מדריך לקבוצת רכישה – כל מה שצריך לדעת

קבוצות רכישה הן דרך פופולרית לקניית דירות ופרויקטים נדל"ניים בשנים האחרונות, בייחוד בקרב רוכשי דירות שמחפשים חיסכון כספי משמעותי. הרעיון שמאחורי קבוצת רכישה הוא פשוט: במקום לקנות דירה מקבלן או יזם שמרוויחים ממנה, קבוצה של אנשים מתאגדת ורוכשת ביחד קרקע, שוכרת קבלן כדי שיבצע את הבנייה, ובכך היא חוסכת את עלויות התיווך והיזמות. חברי הקבוצה משלמים עבור הקרקע והבנייה, והם משמשים מעין יזמים עצמאיים. עם זאת, גם בקבוצות רכישה עלולים להיות סיכונים ותקלות.  

קבוצת רכישה - היתרון הכלכלי

קבוצות רכישה מציעות יתרון כלכלי – מחיר דירה בקבוצת רכישה יכול להיות נמוך ב-15%-20% לעומת מחיר דירה דומה מקבלן. ואולם יש סיכונים משמעותיים שנלווים למהלך. ההוצאות עשויות לגדול במהלך הפרויקט, המועדים ואבני הדרך עלולים להתעכב, ולעתים רוכשים מוצאים את עצמם בפרויקטים שההוצאות עליהם גבוהות מהצפוי. קבוצות רכישה מתאימות בעיקר לרוכשים שמוכנים לקחת סיכון צילום: שלומי יוסף בעבר פעלו קבוצות רכישה ללא פיקוח ממשי, ולכן היו מקרים שבהם פרויקטים שנתקעו, וחלו עיכובים ותקלות כלכליות. בשנים האחרונות חלה החמרה בפיקוח והוספת רגולציה, בעיקר כדי להבטיח שהמארגנים יעמדו בהתחייבויותיהם ויצמצמו את הסיכונים למשתתפים. כיום יש חובת שקיפות גבוהה יותר, ערבויות לרוכשים ואיסורים על שיווק לפני קבלת היתר בנייה. קבוצות רכישה מתאימות בעיקר לרוכשים שמוכנים לקחת סיכון, סבלניים לזמני הבנייה ולעלויות בלתי צפויות, וכמובן מחפשים לחסוך עלויות ברכישת הדירה.  

שאלות ותשובות בנושא קבוצות רכישה

מה זה קבוצת רכישה? 

קבוצה של רוכשים שמתאגדת יחד כדי לרכוש קרקע ולהקים עליה פרויקט נדל"ני, מתוך מטרה לחסוך עלויות בקניית דירה חדשה. 

למה אנשים בוחרים בקבוצת רכישה? 

אנשים מצטרפים לקבוצות רכישה כדי לחסוך בעלויות, בעיקר כי אין בהן רווח של יזם. מדובר גם על אפשרות להשפיע על תכנון הדירה. 

האם קבוצת רכישה מתאימה לכולם? 

לא בהכרח. קבוצות רכישה מתאימות לרוכשים שמסוגלים להתמודד עם אי-ודאות מבחינת עלויות וזמני הבנייה. 

מהן העלויות הכרוכות בקבוצת רכישה? 

העלויות כוללות את רכישת הקרקע, עלויות הבנייה, תשלומי הפיתוח, שכר לעורכי דין והוצאות רישום. 

איך נקבעות העלויות הסופיות בקבוצת רכישה? 
העלויות בקבוצת רכישה נקבעות לפי העלויות בפועל, כולל עלויות בנייה, רישום והוצאות נוספות, אך לא תמיד ניתן לצפות את כל העלויות מראש. 

מהם אבני הדרך בקבוצת רכישה? 
אבני הדרך כוללות את שלבי רכישת הקרקע, קבלת היתרי בנייה, תחילת הבנייה, ומסירת הדירות. 

מהן התחייבויות מארגן הקבוצה? 
המארגן אחראי לניהול כל תהליך רכישת הקרקע והבנייה, אך מחויב לעדכן את חברי הקבוצה בהתפתחויות השונות לאורך הדרך ולנהוג בשקיפות מלאה. 

• ליום שאחרי: כל מה שחשוב לדעת על ביטוח חיים
• ממתין באתר: המסמך הכי חשוב שהבנק נותן לכם

האם נדרשת השקעה כספית מידית בקבוצת רכישה? 

כן, הרוכשים מתחייבים להשקיע סכום ראשוני עבור רכישת הקרקע והוצאות נוספות, ובהמשך הם נדרשים לשלם עבור עלויות הבנייה. 

מהם הסיכונים בקבוצת רכישה? 
הסיכונים כוללים עיכובים, עלויות בלתי צפויות ושינוי בתנאים הכלכליים. לעתים עלויות הבנייה גדלות במהלך הפרויקט.

  ענבל אור. הרשויות החמירו את הפיקוח על מארגני קבוצות  ענבל אור, צילום: ענת דניאלי 

איך הרגולציה משתנה כיום בתחום?
הרשויות החמירו את הפיקוח על מארגני קבוצות רכישה, והוסיפו דרישות כמו ערבויות בנקאיות, דרישה לשקיפות מלאה ואיסור על שיווק לפני קבלת היתרי בנייה. 

• מלגות לסטודנטים - הגופים שמחלקים מלגות ואיך אפשר לקבל? מדריך
• תחבורה ציבורית - כמה עולה? וכל מה שצריך לדעת
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מה היה המצב החוקי בעבר? 
בעבר, לא היה פיקוח משמעותי, וקבוצות רכישה התנהלו על בסיס אמון בין חברי הקבוצה לבין המארגנים. 

האם קבוצות רכישה כפופות למס שבח? 

קבוצות רכישה פטורות ממס שבח בתנאים מסוימים, אך חשוב לבדוק זאת מול עורך דין. 

כמה כסף אפשר לחסוך בקבוצת רכישה? 
החיסכון הממוצע נע בין 15% ל-20% מהמחיר המקובל לרכישת דירה חדשה מקבלן.

האם קבוצות רכישה היא דבר רווחי גם כיום?
היתרון הכלכלי של קבוצות רכישה נמשך, אך הוא תלוי בהוצאות הסופיות בפרויקט ובשינויים הפוטנציאליים לאורך זמן.

איך בוחרים קבוצת רכישה טובה?

מומלץ לבדוק את הרקע של המארגנים, את ניסיונם בפרויקטים דומים, ולוודא שהפרויקט עומד בקריטריונים רגולטוריים.
האם צריך עורך דין בקבוצת רכישה?
כן, מומלץ לשכור עורך דין שילווה את העסקה ויוודא שהזכויות והאינטרסים שלכם מוגנים. 

מהן הערבויות שנותנים כיום בקבוצות רכישה?
הרגולציה דורשת ערבויות בנקאיות להבטחת כספי הרוכשים, וכן דרישה לשקיפות מלאה של התקדמות הפרויקט.
מהו לוח הזמנים הממוצע לפרויקט קבוצת רכישה?
הזמן הממוצע נע בין שלוש לחמש שנים, אך לעתים הוא מתארך בשל עיכובים שונים.

בדרך כלל ניתן למכור את הזכויות בנכס לפני סיום הפרויקט האם ניתן למכור נכס בקבוצת רכישה לפני שהפרויקט מסתיים? 
בדרך כלל ניתן למכור את הזכויות בנכס, אך לעתים קיימים תנאים מגבילים, ויש לבחון זאת עם עורך דין.

איך מתבצעת חלוקת הדירות בפרויקט?
חלוקת הדירות נעשית לרוב בהגרלה בין חברי הקבוצה, כדי לשמור על שקיפות ושוויון.

מה עושים במקרה של עיכובים בבנייה?
אם יש עיכובים משמעותיים, ניתן לפנות לייעוץ משפטי ולעתים גם לתבוע את המארגנים אם נגרם נזק כספי.

האם קבוצת רכישה מקבלת מימון בנקאי?
כן, לרוב הקבוצה מקבלת מימון בנקאי במודל דומה לזה של קבלנים, אך כל חבר בקבוצה מחויב כלפי הבנק.

איך מחשבים את רווחיות ההשקעה בקבוצת רכישה?
הרווחיות נמדדת לפי החיסכון ברכישת הדירה ביחס לשוק. חשוב לכלול גם את עלויות הריבית, המימון ותקופת הבנייה.

מהו מצב השוק כיום לקבוצות רכישה?
השוק נותר אטרקטיבי בעיקר בפרויקטים שבהם הרגולציה מקפידה על פיקוח הדוק ותנאי מימון נוחים.

מה כוללת האחריות של מארגן קבוצת רכישה?
המארגן אחראי לניהול מלא של הפרויקט כולל רכישת הקרקע, קבלת היתרי בנייה, פיקוח על התקדמות הבנייה, עד למסירת הדירות

מה ההבדל בין קבוצת רכישה לקבוצת רוכשים?
קבוצת רוכשים היא למעשה התארגנות צרכנית שמטרתה רכישת מספר יחידות דיור יחד, לעיתים בהובלת ארגון צרכנות או היזם עצמו, שמציע הנחה לרוכשים בתמורה למכירה מהירה. קבוצת רכישה, לעומת זאת, היא יוזמה שבה הקבוצה היא זו שמקדמת את הפרויקט, מארגנת את התכנון והבנייה, ללא מעורבות ישירה של יזם המרוויח מהפרויקט.

למה קבוצות רכישה חזרו לתמונה לאחר תקופה ארוכה של היעדרות?
אחרי פרשות בעייתיות בתחום, כמו קריסתה של ענבל אור ורצח אלדד פרי, רבים התרחקו מקבוצות רכישה. עם זאת, העלייה החדה במחירי הדיור החזירה את העניין, כאשר רוכשים מחפשים דרכים לחסוך בעלויות הדיור ולמצוא פתרונות כלכליים יותר לרכישת נכס.

איך ניתן להעריך את ההנחה שמעניקה קבוצת רכישה?
היתרון העיקרי של קבוצת רכישה הוא חיסכון בעלויות, שכן אין רווח יזמי ואין הוצאות פרסום ושיווק. מארגן קבוצת הרכישה מתוגמל מראש, ולכן יש לבדוק אם החיסכון הכולל באמת משתלם. כלל אצבע הוא שקבוצה שאינה מציעה הנחה של לפחות 15%-20% ממחירי השוק, לפי הערכת שמאי מקובלת, אינה מספקת יתרון משמעותי.

מה הסיכונים המרכזיים בקבוצות רכישה?
הסיכון הגדול ביותר הוא חוסר ודאות. מכיוון שמדובר בפרויקט ללא יזם מסחרי, כל עלייה בעלויות הבנייה או עיכובים בלוחות הזמנים עלולים לגרום לחריגות תקציביות משמעותיות. בנוסף, ריבוי דעות בתוך הקבוצה עלול להוביל למחלוקות ניהוליות.

איך ניתן לצמצם את הסיכון בהצטרפות לקבוצת רכישה?
יש לוודא שהחוזה המשותף ברור ומפורט, עם מנגנונים להתמודדות עם עיכובים ושינויים. כמו כן, חשוב לוודא שקיים גורם מקצועי ומנוסה שמנהל את הקבוצה, ושיש התחייבות ברורה לתקציב ולזמני הביצוע.

האם קבוצות רכישה עדיין נהנות מהטבות מס?
בעבר קבוצות רכישה נהנו מהטבות מס כמו פטור ממע"מ על הקרקע, אך כיום הן מחויבות לשלם מע"מ כמו יזמים רגילים. עם זאת, מס הרכישה מחושב לפי עלות הבנייה בפועל ולא לפי שווי השוק של הדירה, מה שעשוי להוביל לחיסכון מסוים.

איך משפיעה זהות הקבלן המבצע על הצלחת הפרויקט?
בפרויקטים של קבוצות רכישה, זהות הקבלן חשובה במיוחד, שכן בניגוד לפרויקט יזמי שבו יש ליזם כוח רב מול הקבלן, בקבוצת רכישה הכוח של הרוכשים מוגבל. בחירה בקבלן זול מדי עלולה להוביל לבעיות בביצוע ולחריגות תקציביות, ולכן מומלץ לבחור בקבלן בעל ניסיון מוכח בפרויקטים דומים, גם אם המחיר גבוה מעט יותר.

איך יודעים אם קבוצת רכישה היא השקעה בטוחה?
אין הבטחה להצלחה, אך ניתן לבדוק מספר פרמטרים: ניסיון המארגן, רמת ההנחה האמיתית מול שווי השוק, התחייבויות תקציביות ברורות, חוזה שיתוף מנוסח היטב, והבחירה בקבלן איכותי. אם יש יותר מדי אי ודאות – עדיף לשקול אלטרנטיבות אחרות לרכישת נכס.

למה חשוב להיערך לחריגות תקציביות?
למרות שתוכניות תקציביות מוצגות בתחילת הדרך, בפועל ייתכנו עליות בעלויות הבנייה, שינויים רגולטוריים ועיכובים, ולכן מומלץ להיערך לתוספת של כ-10% מעבר להערכה הראשונית. במקרים מסוימים קבוצות חורגות אף בשיעור של 15% ויותר.

האם כל קבוצת רכישה בהכרח משתלמת?

לא בהכרח. יש קבוצות שנכנסות לפרויקטים עם הנחות נמוכות או עם ניהול לקוי שעלול לגרום לחריגות ולעלויות נוספות. לכן חשוב לבדוק היטב את התוכנית הפיננסית, את המומחיות של מארגן הקבוצה, ואת רמות הסיכון לפני ההצטרפות