ובנין 27,420 +2.05% בסיס:26,870 פתיחה:27,520 גבוה:27,520 נמוך:26,860 תמורה:1,518,584 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ואלקטרה נדל"ן  אלקטרה נדלן +0.61% אלקטרה נדלן 4,322 +0.61% בסיס:4,296 פתיחה:4,296 גבוה:4,346 נמוך:4,234 תמורה:568,018 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ספגו הפסדים כבדים בשוק הזה. הקריסה במחירי הנדל"ן, יחד עם הריבית הגבוהה, הובילו לשערוכים שליליים בשווי נכסיהן ולהפסדים משמעותיים. כך לדוגמה, אלוני חץ רשמה הפסד של 2.8 מיליארד שקל כתוצאה מירידת שווי נכסיה בחו"ל בשנת 2023.

כפי שצוין בדוחות הכספיים של 2023, צפי החברה היה כי הריבית בארה"ב תתחיל לרדת במחצית השנייה של 2024, מה שיאפשר לשוק להתחיל להתייצב מחדש. אולם, גם אם תהיה ירידת ריבית, ייקח עוד זמן עד שההשפעה תחלחל לשוק ותוביל להתאוששות משמעותית.

בנוסף לכך, יש לציין גם את השפעת המדיניות הממשלתית בארה"ב על שוק המשרדים. גורמים שונים בממשל האמריקאי החלו לדון באפשרויות לקדם תוכניות שיתמכו בהתחדשות עירונית ושיפור תשתיות, מהלך שעשוי להוביל לשינוי משמעותי בשוק הנדל"ן המשרדי. לדברי גורמים ממשלתיים, השקעה בפרויקטים של התחדשות יכולה לשמש כקטליזטור להתאוששות השוק, במיוחד באזורים עירוניים שבהם הביקוש למשרדים נמוך יותר כיום.