מדריך מס רכישה - כמה משלמים, מתי ולמי יש הנחות?

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא מס מקרקעין שמשלם כל אדם שרוכש נכס בישראל – בין אם מדובר בדירה למגורים, קרקע או נכס מסחרי. המס נגזר משווי הנכס הנרכש ומחושב לפי מדרגות מס שמתעדכנות מדי שנה. מדובר במרכיב משמעותי בכל עסקת מקרקעין, והוא נועד למנוע חיכוכים כלכליים בשוק הנדל"ן ולעודד שימוש מיטבי בנכסים.

כמה משלמים?

גובה מס הרכישה משתנה בהתאם לשווי הנכס ולסוג הרכישה (דירה ראשונה, דירה שנייה או יותר, נכס מסחרי). התשלומים מחושבים על פי מדרגות המס, שמתעדכנות כל שנה.

מי משלם את מס הרכישה?

החובה לשלם מס רכישה מוטלת על הרוכש. בזמן שהמוכר מחויב במס שבח, הרוכש צריך לשלם את מס הרכישה כחלק מעלות העסקה.

מס הרכישה מוטל על רוכש הדירה צילום: איציק יצחקי

מדרגות מס רכישה לדירה ראשונה (2024)

נכון ל-2024, המדרגות לרוכשי דירת מגורים יחידה הן:

• על חלק השווי שעד 1,978,745 שקל – 0% מס (פטור מלא).
• על חלק השווי שבין 1,978,745 שקל ועד 2,347,040 שקל – 3.5%.
• על חלק השווי שבין 2,347,040 שקל ועד 6,055,070 שקל – 5%.
• על חלק השווי שבין 6,055,070 שקל ועד 20,183,565 שקל – 8%.
• על חלק השווי שמעל 20,183,565 שקל – 10%.

דוגמה לחישוב מס רכישה לדירה ראשונה:

דירה בשווי 2.2 מיליון שקל:

• על החלק שעד 1,978,745 שקל – לא ישולם מס.
• על החלק שבין 1,978,745 שקל ועד 2,200,000 שקל (221,255 שקל) – ישולם מס בשיעור של 3.5% = 7,744 שקל.

סה"כ מס רכישה: 7,744 שקל.

מדרגות מס רכישה לדירה שנייה (2024)

רוכשי דירה נוספת (דירה שנייה ומעלה) מחויבים במס רכישה גבוה יותר, במטרה לצמצם את הביקוש מצד משקיעים ולשמור על שוק דירות למגורים במחירים נגישים.

• על חלק השווי שעד 6,055,070 שקל – 8%.
• על חלק השווי שמעל 6,055,070 שקל – 10%.

דוגמה לחישוב מס רכישה לדירה שנייה:

דירה בשווי 6.5 מיליון שקל:

• על החלק הראשון עד 6,055,070 שקל – ישולם מס בשיעור 8% = 484,406 שקל.
• על החלק שמעל 6,055,070 שקל (444,930 שקל) – ישולם מס בשיעור 10% = 44,493 שקל.

סה"כ מס רכישה: 528,899 שקל.

משקיעים מחויבים במס רכישה גבוה יותר צילום: Istock​

טפסים ואיך משלמים את מס הרכישה?

הנה הטפסים הקשורים לתשלום מס רכישה במס הכנסה, כולל הסבר על אופן מילוי הטפסים ותשלום המס:

טופס 7000 – הצהרה על עסקה במקרקעין

טופס 7000 הוא טופס מרכזי שבו יש להצהיר על ביצוע עסקת מקרקעין. הוא מוגש לרשות המסים עם כל עסקת נדל"ן (מכירה או רכישה של דירה), ובו מפורטים כל פרטי העסקה.

כיצד למלא?

• יש למלא את פרטי הרוכש, המוכר, ופרטי הנכס.
• יש לפרט את סכום העסקה כפי שנרשם בחוזה המכר, ולצרף תעודות זהות ומסמכים נוספים.
• כמו כן, יש לפרט אם מדובר בדירה ראשונה, דירה שנייה, או נכס אחר, שכן זה משפיע על חישוב מס הרכישה.

הערה: טופס זה חייב להיות מוגש תוך 30 יום מרגע החתימה על החוזה.

טופס 7001 – שומת מס רכישה

טופס זה משמש לרשות המסים לחישוב מס הרכישה בהתאם למדרגות המס. לאחר שמוגש טופס 7000, רשות המסים בודקת את העסקה ומנפיקה שומת מס רכישה דרך טופס זה.

כיצד למלא?

רוב המידע מגיע ממילוי טופס 7000, אך יש צורך לעדכן כל שינוי רלוונטי לפני שהשומה נהפכת לסופית. שומת המס יכולה להיות מופקת באופן אוטומטי על בסיס הפרטים שהוזנו בטופס.

טופס 7053 – בקשה להחזר מס רכישה

במקרה של תשלום יתר או פטור ממס רכישה שהרוכש לא היה מודע אליו בזמן העסקה, יש להגיש טופס 7053 לבקשת החזר.

כיצד למלא?

• יש למלא את פרטי הרוכש ואת פרטי העסקה.
• לצרף את טופס השומה שהופק ואת אישור התשלום.
• במקרה של טעות בחישוב המס, יש לצרף גם הסבר על נסיבות הטעות.

טופס 7110 – בקשה לפטור או הקלה במס רכישה

טופס זה מוגש לצורך בקשה לפטור ממס רכישה, כך לדוגמה במקרים של רכישת דירה ראשונה, עולים חדשים, נכים, או נפגעי פעולות איבה.

כיצד למלא?

• יש לציין את הבסיס החוקי לבקשת הפטור (למשל, רכישת דירה ראשונה).
• לצרף מסמכים תומכים, כגון תעודת עולה, אישור נכות, או כל מסמך רלוונטי אחר.
• להגיש את הבקשה לפני תשלום מס הרכישה, כדי להימנע מתשלום מלא ולאחר מכן בקשה להחזר.

אחרי הטפסים - תשלום מס רכישה

את מס הרכישה ניתן לשלם בכמה דרכים:

1. תשלום מקוון דרך אתר רשות המסים – לאחר קבלת שומת מס, ניתן לשלם באמצעות כרטיס אשראי.
2. תשלום דרך הבנק – ניתן לשלם באמצעות שוברים בבנק, בהתאם להנחיות רשות המסים.
3. תשלום באמצעות המחאה בנקאית – תשלום ידני שנעשה על ידי הפקדת המחאה בנקאית במשרדי רשות המסים.

פטורים והנחות לקבוצות שונות

עולים חדשים - זכאים להקלות במס רכישה בעת רכישת דירת מגורים ראשונה. הם משלמים שיעור מס מופחת על חלק מהשווי עד תקרה מסוימת. הפטור נועד להקל על קליטת העולים ולסייע להם להשתלב בשוק הדיור.

עולים חדשים ונכים זכאים להנחות במס רכישה צילום: רשתות חברתיות, לפי סעיף 27

נכים ובעלי מוגבלויות

נכים ובעלי מוגבלויות - זכאים להנחות במס רכישה בעת רכישת דירה ראשונה. ההנחות ניתנות על פי תקנות רשות המסים והן מאפשרות תשלומי מס מופחתים על חלק מהשווי.

נפגעי פעולות איבה

נפגעי פעולות איבה - זכאים אף הם להנחות משמעותיות במס רכישה, על פי קריטריונים שנקבעו בחוק. מדובר בקבוצות שזכאיות להטבות משמעותיות, מתוך רצון להקל עליהם בתהליך רכישת דירה.

מס רכישה על רכישת חלק מדירה (חצי דירה או שליש דירה)

רכישת חלק מדירה היא מגמה שצוברת תאוצה, בייחוד כשכמה רוכשים משתפים פעולה כדי לרכוש נכס יחד. במקרה כזה, מס הרכישה משולם לפי החלק היחסי של הרוכש בנכס. כלומר, אם רוכש קונה חצי דירה, הוא ישלם את מס הרכישה רק על מחצית משווי הדירה, בהתאם למדרגות המס הקיימות.

כך לדוגמה, אם מחיר הדירה הכולל הוא 2.2 מיליון שקל והרוכש קונה מחצית מהדירה, אז מס הרכישה ייחשב על פי שווי של 1.1 מיליון שקל בלבד, ובמדרגות מס רכישה לדירה ראשונה ייתכן שהוא אפילו יהיה פטור לחלוטין ממס רכישה.

מס רכישה עבור משפרי דיור (רכישת דירה שנייה ומכירת הדירה הראשונה)

כשאדם רוכש דירה נוספת במטרה לשפר את דיורו, אך עדיין לא מכר את הדירה הראשונה, הוא נחשב בעלים של שתי דירות לזמן מוגבל. עם זאת, החוק מאפשר לו להימנע מתשלום מס רכישה בתור בעלים של שתי דירות כל עוד ימכור את הדירה הראשונה בפרק זמן של עד 24 חודשים ממועד הרכישה של הדירה השנייה.

במהלך התקופה זו, הרוכש משלם מס רכישה מופחת על הדירה השנייה, בתנאי שיעמוד בתנאי החוק וימכור את דירתו הראשונה במסגרת הזמן שהוקצתה.

כך לדוגמה, אדם רוכש דירה נוספת תמורת 2.8 מיליון שקל כשהוא עדיין מחזיק בדירה קודמת. אם ימכור את הדירה הקודמת תוך 24 חודשים, יוכל לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות הדירה הראשונה ולא ייחשב בעל שתי דירות לצורך מס.

מס רכישה למשקיעים – האם זה קריטי לרכישת הדירה?

משקיעים בתחום הנדל"ן רואים במס הרכישה עלות נוספת בעסקה, אך בפועל ההשפעה שלו על התשואה נטו מהנכס לרוב אינה מכריעה. אף שמדרגות המס על דירה שנייה גבוהות יותר (8%-10%), השקעות נדל"ן נוטות לספק תשואה לאורך זמן, ולכן המשקיעים נוטים להסתכל על הרווח הכולל ממכירת הנכס, דמי השכירות והערכת השוק העתידית.

פסקי דין בנושא מס רכישה

פס"ד בעניין רשות המיסים נגד עו"ד רשף חן - בפסק הדין שבו נדונה תובענה ייצוגית שנגעה לניכוי פחת על דירות מגורים שהושכרו בפטור ממס הכנסה. בית המשפט קבע שאין לנכות פחת על דירות אלה, ולכן נדרשה רשות המסים להשיב לחברי הקבוצה את המס ששולם ביתר.

פרשנות: פסיקה זו מחדדת את ההבדלים בין מיסוי מקרקעין למס הכנסה, ומחזקת את הגישה שלא ניתן להחיל ניכויי פחת במקרים של פטור ממס הכנסה - דבר שמשפיע על תשלומי מס רכישה במצבים מסוימים.

פס"ד בעניין הכרה בהפרדה רכושית בין בני זוג לצורך מס רכישה - בפס"ד לנדאו נ' פקיד שומה ירושלים (ע"מ 69283-11-19), נדונה סוגיית הצהרת הון בין בני זוג במקרים של הפרדה רכושית. נקבע כי יש להכיר בהפרדה רכושית, גם כשמדובר בשומות לשנים סגורות, ולא ניתן להחיל שומה משותפת.

פרשנות: במקרה של הפרדה רכושית בין בני זוג, פסק הדין מאפשר לרוכשים ליהנות מהקלות במס רכישה לדירה יחידה, גם אם לבן הזוג האחר יש נכס אחר.

פס"ד בעניין יעקב נתנאל נ' פקיד שומה חולון. בפסק דין זה נדונה פסילת ספרים על הסף, בעקבות אי רישום תקבולים בעסק מקרקעין. המערער ביקש לערער על הפסילה, אך בית המשפט העליון דחה את ערעורו בטענה שהמערער חרג מהמועדים הקבועים בפקודה ולא הגיש השגות במועד.

פרשנות: פסיקה זו מדגישה את החשיבות של עמידה בלוחות זמנים בהליכי השגה מול רשות המסים, בייחוד בכל הנוגע לניהול ספרים ותשלומים במקרקעין.

פס"ד בעניין הפחתת מס רכישה לדירה שנייה. בפסיקה שניתנה בספטמבר 2024, נדונה השאלה האם יש להעניק הנחה במס רכישה לרוכשי דירה שנייה במקרים שבהם נרכש חלק קטן מהנכס (לדוגמה, מחצית מהדירה). בית המשפט קבע כי במקרים אלה יש לחייב את הרוכש במס מלא על החלק שנרכש, ואין להחיל הקלות כאלה או אחרות.

פרשנות: החלטה זו נוגעת למקרים שבהם רוכשים נכס בחלקים קטנים, ובכך נמנע תכנון מס שמטרתו להקטין את החבות במס רכישה על ידי פיצול העסקה.

פס"ד בעניין מיסוי על דירה שנייה כמשפרי דיור. בפסק דין זה, בית המשפט קבע כי אדם הרוכש דירה נוספת, אך מתכוון למכור את הדירה הראשונה בתוך 24 חודשים, זכאי להקלות מס רכישה הניתנות לרוכשי דירה ראשונה.

פרשנות: החלטה זו מאפשרת למשפרי דיור ליהנות מהקלות במס רכישה לדירה ראשונה, כל עוד הם עומדים בפרק הזמן של 24 חודשים למכירת הדירה הקודמת.