התהוותה של בועת הנדל"ן וצינונה - המהלכים של פישר

והעומד בראשו, הנגיד פרופ' סטנלי פישר, מתריעים מזה חודשים ארוכים כי מתפתחת בארץ בועת נדל"ן. דאגתו של פישר מתייחסת בראש ובראשונה לאיתנותם הפיננסית של הבנקים באירוע של התפוצצות בועת נדל"ן או מתרחיש של ירידת מחירים מהירה בזמן קצר וקשיים בהחזרי המשכנתאות שבידי הציבור.

בכל החלטות הריבית האחרונות התייחס הנגיד למצב שוק הדיור, כמו גם היה זה הנושא המרכזי שהניע אותו בשיקוליו. לצד החלטות הריבית פעל בנק ישראל בכלים המעטים העומדים לרשותו לצנן ולרסן את שוק הנדל"ן, בדגש על דירות להשקעה. עד כה הניבו ניסיונות אלה תוצאות מועטות ומחירי הנדל"ן המשיכו להאמיר. ההחלטה האחרונה בתחום מגבילה נטילת משכנתאות על דירות להשקעה להיקף של עד 50% משווי הדירה, אך היא אינה צפויה לסייע בצינון מחירי הסקטור, שכן מרבית רוכשי הנדל"ן להשקעה אינם מסתמכים גם כך על משכנתאות בהיקפים גדולים. בממוצע נוטלים רוכשי הדירות להשקעה, עוד קודם להטלת המגבלה החדשה, משכנתא בהיקף נמוך מ-50%.

בנק ישראל פועל מול צד הביקוש, אולם במבנה השוק המקומי כל טיפול בצד הביקוש לא יניב את התוצאות המבוקשות לאורך זמן. יש לפעול ולהגדיל את צד ההיצע שעדיין אינו עומד בקצב הגידול הטבעי בישראל. על ההיצע יכולים להשפיע רק חברי הממשלה וכנסת. בשנה שחלפה מאז 'פרוץ' המחאה החברתית, הבטיחו הממשלה ושר השיכון לפעול בנחישות על צד ההיצע ולהוזיל את מחירי הנדל"ן ע"י הפשרת קרקעות מואצת ועידוד בניה להשכרה. למרות הרוח הגבית מהציבור וקואליציה שהגיע ל-94 ח"כים - לא הצליחה הממשלה להפשיר די קרקעות ולעודד היצע באזורי הביקוש. בפועל מחירי הדירות המשיכו לעלות.

בניגוד לרגולטורים האחרים בשוק ההון, בנק ישראל פועל במקביל לשמירה על הגופים המפוקחים על ידו - הבנקים - על יכולתם לעבור משברים ועל הרווחיות שלהם. דאגתו של פישר נובעת קודם כל ממשבר פיננסי שעשוי להיווצר כאשר הריביות ישובו לעלות והחזרי המשכנתא יצמחו ויקשו על הלווים לשלם לבנקים המלווים. מצב זה יוביל למשבר פיננסי חמור דוגמת המשבר הפיננסי האחרון בארה"ב - משבר הסאב פריים.

הממשלה הנוכחית כבר לא תוכל לקבל החלטות משמעותיות בתחום, אך מצופה שהממשלה הנכנסת תפעל בנחישות לריסון שוק הנדל"ן. הוזלת עלויות יכולה להגיע מהפשרת קרקעות, הקלה בבירוקרטיה הכרוכה בבנייה, בחקיקה רלוונטית ועוד. יחד עם זאת, יש לזכור כי כל פעולה חייבת להיות מידתית עם מערכת בלמים וריסונים מספקת כדי שלא תביא לתגובת יתר של השוק. גם ירידת מחירים מהירה תפגע בכלכלה, בבנקים ובשוק ההון.

במבנה שוק הנדל"ן הישראלי והמונופול של הממשלה על הקרקעות במדינה באמצעות מנהל מקרקעי ישראל, ראוי שהממשלה החדשה שתושבע בראשית 2013 תקים וועדה מקצועית שתמליץ בתוך זמן קצוב על שינויים מידתיים נדרשים בענף הנדל"ן והבנייה, בדגש על מנהל מקרקעי ישראל והבירוקרטיה בתחום הנדל"ן, במטרה לייצר שוק משוכלל ויעיל יותר.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל