מה בין שוק הדירות בארה"ב ב-2006, לשוק בישראל היום?

מדד מחירי הדירות שפורסם לפני מס' ימים הצביע על עלייה של 1.4% במחירי הדירות בחודשים מארס - אפריל 2012. עלייה ניכרת זו הייתה לאחר דשדוש של שלושת המדדים הקודמים בהם המחירים ירדו ב-0.1% בחודשים דצמבר -ינואר 2012 ועלו ב-0.1% בשני המדדים הבאים.

עד כמה פירסום הנתון האחרון משקף את המגמה של מחירי הדירות? ומהו פשר אי העקביות של השינויים במחירי הדירות? לאן מועדות פני שוק הדיור האם לירידה או לעליה? והאם צניחת מחירים היא תרחיש הגיוני?

כדי לענות לשאלות אלו ערכנו השוואה בין נתוני שוק הדיור בארץ החל משנת 2011 (שנת המפנה במגמה של עליית מחירי הדיור) לנתוני שוק הדיור האמריקני החל משנת 2006 (שנת המפנה במגמה של עליית מחירי הדיור בשוק האמריקני).

סברנו שהתנהגות השוק האמריקני בשלוש השנים בהן התרחשה התפנית הגדולה במגמת העלייה במחירי הבתים והתחלפה בירידת מחירים מובהקת, יכולה ללמדנו את שעתיד להתרחש בשוק הישראלי. בחינת הנתונים הצביעה כי מחירי הבתים הממוצעים החלו לרדת בארה"ב כבר בחודש מארס 2006 ובצורה מובהקת יותר בחודש מאי 2006.

לגבי המגמה בארץ, הנתונים הצביעו על החלשות מגמת עליית מחירי הדירות בחודשים אפריל - יולי 2011 ועל ירידת מחירים החל מחודש אוגוסט 2011 ואילך. השוואת הנתונים בין ישראל לארצות הברית אף מלמדת כי בחודשים הקרובים צפוי שינוי משמעותי במחירי הדירות נוכח נתוני השינוי בארצות הברית בהמשך של התקופה המקבילה (אפריל 2007 - דצמבר 2008)' אשר מלמדים על המשך ירידה מובהקת במחירי הדיור.

להלן טבלה המפרטת את השינוי במחירי הדירות בארץ אל מול השינוי במחירי הבתים בארה"ב בתקופת שינוי המגמה בשוק הדיור (2006-2008):
השינוי במחירי הדירות בארץ מתחילת 2011 (שנת שינוי המגמה) מול השינוי במחירים הממוצעים של הבתים בארה'ב מתחילת 2006 (שנת שינוי המגמה)

את נתוני הטבלה שלעיל ערכנו בצורה גרפית על מנת לצפות בגרף המתאר את הנתונים ההשוואתיים שבין שוק הדיור הישראלי לשוק הדיור האמריקני:


השינוי במחירי הדירות בארץ בתקופה שמיום 1.1.11 ועד 15.3.12 בהשוואה לשינוי במחירי הבתים הממוצעים בארה"ב בתקופה 1.1.06 ועד 08 .1.12
אם נסכים לעובדה כי שנת 2011 היתה אכן שנת מפנה בשוק הדיור הישראלי(שינוי מגמה), נוכל למצוא הקבלה לנתוני שוק הדיור האמריקני בשנים 2006-2007 אשר יותר ממרמזים לנו כי שוק הדיור הישראלי ניצב בחודשים הקרובים בפני תפנית חדה מטה.

כדי להבין את פשר חוסר העקביות של השינויים במחירי הדירות עיינו בהסברו המאלף של אחד ממומחי הנדל"ן הטובים בעולם, אם לא הטוב שבהם, פרןפ' רוברט שילר האמריקני מאוגוסט 2007 במסגרת מאמר שכתב וניתח את התנהגות שוק הדיור האמריקני במחצית הראשונה של שנת 2007.

אנו סבורים כי מאמר זה מדבר בעד עצמו וניתן לקרוא אותו בשינויים המחויבים בהתייחס לשוק הנדל"ן למגורים הישראלי:

"עליית המחירים תגיע לסיומה בארצות הברית כאשר תפנית חדה במחירי הבתים תוכל להראות. דיווחים נקודתיים על ירידות מחירים בשנה האחרונה מרככים את עליית המחירים ואפילו מצביעים על מגמת ירידה במדינות שונות, אבל הממוצעים הארציים עדיין לא משקפים זאת ואולי אף ההיפך, במספר מדינות אף נראית עלית מחירים מהירה.

כאשר יש ירידות במחירי הבתים הן מן הסתם חלשות בהתחלה ומוסתרות ע"י גורמים שונים. המוכרים נוטים להחזיק את המחירים למעלה כאשר הם בצניחה. מאידך ירידה של 17% בהיקף העסקאות של מכירות בתים מאז השיא של שנת 2005 הינה הוכחה שמשהו קורה עכשיו.

שוק הדיור אינו עיקבי באופן ברור. הוא מראה מספר עצום של תנודות משנה לשנה. אנחנו מייחסים את העדר העקביות לנזקים הכספיים הגבוהים אשר עלולים להיגרם לגורמים שונים בגין השינויים ברמת המחירים בשוק אשר מביאים לעיוות הנתונים ולניצולם לרעה. זאת כדי להימנע מאותם נזקים כספיים".

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

*הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.