רוצים דוגמה למצב השברירי של המשק - תסתכלו על הנדל"ן

האם המשק הישראלי בדומה לכלכלה העולמית נמצא על סף האטה ומיתון במחצית הראשונה של שנת 2012, או שמא הכלכלה המקומית הינה "אור לגויים" ובניגוד לעולם מצויה על תוואי של המשך צמיחה והתאוששות?

החלטנו לבדוק שאלה זו בפריזמה של שוק הנדל"ן למגורים. לצורך כך נטלנו את תקופת המיתון והשפל הכלכלי הארוכה ביותר שחווה המשק הישראלי מאז קום המדינה (בשנים 2001-2002) והשווינו את האינדיקטורים הכלכליים של הרבעון הראשון בשנת המעבר (2001), לאלה של הרבעון הראשון של שנת 2012.

השוואת נתונים - 2001 מול 2012

אנו סבורים שהשוואת האינדיקטורים הכלכליים בין השנים המצויינות מדברת בעד עצמה. היא חושפת את המצב העדין והשברירי בו מצוי המשק הישראלי. יש לזכור כי בשנים 2001-2004 חווה שוק הנדל"ן למגורים ירידת מחירים ריאלית מתמשכת שמחקה את עליית מחירי הדירות הריאלית של השנים 1994-1998 אשר התרחשה בעקבות גלי העלייה מרוסיה.

הערכות כלכליות של גופים ומוסדות
כיצד מתיישבים נתונים בעיתיים אלו המופיעים בטבלה עם הערכות הכלכליות אשר נשמעות ע"י אישים ומוסדות כלכליים? דו"ח האורות האדומים האחרון של משרד האוצר מדווח על ירידה של 17% בהיקף העסקאות בחודש אפריל ביחס לחודש מארס האחרון. כן מדווח משרד האוצר כי ניכרת מגמה של יציאת משקיעים משוק הנדל"ן למגורים, עלייה בהיקף רכישת דירות זולות וחזרה של זוגות צעירים לשוק. משרד השיכון מדווח על מספר קבלנים אשר מחזירים את הקרקעות בהם זכו במכרזי המנהל למדינה עקב מצוקת האשראי.

במערכת הבנקאית מדגישים ראשי הבנקים וחטיבות המחקר את הנקודה של הירידה בהיקף התחלות הבניה ברבעון הראשון של שנת 2012 כסימן ראשון להקטנת ההיצע ולעליית מחירים צפויה במחירי הדירות תוך שהם לוחצים לכיוון של הרחבת האשראי למגורים.

הקיטון בהתחלות הבניה והגדלת האשראי לנדל"ן
לעניות דעתנו ירידה של 11% בהיקף התחלות הבניה ברבעון הראשון של 2012 לעומת שנת 2011 (ירידה של 1238 דירות) לא נובעת ממצוקת אשראי של קבלנים, אלא מהוראת השעה שחוקקה הכנסת בתחילת 2011 והעניקה פטור ממס שבח למוכרי דירות (עד לסך של 2.2 מיליון ש' לכל דירה) שימכרו דירותיהם עד סוף 2012. פטור זה עודד כמובן בעלי קרקעות (יחידים וחברות משפחתיות כלשון החוק) להתחיל בבניית דירות בתחילת 2011 על מנת להשלים את הבניה והמכירה עד סוף 2012 כדי ליהנות מהפטור ממס.

מטרת הוראת השעה הייתה כזכור הגדלת היצע הדירות בשוק. אולם
התחלת בניה בשנת 2012 ע"י בעלי קרקעות לא תאפשר סיום הבניה ומכירת הדירה עד סוף השנה. עובדה שהורידה את כמות התחלות הבניה בתחילת 2012 (ירידה של 801 דירות בסקטור הפרטי) בהשוואה לתחילת 2011.

יצוין בהקשר זה כי במחצית השנייה של 2012 ובעיקר ברבעון האחרון יפלטו לשוק דירות חדשות אשר הינן פרי חוק זה, אשר על מנת ליהנות מן הפטור ממס יהיו חייבות להימכר עד סוף שנת 2012 גם אם המגמה בשוק הדיור תהיה ירידת מחירים.

לסיום לא נוכל שלא להזכיר את הטעות הגדולה של נגיד הבנק האמריקני לשעבר, הכל יכול, אלן גרינספאן בשנים 2002-2005, אשר על מנת לחלץ את הכלכלה האמריקנית ממשבר הדוט קום הוביל מהלך מתמשך של שמירת נמוכה, שאיפשרה הזרמת אשראי לקבלנים כאשר מחירי הדיור היו ממילא גבוהים. את פצעי המהלך הזה מלקקת כלכלת ארה"ב עד היום ועימה הכלכלה העולמית כולה.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת