שם המשחק ב-2012, מצוקת האשראי תזיז את מחירי הדירות

על פי פרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מיום 15.2.12 המחיר הממוצע הכלל ארצי לדירה ברבעון הרביעי של 2011 עמד על 1,081,100 ש'. זאת בהשוואה למחיר ממוצע של 1,103,700 ש' ברבעון השלישי של 2011. פרסום זה משקף ירידה ממוצעת של 1.8% במחירי הדירות ברבעון הרביעי של 2011.

גם דו"ח האורות האדומים של משרד האוצר שפורסם באותו יום מצביע על מגמה דומה לפיה מחירי הדירות החדשות ירדו בחודש דצמבר 2011 ב-1% בהשוואה לחודש נובמבר 2011. דומה כי אין מחלוקת היום בשוק הנדל"ן למגורים כי מחירי הדירות בישראל הינם במגמת ירידה, והשאלה הנכבדה העומדת על הפרק היא האם מגמת הירידה תהא מדורגת ומתונה או שמא דראסטית וחריפה?

מצוקת האשראי כיום במשק הישראלי בכללותו ובסקטור הנדל"ן בפרט, ההאטה הכלכלית שכבר מורגשת במשק (ירידה בתחזית הצמיחה במשק על ידי בנק ישראל), הקושי הצפוי של החברות שהנפיקו אג"ח קונצרנית לעמוד בהתחייבויותיהן, האם כל אלה מצביעים על נחיתה רכה הצפויה למחירי הדירות או על נחיתה קשה?

ככלל, ככל שהנזילות של החברות במשק פוחתת אין מנוס ממימוש נכסים מואץ כדי לעמוד בהתחייבויות. כמובן שמימוש מהיר מביא גם לירידה חריפה יותר במחירי המימוש. בהיות הנדל"ן אחד המרכיבים המשמעותיים ברשימת הבטוחות הניתנות למימוש, יש להניח שמגמת המחירים תהא בהתאם.

כך למשל אם חברת אלקטרה נדלן הציעה בימים האחרונים את פרויקט הדגל שלה ברחוב יגאל אלון - מבנה המשרדים שבנתה - למכירה משיקולים אלו (פירעון אג"ח צפוי ושיפור הנזילות), והשוק הריאלי לא הגיב בהתלהבות יתרה, הרי ברור שמגמת מחיר המימוש הצפויה אינה חיובית.

ככל שחברות הנדל"ן למגורים תצלחנה את 2012 בצורה יצירתית תוך עמידה בהתחייבויות, מחזור החוב ומימוש נכסים מדורג ולא דראסטי, כך תרוכך מגמת ירידת מחירי הדירות. ככל שקשיים תזרימים של חברות הנדל"ן יגברו, האשראי יהיה בחוסר והחשש מאי עמידה בהתחייבויות יוביל למימוש מואץ של מלאי הדירות (או חלילה פירוק או כינוס), כך עלולה להחמיר ולהחריף מגמת ירידת מחירי הדירות.

חברות הנדל"ן מבינות היום כי שם המשחק ב-2012 הוא לוח זמנים אל מול יצירתיות ניהולית. ככל שהזמן יצטמצם ופתרונות לא ימצאו, עלולה מגמת ירידת מחירי הדירות להחריף. ככל שהיצירתיות תניב פתרונות בהקדם ותותיר זמן התארגנות לחברות הנדל"ן ופעולות מימוש מדורגות ומוצלחות, כך יגבר הסיכוי למגמת ירידה מדורגת של מחירי הדירות.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.