נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - לא מה שחשבתם

נתוני הביקוש לדירות חדשות, מכניסים אי ודאות נוספת באשר למצב שוק נדל"ן. בחודש אפריל נרשמה עלייה (כן, לא טעינו) של כ-3% (נתון מנוכה עונתיות) בביקוש לדירות חדשות. נציין כי העלייה האמורה לא מפתיעה אותנו, לאור שיטת המדידה של הלמ"ס, לפיה הדירות נרשמות עפ"י מועד המכירה. אולם זאת בכפוף לקבלת היתר בנייה (ההסבר מובא כנספח בהמשך הסקירה). למעשה, חודש אפריל הינו החודש הראשון שאמור לשקף את ההשפעה של התוכניות השונות, עליהן הוכרז בסוף חודש מארס, על הביקוש לדירות חדשות. אולם בפועל, כאמור, אין בנתון החודשי כדי לשפוך אור חדש, ולכן יש להמתין לנתוני החודשים הקרובים. עם זאת, כפי שרואים בגרף, מגמת החודשים האחרונים הינה שלילית. מגמה זאת, צפויה, להערכתנו, להימשך כל עוד קיימת אי ודאות באשר ליישום התכניות החדשות (מע"מ 0% ומחיר מטרה). במקביל, כפי שניתן לראות באותו הגרף, מלאי הדירות הלא מכורות (ביוזמה פרטית וציבורית) ממשיך לעלות. בפרט, מתחילת השנה נרשם גידול של כ-7%, והרמה הנוכחית הינה הגבוהה מאז 2009 (עת הלמ"ס החלו לפרסם את הנתון). לכשתסתמן ודאות באשר ליישום התוכניות (ולא המלצות/מסקנות ביניים) תתהפכנה, להערכתנו, המגמות האמורות.

נציין עוד כי בטווח הארוך יותר, הביקוש לדירות חדשות צפוי להמשיך להיות מושפע מהגידול במספר משקי הבית, משקיעים מחו"ל, משפרי דיור, וכמובן, גובה הריבית.

שילוב אי הודאות, העלייה במלאי ומגמת הירידה בביקושים, תומך בהמשך הירידה בהתחלות הבנייה

היקף התחלות הבנייה ברבעון הראשון של השנה עמד על 10.1 אלף דירות. מדובר בירידה של 9% בהשוואה לרבעון הקודם ובירידה מצטברת של 15% מאז הרבעון השלישי אשתקד. אולם ראוי לציין, כי חרף הירידה האמורה, ב-12 החודשים האחרונים (ארבעת הרבעונים האחרונים), כפי שניתן לראות בגרף, הוחל בבנייתן של כ-44 אלף דירות, כאשר היקף הבתים בבנייה פעילה (כ-93 אלף) נמצא ברמת שיא של יותר מעשור. מדובר בהיקף התחלות בנייה, הנמצא מעל הקצב הבסיסי של התחלות הבנייה (כ-40 אלף). עם זאת, לא מדובר בעודף היצע, מאחר ולאור היקפי הבנייה הנמוכים בשנים הקודמות, הצטבר מחסור של מעל ל-100 אלף דירות. חשוב להזכיר, כי נתוני הרבעון הראשון, עדיין לא כוללים את השפעת התוכניות החדשות ואי הודאות הרבה שהן יצרו. הירידה האמורה היא, כנראה, תוצאה של מגמת הירידה בביקושים, לצד העלייה במלאי הדירות הלא מכורות.

בראיה לחודשים הקרובים, הרי שצפוי המשך ירידה בהתחלות הבנייה, אשר, יושפע בנוסף לגורמים הנ"ל, מהעלייה באי הודאות בתחום. נציין שככל שתקופת אי הודאות תתארך, הרי שהירידה בהתחלות הבנייה עלולה להעמיק. לאחר שנושא "מע"מ 0%" יהיה ברור יותר, כמו גם הנושא של "מחיר מטרה", תיתכן עלייה בהתחלות הבנייה, שלמעשה הינה פיצוי בגין ההאטה.

הביקוש לדירות חדשות המדווח לאפריל - לא מה שחשבתם כיצד אומדת הלמ"ס את הביקוש לדירות? בשלב הראשון, ועדות התכנון והבנייה מעבירות את היתרי הבנייה המאושרים ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בשלב השני הלמ"ס מתחקרת כל היתר בנייה, מסווגת לדירות "למכירה" ו"לא למכירה" ועוקבת אחר מספר הדירות שנמכרו.

• בישראל חסרות 190 אלף דירות? לא באמת. עוד מעט יהיו עודפי שיא
• גם הלמ"ס: צלילה של 30% ברכישת דירות חדשות בשנת 2022

משמעות תהליך זה כי המעקב מתחיל החל מהחודש בו התקבל ההיתר, בעוד, שכידוע, היזמים מתחילים לעיתים בשיווק ומכירה עוד לפני קבלת היתר הבנייה. לדוגמא, יתכן מצב, שבו חוזה מכירה לדירה נחתם באוקטובר, אולם היתר הבנייה התקבל באפריל, ולכן המכירה תרשם באפריל. מצד שני, דירות שנמכרו באפריל, אולם עדיין לא ניתן לגביהן היתר בנייה, לא ירשמו. כלומר, ישנו קיזוז מסוים. שיטה זאת, מקשה על זיהוי השפעה מיידית של התפתחויות שונות על הביקוש לדירות חדשות.

***הניתוח הכלול בסקירה זו הינו למטרת אינפורמציה בלבד ואין לראות בו המלצה, תחליף לייעוץ אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל לקוח או הזמנה לייעוץ כאמור או הצעה להחזיק/לקנות/למכור ני"ע או נכסים פיננסיים או התחייבות של בנק דיסקונט לישראל בע"מ (להלן: "הבנק") לייעץ ללקוחותיו בהתאם לאמור בו. הניתוח מתפרסם בהתבסס, בין היתר, על נתונים ומידע גלויים לציבור שהונחו כמהימנים מבלי שנבדקו עצמאית, העשויים להיות חסרים, בלתי מדויקים, בלתי מעודכנים ואינם מתיימרים להוות ניתוח מלא של כלל הנושאים המפורטים בה או להחליף את שיקול דעתו העצמאי של הקורא. הדעות המובאות בסקירה מייצגות את עמדת מחבריה והן אינן זהות בהכרח לעמדת יועצי ההשקעות בבנק. הדעות האמורות נכונות ליום פרסומן לראשונה והן יכולות להשתנות בכל עת ללא הצורך בהודעה מוקדמת. הניתוח מופץ כחלק מתפוצה רחבה, וגם אם במסגרת תפוצה רחבה זו, הוא מגיע אליך אישית באמצעות הדוא"ל או בכל דרך או מדיה אחרת, אין לראות בו משום ניתוח או סקירה המותאמים לצרכיך ולנתונים האישיים שלך, לא מבחינת תוכן הניתוח, לא מבחינת סוגי הניי"ע והנכסים הפיננסיים הנזכרים בו, ככל שיהיו ולא מכל בחינה אחרת. עשוי להיות למחברי הסקירה ו/או לבנק עניין אישי בנושא הסקירה. הבנק וכל חברה קשורה אליו ו/או בעלי מניותיו ו/או עובדיו ו/או מי מטעמו אינם לא יהיו אחראים לכל אי דיוק, שגיאה או כל פגם אחר בסקירה זו, לרבות ביחס לנתונים ו/או לכל נזק, ישיר או עקיף, שייגרם, אם ייגרם, כתוצאה מהסתמכות על סקירה זו, ואינם יכולים לערוב או להיות אחראים למהימנות המידע המפורט. אין להפיץ, להעתיק, לפרסם או לעשות כל שימוש אחר בסקירה זו ללא אישור הבנק מראש ובכתב. העברת הסקירה ופרסומה במלואה או בחלקה, ללא קבלת אישור הבנק כאמור לעיל הינה אסורה בהחלט. הבנק ו/או חברות הבנות שלו ו/או החברות הקשורות עוסקות, בין היתר בניהול תיקי השקעות, מסחר בניירות ערך, ביצוע עסקאות בבורסה ובפעילות בנקאית לסוגיה, ועשויים להחזיק ו/או לבצע, בין היתר, עסקאות בנייר הערך ו/או נכסים פיננסיים הנזכרים בסקירה זו, ככל שנזכרים, בהתאם או שלא בהתאם לאמור בה. תיתכן אפשרות שבסקירה נפלו שיבושי הגהה, ניסוח, טעויות, אי דיוקים וכו' למרות שהבנק נוקט באמצעים ככל יכולתו למונעם. השימוש באינטרנט חשוף לתקלות וסיכונים הטבועים ברשת האינטרנט ובמערכות ממוחשבות על אף שהבנק נוקט בכל האמצעים הסבירים למניעת תקלות וסיכונים, כאמור. לפיכך לא ישא הבנק באחריות לנזק ו/או הפסד ו/או הוצאה ו/או תוצאה שנגרמה כתוצאה משיבוש ו/או הפסקה בקווי התקשורת ו/או בהעברת הנתונים ככל שאלו נגרמו מתקלות שאינן בשליטת הבנק ושהבנק לא יכול היה למונען במאמץ סביר".