6 קב' נהנות ממחירי הדירות המנופחים, והסיכון עליכם

לפני שבוע הפתיע נגיד , סטנלי פישר בהחלטתו להפחית את הריבית במשק לרמה של 2% בלבד, בעוד הציפיות היו להשארת הריבית על כנה ברמה של 2.25% למשך מספר חודשים נוספים. האינפלציה ב-12 החודשים האחרונים, כמו גם זו הצפויה בשנה הקרובה עומדות ביעדים אותם קבעה הממשלה (1%-3% לשנה), והן אלו אשר איפשרו לנגיד להעדיף את התמיכה בצמיחת המשק על פני ריסון האינפלציה.

הבעיה בהורדת הריבית כעת, שהיא מוסיפה אוויר לבלון המנופח ממילא של מחירי הדירות. מצד אחד, פישר אינו מעוניין בהמשך התנפחותם של מחירי הדירות, לכן הטיל מגבלות נוספות על רוכשי הדירות. מצד שני, הוא אינו מעוניין כי המחירים ירדו בחדות, כיוון שירידה חדה מדי תערער את יציבותם של הבנקים. האם המגבלות על הרוכשים יועילו? כנראה שלא בקרוב.

בהיעדר אלטרנטיבה אחרת, ימשיכו משקיעים לחפש אחר דירות להשקעה מתוך אמונה כי מחירי הדירות תמיד עולים. במידה והיה רצון אמיתי להוריד את מחירי הדירות, הדרך לעשות זאת היא באמצעות צעדים המשפיעים על צד ההיצע ולא על צד הביקוש. במקום מגבלות על הרוכשים ועל יכולתם של הבנקים להעמיד הלוואות, הגדלת כמות הדירות המשווקות, שחרור "פקקים" בירוקרטים ויצירת מערכת תמריצים לקבלנים.

מחירי הדירות אינם יורדים (עדיין) כיוון שלרוב הגורמים ישנו רצון לשמר את רמת המחירים הגבוהה
- ממשלת ישראל - היא הנהנית העיקרית מעליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות. הכנסות המדינה ממכירת קרקעות ומגביית מיסים ישירים ועקיפים עלו בחדות בעקבות עליית מחירי הדיור.
- בנק ישראל - הוא זה אשר צריך לדאוג ליציבות המערכת הפיננסית. ירידה חדה במחירי הדיור תאלץ את הבנקים לבצע מחיקות ועלולה לערער את יציבותם.
- הבנקים - עליית מחירי הדירות גורמת לעלייה בביקוש לאשראי. הבנקים הם מעניקי האשראי העיקריים במשק וחגיגת המשכנתאות תורמת לרווחיותם.
- בעלי הדירות - בין אם הדירה משמשת למגורים ובין אם היא מושכרת, בעלי הדירות נהנים לראות כיצד ערך הנכס שלהם עולה שנה אחר שנה.
- הקבלנים - ירידה במחירי הדירות תסב לקבלנים נזק רב והם בעלי אינטרס ברור לגבי מחירי הדירות.
- המתווכים ועורכי הדין - גם הם נהנים מפריחת שוק הנדל"ן בשנים האחרונות. ריבוי העסקאות והיקפן תורמים לשורת הרווח מהעמלות אותן הם גובים.

אם לכולם טוב שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, או לפחות לא ירדו, מדוע שזה לא יימשך לנצח? ההיצע מוגבל והביקוש לדירות רק עולה. למה באמת שמחירי הדירות ירדו?

למרות רצונם של רבים לשמר את מחירי הדירות הגבוהים והאמונה הרווחת בקרב עוד ועוד אנשים כי מחירי הדירות אינם יכולים לרדת, יגיע רגע בו חוקי הכלכלה שנשכחו לרגע יחזרו לפעול ומחירי הדירות יחלו לרדת. אולי תהיה זו הריבית שתשוב ותעלה ותיתן את האות לשינוי המגמה, עלייה באבטלה שתגרור צמיחה בשיעור הדירות הנמכרות על-ידי רוכשים שאינם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא ואולי אף שילוב של מספר גורמים נוספים.

כל ילד יודע מהו סופו של כל בלון. מחירי הדירות יירדו כיוון שהם מנופחים. כמות הכסף איננה בלתי מוגבלת וזוג צעיר אינו יכול לרכוש דירת 4 חדרים בפתח תקווה, ראשון לציון, חולון או נתניה במחיר שמתחיל ב-1.4 מיליון שקלים בשעה שהכנסתו החודשית מסתכמת ב-13 אלף שקלים בממוצע.

אלו אשר רוכשים כיום דירה לוקחים סיכון גדול מאוד, סיכון שרבים מהם אינם מודעים לקיומו. רכישת דירה במינוף גדול יכולה להוביל לקריסה כלכלית. זוג צעיר שרוכש כיום דירה נאלץ ברוב המקרים להעמיד את כל חסכונותיו (וחסכונות הוריו) כהון עצמי, כך שהוא נשאר למעשה חסר כל (למעט הדירה המשועבדת לבנק). בנוסף, מחירן הגבוה של הדירות מאלץ זוגות רבים לקחת משכנתא גדולה הרבה מעבר ליכולותיהם הכלכליות. במידה והכנסתם החודשית תפגע, או לחלופין הוצאותיהם החודשיות תגדלנה, עלולים בני הזוג לאבד את הדירה ולהישאר חסרי כול.

היכן להשקיע את הכסף?
"הר השקלים", זה שיושב בפיקדונות וקרנות כספיות מקבל כיום שנתית נמוכה ב-0.25% מזו שקיבל לפני שבוע (וכבר אז היא הייתה נמוכה מאוד). הראלי האחרון בשווקי המניות והאג"ח בשילוב הרגיעה באירופה ובגזרה האירנית נתנו את האות לחזרת כספים לקרנות האג"ח הקונצרניות. במידה והרגיעה תישמר, נראה גם חזרת כספים לקרנות המנייתיות. הכסף שנכנס לאפיקים אלו בשבועיים האחרונים כמו גם זה שייכנס בשבועות הקרובים - עושה זאת במחירים הולכים ועולים.

המרווחים באג"ח הקונצרניות הצטמצמו מאוד והתשואות נמוכות בצורה משמעותית מאלו שהיו רק לפני מספר חודשים. כך שמחד פוטנציאל הרווח הולך ופוחת ומאידך הסיכון בהן עולה. לשם המחשה, כתבי התחייבות ושטרי הון של הבנקים עליהם המלצתי לקראת סוף שנת 2011, בעת שנסחרו בתשואה של כ- 4% צמוד למדד ("האם איגרות החוב הבנקאיות עדיין מעניינות להשקעה?"), עלו ב-12 החודשים האחרונים בכ-15% ונסחרים כעת בתשואה שנתית של כ-2.5% בלבד.

באיגרות החוב בדירוגים הנמוכים יותר, עדיין יש פוטנציאל רווח לא קטן אך גם הוא הולך ופוחת. ככל שהרגיעה תימשך, כך ייגבר קצב הגיוסים בקרנות האג"ח הקונצרנותי והדבר יתמוך בהמשך העליות באפיק זה.

אם כן לדעתי מחירי איגרות החוב צפויים להמשיך ולעלות אך בקצב הולך ופוחת. לכן הגיע הזמן לשקול להתחיל לממש רווחים (למי שהיה בשוק כמובן) בצורה מושכלת והדרגתית ולאחר בדיקה פרטנית של כל . יש להמשיך לעשות כך ככל שתמשכנה עליות המחירים של איגרות החוב.

רביב רזניק, מנהל השקעות בכיר בטאלנט בית השקעות

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל