מהפך! היצע הדירות עולה כעת על הביקוש - הנה לכם הגרף...

אחרי שלוש שנים - מאז תחילת שנת 2009 - בהן הביקושים הגבוהים לדירות במדינת ישראל הזניקו את מחירי הדירות בלמעלה מ-50%, מסתמן מפנה ביחס שבין הביקוש להיצע בשוק הדיור, ההיצע עלה לראשונה על היקף הביקוש.

על פי הודעת הלמ"ס מיום 29.3.12 כמות הדירות החדשות שנמכרו בשנת 2011 עמדה על 19,275 דירות, בשנת 2010 כמות הדירות הייתה 22,693 וב-2009 כמות הדירות החדשות שנמכרו הסתכמה ב-20,149.

מאידך, כמות הדירות החדשות הבלתי מכורות שנותרו למכירה הייתה 14,652 דירות בשנת 2009, 15,047 דירות בלתי מכורות ב-2010 ו-19,747 דירות בלתי מכורות ב-2011. להלן גרף הממחיש את המהפך שהתרחש בשוק הנדל"ן למגורים, לפיו בסוף 2011 עקף היצע הדירות החדשות הבלתי מכורות את ההיקף השנתי של כמות הדירות החדשות שנמכרו:

גם שנת 2012 נפתחה בסימן של המשך הירידה בביקוש לדירות. בחודשים ינואר - פברואר 2012 ירד הביקוש לדירות ל-6721 דירות חדשות, לעומת ביקוש של 7334 דירות חדשות בתקופה המקבילה ב-2011, דהיינו ירידה של 8%.

את נתונים אלו יש לבחון על רקע הודעת הלמ"ס מיום 29.2.12 לפיה כמות הדירות בבניה פעילה הקיימת בשוק נעמדת על 80,000 דירות - המספר הגבוה ביותר מאז יוני 1999.

הפתרונות המוצעים:

לאחרונה התבטא נגיד בנק ישראל בעניין באומרו כי הקבלנים צריכים להתחיל להוריד את מחירי הדירות. סביר להניח כי נקודת המוצא להתערבותו של נגיד בנק ישראל בעניין רגיש זה נובעת מרצונו לשמור על היציבות הפיננסית של הכלכלה הישראלית ולמנוע נפילות חדות במחירי הדיור, שעלולות להפיל קבלנים רבים ולפגוע באיתנות הפיננסית של הבנקים.

הקבלנים, כך נראה, אינם שותפים לא להערכת המצב שנסקרה לעיל ולא לפתרונות הנדרשים. מסקירת התבטאויות הקבלנים בכל התקופה האחרונה עולה כי לפחות ראשי ארגון הקבלנים סבורים כי שוק הנדל"ן למגורים נמצא לפני עליית מחירים, או אם תירצו, לפני "פריצה" למעלה.

כך לדוגמא נשיא התאחדות הקבלנים אשר התייחס לאחרונה לשוק הנדל"ן למגורים טען כי "הרוכשים חוזרים למשרדי המכירות ואנו חשים שהשוק חוזר לרמת מכירות שפויה".

יש להניח שמטרת ראשי הקבלנים היא ליצור "אווירה" של עליית מחירים כדי לעודד את הציבור לבצע רכישה של דירות. אך למרות זאת, כאשר מגמת השוק המובהקת היא עלייה בהיצע וירידה בביקושים, יחסי ציבור טובים ככל שיהיו לא ישנו את מגמת השוק המבוססת מן הסתם על פרמטרים כלכליים.

ידוע לכל כי הכלל הבסיסי ביותר בכלכלה אומר שכדי לשנות את מגמת הביקושים היורדת יש להוריד את המחיר. יצירת "אווירה" של מחירים עולים ושוק לפני "פריצה" ,לכל היותר משכנעת את הקבלנים למזער את ההנחות ועל ידי כך משאירה את הרוכשים מחוץ לשוק.

עלייה ברמת הסיכון של הקבלנים הקטנים והממונפים:

לעניות דעתנו, גישת ראשי הקבלנים שמנסה להילחם במגמת ירידה בביקושים וירידה במחירי הדירות במקום לחבור אליה, הינה גישה מוטעית, שכן בכלכלה לא ניתן להילחם במגמת השוק ובאותה עת להרוויח כסף.

זאת ועוד, אותה גישה של ראשי הקבלנים לכאורה מקריבה את הקבלנים הממונפים והפחות חזקים שמצויים עם מלאי דירות גדול ובלתי מכור ועלולים למצוא עצמם מהר מאוד בקרב הישרדות קיומי.

אמרנו "גישה זו לכאורה מקריבה את הקבלנים הממונפים" מהסיבה שאם החוליות החלשות בשדרת הקבלנים יתפרקו, כדור השלג שיחל להתגלגל לא ייעצר בהם אלא יסחוף איתו את כל הענף. לפני מספר ימים, בנדל"ניאדה שנערכה התברר כי ההנחות המינוריות של הקבלנים הצליחו "לסחוף" 40 רוכשים בלבד מקרב אלפי המבקרים שפקדו את המקום. לנו נראה כי על הקבלנים "להחליף דיסקט" בכל הנוגע להנחות ומבצעים על מנת להחזיר את הקונים לשוק, ויפה שעה אחת קודם.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

*הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.