שימו לב למניות הנדל"ן האמריקני; וגם מה קרה אתמול בנוקיה?

לפני כשנתיים, בקיץ 2010, כתבנו על מצב הנדל"ן האמריקני וניסינו להסביר שה"גדולים" אוספים מניות נדל"ניות כבר כשנה, מאז תחילת 2009. ציינו שאם המשקיע יכול לראות מעבר לענן האימים של התקשורת, הוא יבין שהנדל"ן האמריקני כבר נמצא בשלב הראשוני של ההתאוששות.

דיברנו על חברות שאנחנו עוקבים שנים רבות, מאז משבר הנדל"ן של סוף שנות ה-70 בארה"ב. הסברנו שאנשים שאינם חוששים משטויות מהסוג של "הנדל"ן בארה"ב כבר לא יתאושש", שהובילו אז את הכותרות, מסוגלים לראות מבעד לכותרות המטופשות, וכדאי שיבחנו השקעות במכשירי נדל"ן מהסוג של הסל הנדל"ני הגדול, RWR (תעודת סל המכילה בתוכה את חברות הריט הנדל"ניות המובילות בארה"ב) או מניותיהן של חברות כמו Simon Properties (סימול: SPG), אליה חזרנו וכתבנו לפני כחודשיים כמניה שהניבה יותר מכל המניות המובילות מאז משבר 2008. מבין כל הסקטורים שמרכיבים את מדד ה-S&P דווקא הנדל"ן "הדפוק" מניב, מאז החלה היציאה ממשבר 2007-8, תשואה גבוהה ויציבה, ומתחרה על הבכורה עם סקטור הטכנולוגיה בלבד.

מעמד הנדל"ן בכלכלת ארה"ב ומה משפיע על המגמות בו?

בשנת 2011 תרם הנדל"ן 11.6% מסך התוצר האמריקני - 1.752 טריליון דולרים (התוצר האמריקאי הגיע ב-2011 ל-15.094 טריליון דולרים). מדובר בעסקאות מכירה - קניה, שכירות וליסינג בנדל"ן בלבד, וללא כל התעשיות והשירותים שתלויים בתחום. 2011 מציינת את התרומה הנמוכה ביותר של התחום הזה לתל"ג האמריקני מאז 1982. תחום הבניה (Construction) למשל, שקשור בנדל"ן, תרם ב-2011 3.4% מהתל"ג - 520.3 מיליארד דולרים - זו התרומה הנמוכה ביותר מאז 1974. האמת שאם מחשבים את תחום הנדל"ן כולו, התרומה לתל"ג גדולה בהרבה. התעשיות שמיועדות ועובדות עבור הנדל"ן (מתעשיות הביוב ועד לצנרת, מוילונות וחלונות ועד לכיורים ושטיחים וכמובן תעשיות הענק של המכשור הביתי בה משחקות חברות כמו GE,Whirlpool , סמסונג ואחרות והמכשור האלקטורוני, מטלוויזיות ומכשירי הוידאו) גלגלו ב-2011 2.29 טריליון דולרים - 15.16% מהתל"ג וזאת לפני שמחשבים את חלקו של הנדל"ן בתעשיית הבריאות (בתי חולים ומרפאות) שתרמו לתל"ג באותה שנה 626 מיליארד שהם 4.1%. כלומר, תחום הנדל"ן תרם לתל"ג האמריקני למעלה משליש מערכו (34.26% או 5.19 טריליון דולרים). על מנת לקבל פרופורציה כל המסחר הקמעונאי תרם בשנה הקודמת 917 מיליארד דולרים או כ-6% מהתל"ג. תעשיית הרכב כולה תרמה פחות מ-0.4% ותעשיית האינפורמציה כולה תרמה לתל"ג בארה"ב פחות מ-4.4% - 662 מיליארד דולרים. מי שמעוניין להתעמק .

היסטוריית הנדל"ן האמריקני מיוצגת ע"י אינדיקאטור מוביל בכניסה למיתון ואחרון ביציאה. פרשנים נוטים להסתכל על האינדיקאטורים כחלק מהתחזיות שלהם, אלא שקשה מאוד לחזות מגמות תעשייה ענקית כנדל"ן לפני ואחרי השינויים. היסטורית, מניות הנדל"ן ראו את השינויים לפני ואחרי, טוב יותר מכל המומחים - וכך היה גם במשבר האחרון. הנדל"ן האמריקני החל לגלות סימני שקיעה עוד ב-2006 (אז זיהה זאת רוביני). הגאות במניות הנדל"ן נעצרה באמצע 2007, שנה לפני שהמשבר פרץ. המניות החלו לעלות בתחילת 2009, כאשר המומחים היו בטוחים ש-1930 נמצאת ממש מעבר לפינה. האינדיקאטורים המאחרים עם הנדל"ן בראשם, התחילו להצביע על יציאה ממשבר 2008 רק באמצע 2011. מי שהיה ממתין לשינוי המגמה באינדיקאטורים אלו היה "מפסיד" כ-2/3 מהעליות מאז 2009. אקדמאים יכולים להשתמש באינדיקאטורים כשהם משחקים בתחזיות בכיתה, אבל לסוחרים בוול סטריט או למשקיעים אסור להסתמך עליהם.

