משקיעים בנדל"ן? זה המס שכדאי לכם מאוד להכיר

השכרת דירות נהפכה בשנים האחרונות לעסק משתלם מאוד עבור ישראלים רבים, במיוחד לאור עליית מחירי הדיור בשוק המקומי. עם זאת, כשמדובר בהכנסה משכר דירה, יש לקחת בחשבון את סוגיית המיסוי – עניין שמבלבל רבים, אך חשוב מאוד להבין אותו לעומק כדי להימנע מטעויות שיעלו לכם ביוקר בסופו של דבר.

בפועל, בישראל אין כיום כמעט מסים על שכר דירה. ההכנסה משכר דירה פטורה, לפחות ברובה, וזה אחד הכשלים הגדולים במשק - זה מייצר אפליה בין השקעה בשוק ההון להשקעה בדירה. דווקא אנשים שיש להם דירה שנייה פטורים מהרווחים עליה, בעוד שאנשים שאין להם אפילו אחת מתרחקים מהחלום על רכישת דירה בעקבות העליות במחירי הדירות. זה פוגע בכל האנשים העובדים בישראל - אלו שמשלמים מס על עבודה ורואים אנשים עם נכסים שלא משלמים מס. 

כל שיטה מתאימה לסוג אחר של משכיר צילום: שלומי יוסף

אם אתם משכירים דירה למגורים בישראל, ישנן שלוש שיטות מרכזיות למיסוי הכנסה זו, שכל אחת מהן מתאימה לסוגים שונים של משכירים, ולכן כדאי להכיר את ההבדלים ביניהן ואת ההשפעה שיש להן על גובה המס שתידרשו לשלם.

פטור ממס על השכרת דירה למגורים

השיטה הראשונה, והנפוצה ביותר, היא קבלת פטור ממס הכנסה עבור הכנסות משכר דירה עד לתקרת פטור שנקבעת מדי שנה. ב-2024 הגיעה תקרת הפטור לסכום של 5,654 שקל בחודש. אם שכר הדירה שלכם נמוך מהתקרה זו, אתם לא צריכים לשלם מס כלל. מנגד, אם אתם גובים שכר דירה גבוה יותר מתקרת הפטור, תצטרכו לשלם מס על החלק שגבוה מהתקרה. עצם הפטור ממס בהשכרת דירה הוא דבר שנותר מהתקופה של העלייה הגדולה ממדינות ברית המועצות לשעבר, בתחילת שנות ה-90 של המאה שעברה. המדינה רצתה לעודד אז השכרת דירות לךעולים שהגיעו, אך עלות הפטור הזה למדינה באובדן הכנסות מגיעה כבר ליותר מ-2 מיליארד שקל.

אם שכר הדירה חורג במעט מתקרת הפטור, יש מנגנון חישוב שמפחית את הפטור בצורה הדרגתית, כך שרק החלק החריג מעל התקרה יחויב במס חלקי. אך אם שכר הדירה גבוה באופן משמעותי מהתקרה, ייתכן שיהיה עליכם לשקול שיטות מיסוי אחרות.

שיעור מס קבוע של 10%

האפשרות השנייה, והנוחה יחסית עבור מי שמרוויחים יותר מתקרת הפטור, היא תשלום מס בשיעור קבוע של 10% מההכנסות משכר הדירה. השיטה הזו מתאימה במיוחד למי שלא מעוניין להתעסק עם חישובים מורכבים או הגשת דו"חות שנתיים מפורטים. היתרון כאן הוא שהתשלום פשוט, והוא מתבצע באופן חד-פעמי בכל שנה על סך ההכנסות ברוטו משכר הדירה. עם זאת, אין אפשרות לנכות הוצאות מההכנסות, ולכן אם יש לכם הוצאות משמעותיות על הדירה – כמו תחזוקה, תיקונים או עלויות אחרות – שיטה זו עשויה להיות משתלמת פחות עבורכם.

חיוב לפי מדרגות המס השולי

השיטה השלישית היא תשלום מס בהתאם למדרגות המס האישיות של המשכיר. כלומר ההכנסות משכר הדירה מתווספות להכנסות אחרות שלכם, כמו משכורת, ובסוף השנה הן מחויבות במס לפי מדרגות המס השולי הרלוונטי לכם. היתרון העיקרי בשיטה זו הוא שניתן לנכות הוצאות מההכנסות משכר הדירה, ובכך להפחית את חבות המס. כך לדוגמה, אם שיפצתם את הדירה או אם יש לכם הוצאות קבועות על תיקונים ותחזוקה, תוכלו לנכות את ההוצאות האלה ולהקטין את סכום המס שתצטרכו לשלם.

עם זאת, שיטה זו דורשת ניהול ספרים מפורט, וייתכן שתצטרכו להיעזר בשירותים של רואה חשבון לצורך חישוב מדויק והגשת דו"חות למס הכנסה.

עדכונים ושינויים סביב מיסוי השכרת דירות

במהלך השנה האחרונה חלו כמה עדכונים בשוק הנדל"ן ובתחום המיסוי על שכר דירה, בעקבות הניסיונות של הממשלה להתמודד עם יוקר המחיה ועליית מחירי הדיור. אחת היוזמות המרכזיות שעלו לדיון היא העלאת תקרת המס המשולם על דמי שכירות, כדי לעודד בעלי דירות להשכיר את נכסיהם ולהפחית את הלחץ בשוק השכירות.

בנוסף, חלו שינויים שנוגעים למיסוי על דירות נוספות, כלומר כשאדם מחזיק ביותר מדירה אחת ומשכיר את הנוספות - המשקיעים. ישנם ניסיונות להגביר את אכיפת חוקי המס על בעלי דירות מרובות, במטרה למנוע מצב שבו נכסים נותרים בלתי מנוצלים או מושכרים בשחור, ללא דיווח לרשויות המס, כנדרש על פי החוק.

כדי להמחיש את ההבדלים בין שיטות המיסוי, הנה כמה דוגמאות פשוטות:

זוג צעיר משכיר דירה ב-4,500 שקל בחודש: במקרה הזה, מכיוון  ששכר הדירה נמוך מתקרת הפטור, בני הזוג לא יצטרכו לשלם מס כלל על הכנסותיהם משכר הדירה.

בעל דירה שמשכיר אותה ב-6,000 שקל בחודש: במקרה הזה, בעל הדירה חורג מתקרת הפטור ולכן יחויב במס על הסכום העודף. כך לדוגמה, על הסכום העודף של 346 שקל (ההפרש בין 6,000 שקל ל-5,654 שקל) הוא יחויב במס חלקי, או שהוא יוכל לבחור לשלם 10% מס על כלל ההכנסה ולפשט את החישוב.

משקיע נדל"ן עם הכנסה גבוהה מכמה דירות להשכרה: במקרה הזה, מכיוון שכלל הכנסותיו משכר הדירה גבוה מאוד, סביר להניח שהוא יבחר לשלם מס לפי מדרגות המס השולי. הוא יוכל לנכות הוצאות רבות, כמו שיפוצים ותחזוקה, מההכנסות, ובכך להקטין את חבות המס שלו.