מדריך מס שבח - כמה, מתי ואיך מקבלים פטור ממס שבח?

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס מקרקעין שנדרש לשלם כל מי שמוכר נכס מקרקעין בישראל. המס מוטל על הרווח שנוצר מהמכירה, כלומר על ההפרש שבין מחיר הרכישה של הנכס לבין מחיר המכירה שלו. המונח "שבח" מתייחס לערך המוסף שצבר הנכס לאורך השנים, ולכן המוכר מחויב לשלם חלק מהשבח הזה למדינה.

הרעיון הבסיסי הוא שכל רווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין מחויב במס, בדומה לרווחים אחרים בעולם המס, למעט במקרים שבהם מתקיים פטור או הקלה במס.

המס נגזר מהשבח שהנכס צבר בזמן שהחזיק בו המוכר צילום: Istock

מי משלם את מס השבח?החובה לתשלום מס השבח מוטלת על המוכר של הנכס. המס נגזר מהשבח שהנכס צבר במהלך הזמן שבו החזיק בו המוכר. מס השבח מחושב על פי הנוסחה הבאה:

• מחיר המכירה של הנכס
• פחות מחיר הרכישה של הנכס
• פחות הוצאות השבחה (כגון שיפוצים, עבודות תשתית, שכר טרחת עורך דין)
• פחות פחת (במקרים מסוימים שבהם הנכס מושכר).

כיצד מחושב מס השבח?

חישוב מס השבח מתבסס על הפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה של הנכס, בניכוי הוצאות שהמוכר הוציא על הנכס לאורך השנים. הנוסחה הכללית היא:
שבח = מחיר מכירה - מחיר רכישה - הוצאות השבחה והוצאות מותרות אחרות.
לאחר חישוב השבח, המס יחושב על פי שיעורי המס שנקבעו בחוק, כשמס השבח בדרך כלל נקבע על 25% מהרווח החייב. ישנם פטורים והקלות שמאפשרים להפחית את שיעור המס במקרים מסוימים.

מדרגות מס שבח

בדרך כלל, שיעור המס על השבח הוא 25% מהרווח (במקרים מסוימים של מכירה על ידי חברה, שיעור המס יכול להיות גבוה יותר). שיעור המס תלוי גם במעמד המוכר, כשתושבי ישראל זוכים לפטור חלקי במקרים מסוימים.

דוגמאות לחישוב מס שבח:

דוגמה 1: אדם רכש דירה בשנת 2015 תמורת מיליון שקל. ב-2024 הוא מכר את הדירה תמורת 2.5 מיליון שקל. לאורך השנים הוא השקיע בשיפוצים סכום כולל של 200 אלף שקל. השבח יחושב כך:

• מחיר מכירה: 2.5 מיליון שקל
• מחיר רכישה: מיליון שקל
• הוצאות שיפוצים: 200 אלף שקל
• שבח חייב במס: 2,500,000 - 1,000,000 - 200,000 = 1,300,000 שקל

מס שבח (25%): 1,300,000 * 25% = 325,000 שקל.

אם העסקה הזו היתה לפני שנת 2014 היה נכנס כאן לחישוב מס ליניארי. הרווח הריאלי (השבח הריאלי בעסקה) שהיה מיוחס לעד שנת 2013 (מיום רכישת הדירה ועד סוף שנת 2013) היה פטור ממס.  הרווח הריאלי (שבח ריאלי מ-1 בינואר 2014 ועד יום המכירה יחויב במס של 25%.

ואיך מחלקים את ההשבחה על פני השנים? לפי חישוב ליניארי. זה לא בהכרח נכון, אבל זו השיטה שנבחרה. אם נניח שרכישת הדירה בעסקה הזו היתה ב-1 בינואר 2004 הרי שהרווח בסך 1.3 מיליון שקל נוצר ב-20 שנים - 10 מיליון שקל עד 1 בינואר 2014 ו-10 מיליון שקל מ-2014 ואילך. החישוב הליניארי הוא 650 אלף שקל לרווח עד 1 בינואר 2014 ו-650 אלף שקל לאחר מועד זה. הרווח שחייב במס הוא 650 אלף שקל. המס יהיה 25% - 162.5 אלף שקל. 

דוגמה 2: אדם רכש קרקע ב-1995 תמורת 500 אלף שקל ומכר אותה ב-2024 תמורת 3 מיליון שקל. הוא הוציא על שיפורים והשבחות בקרקע 100 אלף שקל. החישוב יהיה:

• מחיר מכירה: 3 מיליון שקל
• מחיר רכישה: 500 אלף שקל
• הוצאות השבחה: 100 אלף שקל
• שבח חייב במס: 3,000,000 - 500,000 - 100,000 = 2,400,000 שקל

מס שבח (25%): 2,400,000 * 25% = 600,000 שקל.

> חשוב: מה זה מס יסף, האם הוא יחול גם על מעמד הביניים ולמה הוא בעצם מס שבח בתחפושת?

ישנם טפסים שונים שקשורים לתשלום מס שבח, וכדאי להכיר אותם, לדעת  איך למלא אותם ואיך לשלם את המס:

טופס 7000 – הצהרה על עסקה במקרקעין

זה הטופס המרכזי להגשת דיווח על עסקת מכירת נכס מקרקעין לרשות המסים. הטופס מיועד לכל סוגי הנכסים וכולל מידע על הצדדים לעסקה, מחיר המכירה, פרטי הנכס וכו'. בטופס זה נדרשים המוכרים לציין את פרטי העסקה ואת ההכנסות ממנה לצורך חישוב מס השבח.

כיצד למלא:

• יש למלא את פרטי המוכר, פרטי הנכס שנמכר, מחיר העסקה, ותאריך חתימת החוזה.
• בטופס יש לציין אם קיימת בקשה לפטור ממס שבח על פי סעיף כלשהו בחוק, כמו פטור על דירה יחידה, דירת ירושה או דירה שהתקבלה במתנה.

טופס 7001 – שומת מס שבח

לאחר הגשת טופס 7000, רשות המסים מפיקה את שומת מס השבח על בסיס הנתונים שנמסרו. השומה נשלחת למוכר בדואר וגם ניתן לצפות בה דרך אתר רשות המסים.

ניתן לצפות בשומת מס השבח שנקבעה באתר רשות המסים צילום: רשות המסים

מה מכיל הטופס:

• פירוט השבח שנוצר מהמכירה.
• פירוט הניכויים וההוצאות שנלקחו בחשבון.
• חישוב סופי של מס השבח שעל המוכר לשלם.

טופס 7045 – בקשה להחזר מס שבח

במקרה שבו המוכר שילם מס שבח גבוה מדי, ניתן להגיש בקשה להחזר מס שבח בטופס 7045. ניתן להגיש בקשה זו אם המוכר זכאי לפטור שלא מומש במועד התשלום, או אם חישוב המס היה שגוי.

כיצד למלא:

• פרטי המוכר והעסקה.
• הסבר על הטעות בחישוב המס, בצירוף מסמכים תומכים כמו שומת המס המקורית ואישור התשלום.

טופס 7002 – בקשה לתשלום מס שבח בתשלומים

במקרה של חבות מס גבוהה במיוחד, ניתן לפנות לרשות המסים בבקשה לפריסת תשלומים של מס השבח על ידי מילוי טופס זה. הטופס כולל פרטים על הסכום הכולל שיש לשלם ואופן חלוקתו לתשלומים חודשיים.

כיצד משלמים את מס השבח?את מס השבח ניתן לשלם באחת מהדרכים הבאות:

1. תשלום מקוון: ניתן לשלם את מס השבח באתר רשות המסים באמצעות כרטיס אשראי.
2. תשלום בבנק: אפשר לשלם את המס באמצעות שוברים שנשלחים מרשות המסים לדואר ישראל, שאותם יש להגיש בסניפי הבנקים.
3. המחאה בנקאית: תשלום במסירה ידנית בסניפי רשות המסים או באמצעות המחאה בנקאית

 

פטורים והקלות במס שבח

ישנם פטורים והקלות במס שבח במקרים מסוימים, בעיקר במכירת דירת מגורים:

1. פטור במכירת דירת מגורים יחידה: אם מדובר בדירת מגורים יחידה של המוכר, והוא החזיק בה לפחות 18 חודשים, ניתן לקבל פטור ממס שבח. זהו אחד הפטורים הנפוצים ביותר בקרב מוכרי דירות בישראל.
2. פטור על דירה שהתקבלה בירושה: כשדירה ניתנה בירושה, היורש עשוי להיות פטור ממס שבח במכירתה. התנאי המרכזי הוא שהמוריש היה בעל דירה אחת בלבד.
3. פטור במכירת דירה במתנה: אם המוכר קיבל את הדירה במתנה והחזיק בה לפחות ארבע שנים, ייתכן שהוא יהיה זכאי לפטור או הקלה משמעותית במס השבח.

כיצד ניתן להפחית את מס השבח?

מעבר לפטורים הקיימים, ישנן דרכים נוספות להפחית את מס השבח:

1. ניכוי הוצאות השבחה: ניתן לנכות מהשבח הוצאות שונות שהוצאו לצורך השבחת הנכס, כמו שיפוצים, עבודות תחזוקה ותיקונים. הוצאות אלה מקטינות את הרווח החייב במס.
2. פריסה לאחור: במקרים שבהם שיעור המס גבוה במיוחד בשל הכנסות נוספות, ניתן לבקש פריסה לאחור של השבח על פני כמה שנים, כך שהשבח ייחשב חלק מהכנסות המוכר בשנים קודמות ולא רק בשנת המכירה. הפריסה מאפשרת להפחית את שיעור המס על ידי פיזורו לאורך זמן.
3. זיכויים במס: תושבים מסוימים זכאים לזיכויי מס שונים על פי החוק. כך לדוגמה, תושבים חוזרים ועולים חדשים עשויים להיות זכאים להטבות מס במקרים של מכירת נכסים.

במקרה של נכסים שנרכשו לפני 1 בינואר 1961, חישוב השבח נעשה בשיטה מיוחדת שנקראת שיטת המס הליניארי. לפי שיטה זו:

• חלק מהשבח שנצבר עד 1961 פטור ממס שבח.
• השבח שנצבר לאחר 1961 חייב במס שבח, אך בחישוב מופחת.

התפתחויות בפסיקה וחקיקה בנוגע למס שבח

במהלך השנים האחרונות נרשמו כמה התפתחויות חשובות בתחום מס השבח:

• הרחבת הזכאות לפטור במס שבח בירושה: פסקי דין מהשנים האחרונות הרחיבו את הזכאות לפטור במס שבח כשמדובר בנכסים שהתקבלו בירושה.
• שינויים בפטור לדירות מתנה: החקיקה והפסיקה האחרונות הדגישו את המגבלות והאפשרויות הקיימות במקרים של דירות שהתקבלו במתנה, והבהירו את תנאי הפטור שניתן לקבל במקרים אלה.

 

מס שבח והשפעתו על משקיעים

מס שבח הוא היבט חשוב בכל עסקת נדל"ן - בייחוד עבור משקיעים שמוכרים נכסים לשם השגת רווח. החבות במס משפיעה באופן ישיר על התשואה נטו של הנכס, ולכן יש צורך בתכנון נכון של ההשקעות כדי למזער את המס. ניתן לשקול שימוש באחת מההקלות הקיימות או לבצע תכנון מס מתקדם, שכולל שימוש בכלים כמו ניכוי הוצאות השבחה ופריסה לאחור.

מס שבח בפרויקטים של התחדשות עירונית

פרויקטים של פינוי-בינוי ו-תמ"א 38 נהנים מהקלות במס שבח, במטרה לעודד התחדשות עירונית ולמנוע חסמים כלכליים. במקרים של מכירת דירה במסגרת פרויקטים כאלה, ייתכן שהמוכר יהיה פטור לחלוטין ממס השבח, בהתאם לתנאי הפרויקט.

דוגמאות להקלות במס שבח:

דוגמה 1: משפחה ירשה דירה מההורים ולאחר שלוש שנים מכרה אותה תמורת 2 מיליון שקל. מכיוון שההורים היו בעלי דירה אחת בלבד, היורשים זכאים לפטור מלא ממס שבח במכירת הנכס.
דוגמה 2: מוכר קיבל דירה במתנה מבן משפחה והחזיק בה במשך חמש שנים לפני שמכר אותה. מכיוון שעברו יותר מארבע שנים מקבלת הדירה, הוא זכאי לפטור ממס שבח על חלק משמעותי מהשבח שנוצר.

מס שבח הוא מרכיב חשוב בכל עסקת נדל"ן בישראל, והוא מהווה חלק משמעותי במיסוי הרווחים שנוצרו ממכירת נכסים. כדי לצמצם את החבות במס, ישנן דרכים שונות לנכות הוצאות, לנצל פטורים והקלות ולהפחית את המס באמצעות פריסה לאחור. חשוב להכיר את כל האפשרויות העומדות לרשותכם. מס שבח הוא מרכיב משמעותי במיסוי נדל"ן בישראל, והוא משפיע ישירות על מוכרי נכסים המבקשים למקסם את רווחיהם ממכירת נכסים. הרחבת המדריך כוללת פירוט על הקלות מס, פרקטיקות להורדת חבות המס, ודוגמאות מעשיות שמסבירות את החישובים וההיבטים השונים.

מס שבח משפיע ישירות על מוכרים שרוצים למקסם את רווחיהם צילום: Pixbay​

פטורים והקלות במס שבחבנוסף לפטורים הנפוצים (דירה יחידה, ירושה ומתנה), יש פטורים נוספים והקלות שמיועדות להקל על רוכשים ומוכרים במצבים שונים:

1. פרויקטים של התחדשות עירונית: פרויקטים כמו פינוי-בינוי ותמ"א 38 מספקים פטורים ממס שבח לדיירים שמעבירים את הדירה ליזם ומקבלים דירה חדשה. במקרה של פינוי-בינוי, הדיירים אינם נדרשים לשלם מס שבח על השבח שנוצר מהחלפת הדירה הישנה בחדשה, והפטור ניתן גם במכירת הדירה החדשה לאחר קבלת החזקה.
2. פטור על דירות שניתנו במתנה: החוק קובע כי אדם שקיבל דירה במתנה (למשל מהוריו) ומחזיק בה לפחות ארבע שנים, זכאי לפטור ממס שבח במכירתה. זה נוגע בעיקר לאנשים שמקבלים דירה מקרובי משפחה ומעוניינים למכור אותה תוך זמן סביר.

דוגמאות להקלות במס שבח:

דוגמה 1: ירושה יורש שמוכר דירה שהתקבלה בירושה עשוי להיות זכאי לפטור מלא ממס שבח אם המוריש היה בעל דירה אחת בלבד, והדירה לא נמכרה טרם פטירתו. במקרה זה, היורש יוכל למכור את הדירה בפטור מלא ממס שבח, בתנאי שהוא עומד בקריטריונים.
דוגמה 2: מתנה אדם שקיבל דירה במתנה מהוריו ומחזיק בה לפחות ארבע שנים לפני מכירתה עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח על השבח שנוצר במכירת הדירה. לדוגמה, אם הדירה עלתה במתנה בשווי מיליון שקל ונמכרה לאחר מכן תמורת 1.5 מיליון שקל, ייתכן שהמוכר יזכה לפטור ממס על השבח של 500 אלף שקל.
דוגמה 3: מכירת דירה במסגרת פרויקט תמ"א 38 דייר שמוכר את דירתו במסגרת פרויקט תמ"א 38 (חיזוק ותוספות בנייה) לרוב יקבל דירה חדשה ללא צורך בתשלום מס שבח על העסקה. במקרה כזה, הדירה הישנה מוחלפת בדירה חדשה, והעסקה אינה יוצרת חבות מס.

עבור משקיעים בנדל"ן, מס השבח מהווה מרכיב חשוב שיכול להשפיע על התשואה הכוללת מהעסקה. מסיבה זו, משקיעים נוהגים לקחת בחשבון את חבות המס העתידית כבר בעת רכישת הנכס. אחת הדרכים להפחית את השפעת מס השבח היא באמצעות שימוש בניכויי הוצאות השבחה ושיפוץ שנעשו במהלך התקופה בה החזיקו בנכס.

 

שאלות ותשובות

שאלה 1: אם יש לי שתי דירות, האם אני בהכרח אשלם מס שבח על מכירת דירה?

לא בהכרח. במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס שבח גם אם יש שתי דירות. כך לדוגמה, אם אתה מוכר דירה אחת ומתכנן למכור את השנייה בתוך פרק זמן של עד 18 חודשים, תוכל להיחשב מוכר דירת מגורים יחידה ולקבל פטור. כמו כן, ייתכן שתוכל לקבל פטור אם אתה מוכר דירה שנתקבלה בירושה או במקרים נוספים בהם החוק מאפשר פטור ממס שבח.

שאלה 2: האם ניתן לנכות הוצאות מהשבח לפני חישוב המס?

כן. ניתן לנכות הוצאות השבחה והוצאות מוכרות אחרות שהוצאו על הנכס במהלך השנים, כמו שיפוצים, תשלומים לעורכי דין, למתווכים, וריבית על משכנתא. ניכויים אלו יכולים להפחית את הרווח החייב במס ולהקטין את חבות מס השבח.

שאלה 3: מה קורה אם אני מוכר דירה שהתקבלה במתנה?

אם הדירה ניתנה במתנה, ייתכן שתהיה זכאי לפטור ממס שבח בתנאים מסוימים. עליך להחזיק בדירה לפחות ארבע שנים אם קיבלת את המתנה מקרוב משפחה, או שמונה שנים אם קיבלת את הדירה מאדם שאינו קרוב משפחה, כדי להיות זכאי לפטור ממס שבח.

שאלה 4: האם אפשר לבצע פריסת מס שבח?

כן. ניתן לבצע פריסת מס שבח על פני מספר שנים אחורה (עד ארבע שנים) לצורך הפחתת שיעור המס השולי. המשמעות היא שהשבח יחושב כחלק מהכנסותיך בשנים קודמות - מה שעשוי להקטין את שיעור המס שעליך לשלם.

שאלה 5: האם יש הבדל במס השבח על דירות שנרכשו לפני 1961?

כן, דירות שנרכשו לפני 1961 נהנות מחישוב מס שבח ליניארי, שמשמעותו היא שהשבח שנצבר לפני 1961 פטור ממס, ואילו השבח שנצבר לאחר מכן מחויב במס, אך באופן מופחת.

שאלה 6: מה ההשפעה של מס שבח על משקיעים בנדל"ן?

משקיעים בנדל"ן צריכים לקחת בחשבון את מס השבח כחלק מעלות העסקה הכוללת. מס שבח נחשב למרכיב חשוב בשיקול התשואה נטו מהנכס, אבל קיימים כלים להפחתת החבות במס, כמו ניכוי הוצאות שיפוץ והשבחה ופריסה לאחור.

שאלה 7: האם יש פטור מיוחד למס שבח במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית?

כן, פרויקטים של פינוי-בינוי ו-תמ"א 38 מקנים פטור ממס שבח על מכירת דירה ישנה במסגרת הפרויקט. המטרה היא לעודד את בעלי הדירות להצטרף לפרויקטים אלה ולקבל דירות חדשות מבלי לשלם מס שבח על השבח שנצבר במכירת הדירה הישנה.

שאלה 8: האם אפשר לשלם מס שבח בתשלומים?

במקרים מסוימים, במיוחד אם חבות המס גדולה במיוחד, ניתן לפנות לרשות המסים בבקשה לפריסת תשלומים על מס השבח. התשלומים מחולקים לרוב לתשלומים חודשיים, בהתאם להסדר שנקבע עם הרשות.

שאלה 9: מה זה מס שבח ליניארי?

עד 2014 אין חבות מס שבח (כתלות בעמידה בפרמטרים). ב-2014 נכנס לתוקף מס השבח בשיעור של 25% וההקלות והפטורים הצטמצמו.  מיום הכניסה שנקרא יום המעבר יש מיסוי, אבל לפי תאריך זה  אין חבות במס. המשמעות היא שאת הרווח - השבח מהמכירה צריך לחלק באופן ליניארי בין השנים שהנכס בבעלות המוכר, לייחס את הרווח לתקופה שעד 1 בינואר 2014 ולתקופה שאחרי ה-1 בינואר 2024 ורק את הרווח שאחרי יום המעבר יש לחייב במס.