מה שעבר על הנדל"ן האמריקני ב-2008, וכתוצאה מכך לכל התעשיות הנלוות לו ולכלכלה כולה, לא היה שונה בבסיסו ממחזורים קודמים של גאות ושפל בכלכלה, רק שהפעם "השתתפו במשחק" מהפכות האינפורמציה והגלובליזציה שגם אפשרו לבלון (שתמיד נוצר בגאות) להגיע לממדים שבעבר לא היו כמותו, ולאחר מכן להתרסקות שעוצמתה וקצב ההתפתחות שלה היו גדולים מכל מה שידעה הכלכלה בעבר. אבל גם היציאה מהמיתון הייתה מהירה יחסית בגלל יכולות ההתייעלות ויצירת ביקושים בתחומים חדשים (כמו הטלפוניה כדוגמה אחת).

מהפכות הטכנולוגיה והאינפורמציה תרמו לקצב הנפילות החדות במחצית השנייה של 2008 והעליות החדות במחצית הראשונה של 2009. הוסיפו לכל אלו את הפאניקה התקשורתית, והרי לכם ההסבר למה שקרה ב-2007-2010. שכחנו כמובן את תאוות הבצע של וול סטריט, אבל זה דבר שתמיד "עוזר" לבלונים כמו להתרסקויות.

כאשר תעשייה המקיפה למעלה מ-34% מהפעילות הכלכלית בארה"ב נעצרת באחת, לא פלא שמגיעים לפאניקה. האמת, שללא התגובה המהירה של הבנק המרכזי של ארה"ב והממשל, כלכלת ארה"ב הייתה חוזרת ל-Great depression. מגזר הנדל"ן בבורסה התדרדר בסוף 2008 הרבה יותר משהתדרדר אי פעם במשברי עבר. כדוגמה, מכירות בפועל של דירות חדשות נפלו מרמה של 7.08 מיליון יחידות ערב משבר 2008 לרמה של 4.12 מיליון יחידות בתחילת 2009. התחלות בניה הגיעו ב-2007 ל-2.1 מיליון וירדו בתחילת 2009 ל-480 אלף. מכירות בתים פרטיים ירדו במשבר 2008 ב-73% - המשמעות של הנפילות הללו על כל תעשיות הנלוות לנדל"ן ברורה - ירידות כאלו ובקצב כזה לא היו מעולם, גם לא בשנות ה-30 של המאה שעברה.

בעוד שכלכלת ארה"ב מגיבה לתוכניות התמרוץ וההצלה של סוף 2008 - תחילת 2009 ומתחילה להתאושש, המשיך תחום הנדל"ן להתדרדר עד סוף 2010 (כאשר חלקים ממנו, כמו רכישות בתים, המשיכו עד אמצע 2011). גם היום מצביעה הסטטיסטיקה החודשית על עצבנות שעדיין קיימת (הזעזועים במדדי הבנייה, התחלות הבנייה ומכירות). הצרכן האמריקני חזר במהלך 2009 לרמות הצריכה של העבר במוצרי צריכה, מכוניות, מזון, צעצועי אלקטרוניקה ועוד, אך עדיין מהסס בכל הקשור לנכסי נדל"ן. אם לקחת בחשבון את הפחדים שממטירה התקשורת הפיננסית, הפחד מהמלאיים הענקיים שהבנקים עדיין תקועים איתם, מצב התעסוקה הגרוע וחוסר הודאות הפוליטית - חששות הציבור מוצדקות. אבל העובדות הכלכליות מאז תחילת 2009 תומכות יותר ויותר בהתעוררות ענף הנדל"ן. הריבית על משכנתאות יורדת בהתמדה, ההכנסה למרות האבטלה עולה בהתמדה, מחירי הנכסים הגיעו לרמות נמוכות היסטורית, מלאי הדירות בבניה והדירות הזמינות למכירה ירד השנה לרמה נמוכה בהרבה משהייתה במשברי הנדל"ן של סוף שנות ה-70', 80' ו-90' והאוכלוסייה בארה"ב גדלה.

ובעוד הנדל"ן מתדרדר במיין סטריט, עולות מניות החברות המובילות בתחום בוול סטריט וכרגע רובן מומלצות, מדוע?

