הדירות החדשות: בסוף הכל עניין של ביקוש והיצע

בחודשים הקרובים הביקוש לדירות חדשות יושפע מירידה בביקוש לדירות שצפויות לעמוד בקריטריונים לקבלת מע"מ 0%. אולם שיטת האמידה של הלמ"ס, לא בהכרח תשקף זאת. בטווח היותר ארוך, הביקוש לדירות חדשות צפוי להמשיך להיות מושפע מהגידול במספר משקי הבית, ממשקיעים מחו"ל, ממשפרי דיור, וכמובן, מגובה הריבית.

אנו מעריכים כי חודשים הקרובים תחול ירידה בהתחלות הבנייה, לאור עלייה באי הודאות בתחום. לאחר התבהרות נושא "מע"מ 0%" ו"מחיר מטרה", תיתכן עלייה בהתחלות הבנייה, שלמעשה הינה פיצוי בגין ההאטה שקדמה לה.

במהלך התקופה הנוכחית תחול האטה בקצב עליית מחירי הדירות השנתי. לאחר שאי הוודאות תחלוף, הרי שמחירי הדירות ימשיכו להיות מושפעים מהביקוש וההיצע מחד, ותהליך איטי של העלאת הריבית מאידך.

בחודשים האחרונים נצפית מגמת ירידה בביקוש לדירות חדשות, למרות סביבת הריבית הנמוכה

עפ"י נתוני הלמ"ס, ברבעון הראשון של השנה נרשמה ירידה חדה בביקוש לדירות חדשות, בשיעור של כ-10% בהשוואה לרבעון האחרון של 2013 ושל 15% לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

יתרה מזאת, המגמה של ירידה בביקוש לדירות חדשות נצפית החל מהרבעון הרביעי של 2013. הסיבה לירידה האמורה נעוצה, כנראה, ברמת המחירים הנוכחית, השפעת המגבלות בתחום המשכנתאות שהוטלו ע"י ושינויים במיסוי מקרקעין.

בנוסף, ייתכן כי חלק מהרוכשים הפוטנציאלים העדיפו "לשבת על הגדר" בציפיה לצעדי הממשלה להורדת המחירים. נזכיר כי על מע"מ 0% ומחיר מטרה הוכרז רק בסוף חודש מארס, לכן השפעת ההכרזה על נתוני הביקוש שפורסמו עד כה זניחה (אם בכלל).

הביקוש לדירות חדשות המדווח למארס - לא בדיוק מה שחשבתם:
כיצד אומדת הלמ"ס את הביקוש לדירות? בשלב הראשון, ועדות התכנון והבנייה מעבירות את היתרי הבנייה המאושרים ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בשלב השני הלמ"ס מתחקרת כל היתר בנייה, מסווגת לדירות "למכירה" ו"לא למכירה" ועוקבת אחר מספר הדירות שנמכרו.

משמעות תהליך זה כי המעקב מתחיל החל מהחודש בו התקבל ההיתר, בעוד, שכידוע, היזמים מתחילים לעיתים, בשיווק ומכירה עוד לפני קבלת היתר הבנייה. לדוגמא, ייתכן מצב בו חוזה מכירה לדירה נחתם בספטמבר, אולם היתר הבנייה התקבל במארס, ולכן המכירה תרשם במארס. מצד שני, דירות שנמכרו במארס, אולם עדיין לא ניתן לגביהן היתר בנייה, לא ירשמו. שיטה זאת, מקשה על זיהוי השפעה מיידית של התפתחויות שונות על הביקוש לדירות חדשות.

ומה לגבי היצע דירות חדשות?
כפי שניתן לראות בגרף, לקראת סוף שנת 2013 נבלמה מגמת העלייה בהתחלות הבנייה. התפתחות זאת, ייתכן והושפעה מהירידה בביקוש לדירות חדשות, עלייה במספר חודשי הימצאות הדירות החדשות בשוק ומרמה גבוהה יחסית של מלאי הדירות הלא מכורות.

מה צפוי בהמשך?
הביקוש - בראיה קדימה הרי שהצעדים / הצהרות שננקטו / נאמרו לאחרונה, ובפרט הנושא של "מע"מ 0%" ו"מחיר מטרה" מכניסים אי ודאות רבה לשוק הנדל"ן למגורים, הן בטווח הקרוב והן בטווח הבינוני. להערכתנו, בחודשים הקרובים הביקוש לדירות חדשות יושפע מירידה בביקוש לדירות שצפויות לעמוד בקריטריונים. לפי הערכות שונות, מדובר במשקל נמוך יחסית.

לאחר שהנושא של "מע"מ 0%" יגובש סופית, הרי שהביקוש לדירות החדשות הרלוונטיות, צפוי לעלות בשיעור חד, ובכך ישפיע על הביקוש הכולל לדירות חדשות. בטווח היותר ארוך, הביקוש לדירות חדשות צפוי להמשיך להיות מושפע מהגידול במספר משקי הבית, ממשקיעים מחו"ל, ממשפרי דיור, וכמובן, מגובה הריבית.

ההיצע - להערכתנו, בראיה לחודשים הקרובים, הרי שצפויה ירידה בהתחלות הבנייה, על רקע העלייה באי הוודאות בתחום (זאת, בדומה לתקופת "המחאה החברתית" ב-2011). נציין שככל שתקופת אי הודאות תתארך, הרי שהירידה בהתחלות הבנייה עלולה להעמיק. לאחר שנושא "מע"מ 0%" יהיה ברור יותר, כמו גם הנושא של "מחיר מטרה", תיתכן עלייה בהתחלות הבנייה, שלמעשה הינה פיצוי בגין ההאטה.

המחיר - החודשים הקרובים, צפויים להתאפיין בהמשך האטה בקצב עליית מחירי הדירות. נזכיר כי ב-12 החודשים האחרונים נרשמה עלייה של 6.3%, זאת לעומת עלייה שנתית של 7.2% בחודש הקודם ו-10.2% ביולי אשתקד. בראיה לחודשים הקרובים, מגמת ההתמתנות צפויה להימשך, על רקע ירידה צפויה בביקוש עד אשר תתבהר התמונה, כאמור. לאחר שאי הודאות תחלוף, הרי שמחירי הדירות ימשיכו להיות מושפעים מהביקוש וההיצע מחד, ומתהליך איטי של העלאת הריבית (שיחל, להערכתנו לא יאוחר מראשית 2015), מאידך.


הערות ואזהרות כלליות מטעם בנק דיסקונט לישראל בע"מ:
"הניתוח הכלול בסקירה זו הינו למטרת אינפורמציה בלבד ואין לראות בו המלצה, תחליף לייעוץ אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל לקוח או הזמנה לייעוץ כאמור או הצעה להחזיק/לקנות/למכור ני"ע או נכסים פיננסיים או התחייבות של בנק דיסקונט לישראל בע"מ (להלן: "הבנק") לייעץ ללקוחותיו בהתאם לאמור בו.
הניתוח מתפרסם בהתבסס, בין היתר, על נתונים ומידע גלויים לציבור שהונחו כמהימנים מבלי שנבדקו עצמאית, העשויים להיות חסרים, בלתי מדויקים, בלתי מעודכנים ואינם מתיימרים להוות ניתוח מלא של כלל הנושאים המפורטים בה או להחליף את שיקול דעתו העצמאי של הקורא. הדעות המובאות בסקירה מייצגות את עמדת מחבריה והן אינן זהות בהכרח לעמדת יועצי ההשקעות בבנק. הדעות האמורות נכונות ליום פרסומן לראשונה והן יכולות להשתנות בכל עת ללא הצורך בהודעה מוקדמת. הניתוח מופץ כחלק מתפוצה רחבה, וגם אם במסגרת תפוצה רחבה זו, הוא מגיע אליך אישית באמצעות הדוא"ל או בכל דרך או מדיה אחרת, אין לראות בו משום ניתוח או סקירה המותאמים לצרכיך ולנתונים האישיים שלך, לא מבחינת תוכן הניתוח, לא מבחינת סוגי הניי"ע והנכסים הפיננסיים הנזכרים בו, ככל שיהיו ולא מכל בחינה אחרת.
עשוי להיות למחברי הסקירה ו/או לבנק עניין אישי בנושא הסקירה. הבנק וכל אליו ו/או בעלי מניותיו ו/או עובדיו ו/או מי מטעמו אינם לא יהיו אחראים לכל אי דיוק, שגיאה או כל פגם אחר בסקירה זו, לרבות ביחס לנתונים ו/או לכל נזק, ישיר או עקיף, שייגרם, אם ייגרם, כתוצאה מהסתמכות על סקירה זו, ואינם יכולים לערוב או להיות אחראים למהימנות המידע המפורט. אין להפיץ, להעתיק, לפרסם או לעשות כל שימוש אחר בסקירה זו ללא אישור הבנק מראש ובכתב. העברת הסקירה ופרסומה במלואה או בחלקה, ללא קבלת אישור הבנק כאמור לעיל הינה אסורה בהחלט. הבנק ו/או חברות הבנות שלו ו/או החברות הקשורות עוסקות, בין היתר בניהול תיקי השקעות, מסחר בניירות ערך, ביצוע עסקאות בבורסה ובפעילות בנקאית לסוגיה, ועשויים להחזיק ו/או לבצע, בין היתר, עסקאות בנייר הערך ו/או נכסים פיננסיים הנזכרים בסקירה זו, ככל שנזכרים, בהתאם או שלא בהתאם לאמור בה. תיתכן אפשרות שבסקירה נפלו שיבושי הגהה, ניסוח, טעויות, אי דיוקים וכו' למרות שהבנק נוקט באמצעים ככל יכולתו למונעם. השימוש באינטרנט חשוף לתקלות וסיכונים הטבועים ברשת האינטרנט ובמערכות ממוחשבות על אף שהבנק נוקט בכל האמצעים הסבירים למניעת תקלות וסיכונים, כאמור. לפיכך לא ישא הבנק באחריות לנזק ו/או הפסד ו/או הוצאה ו/או תוצאה שנגרמה כתוצאה משיבוש ו/או הפסקה בקווי התקשורת ו/או בהעברת הנתונים ככל שאלו נגרמו מתקלות שאינן בשליטת הבנק ושהבנק לא יכול היה למונען במאמץ סביר".