תעודת הסל RWR מייצגת את "אצולת" התעשייה - חברות כמו SPG, BXP, EQR, VNO ושכמותן. היא הגיעה באמצע 2007 לרמה של 100 דולרים ונחתה בתחילת מארס 2009 על 21 דולרים - ירידה של 79% בשנה וחצי, תופעה ללא תקדים בנדל"ן. מתחילת מארס 2009, להוציא תקופה קצרה של "פאניקה כותרתית" בקיץ 2011, טיפסה המניה ב-264% למחירה הנוכחי 76.5 דולרים. חברת סיימון פרופרטיז (סימול: SPG), המרצדס של התחום המשקיעה במרכזי קניות, מרכזי Outlet גדולים, מרכזים קהילתיים ובתים (כיום גלובלית, אבל עדיין למעלה מ-80% בארה"ב), איבדה ב-2007-2009 כ-73% מערכה, עלתה מאז תחילת 2009 ב-390% ונסחרת בסביבות שיא כל הזמנים.

העלייה ההתחלתית של מניות הנדל"ן במהלך 2009 הייתה שילוב של תגובה לירידות המוגזמות מחד והרגשת הרווחה הכללית בוול סטריט מאידך. אבל העלייה המשיכה גם לאורך השנים 2010-12 (להוציא ירידות כלליות בקיץ 2011 כאמור). פרשנים מסבירים את רצף העליות בתוצאות העסקיות של החברות שהולכות ומשתפרות, בעלייה בחלוקת דיבידנד וברכישת מניות ע"י החברות. הפרשנים גם מצביעים על המעבר המפתיע של חברות הבניה הגדולות לרווחיות ועל הגאות שרואים בחברות "התמיכה", יצרני הריהוט, הוילונות, הכיורים, האסלות וכו' (שחלק מהן אפשר לראות בדוחות בארקשאייר (סימול: BRKA) של באפט.

אותם פרשנים אומרים שמחירי הנכסים הנמוכים, הדולר החלש ועלויות המימון הנמוכות החלו למשוך כסף מכל רחבי העולם לנדל"ן האמריקני (סיפרנו לכם שהברזילאים "כובשים" את פלורידה). גורם ה-Safe-Haven המושך כסף מכל העולם לאגחי"ם של ממשלת ארה"ב - עובד גם בנדל"ן. הכותרות הרעות עברו לאזורים אחרים, ואפילו רוביני כבר לא מדבר על דאבל - דיפ בנדל"ן. מלאי הדירות הנטושות שבידי הבנקים ירד משמעותית ואחוז הלא-משלמים בירידה. משקיעי מניות הנדל"ן הרציניים (אלו שלומדים את המצב לאשורו במקום לקרוא כותרות) רואים את מה שקורה. רואים שארה"ב יוצאת מההאטה, מבינים שביקושים לנדל"ן חוזרים ושהריביות ומחירי הנכסים לא יישארו נמוכות לעד. ספטמבר, היסטורית, הוא חודש טוב לחיפוש מציאות. חודש בו מניות ירדו פעמים רבות בעבר, ואם זה יקרה גם השנה כדאי לעקוב אחרי ה-RWR או מרכיביה.

כוחה של פרזנטציה

נוקיה (סימול: NOK) הציגה אתמול ובגאווה גדולה, את הטלפון החכם החדש שלה, ה-Lumia Windows 8, וזה התחיל טוב. הטלפון החדש אכן מרשים ומלא באפליקציות. האנשים שהיו בפרזנטציה העבירו SMS לחברים שזה נראה מצוין והמניה החלה בעלייה. אלא שלאחר הצגת המכשיר ע"י המנכ"ל סטפן אלופ, שהסביר שאין לו מתחרה אמיתי בשוק, עלה איש החלונות של מיקרוסופט והרצה במשך שעה ארוכה על הצד הטכני של המכשיר והרדים את המשתתפים. הכי גרוע לא נאמרה בפרזנטציה מילה על המחיר, תאריך היציאה, השותפים הפוטנציאליים למכירה או מה תעשה מיקרוסופט בצד השיווקי?

האולם היה מלא באנליסטים, מנהלי השקעה ואנשי תקשורת שהמתינו לשורות מחץ שיווקיות, ולא קיבלו אפילו אחת. במהירות הבזק החלו האתרים הפיננסיים "לחסל" את המכשיר החדש. "מי יוצא יומיים לפני אפל?", שאל אחד. "מה שכחה נוקיה לספר לנו?", שאל בציניות Spencer E. Ante מהוול סטריט ג'ורנאל, "את המחיר לצרכן, את תאריך היציאה לציבור ואפילו שכחה להזכיר מי המשווקים - הדברים החשובים. כשאפל מציגה דגם חדש היא שמה הכל על השולחן". כשהוול סטריט ג'ורנאל כותב דברים כאלו, איזה אנליסט (שרובם אהבו את המכשיר) יוציא המלצת קניה? "מזל", כתב מנהל ההשקעות שנכח בהצגה, "שהציבור לא היה בהצגה ,הרי אם היה הלומיה החדש היה נקבר סופית. לנוקיה יש עדיין אפשרות לתקן במחיר הנכון, כי המכשיר באמת מרשים ביותר". לאחר מכן המניה ירדה כמעט 16%.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל