תרגיל בחשבון: כך תוכלו לרכוש דירה בלי משכנתא, תוך 21 שנה - צפו בחישוב

לא אחת כתבתי כאן את דעתי לגבי מחירי הדירות בישראל' ועל כך שאני צופה ירידה במחיריהן בעתיד הקרוב. יחד עם זאת' רבים וטובים חושבים הפוך ממני ובהחלט ייתכן כי אני טועה. זוגות רבים מתלבטים האם לרכוש דירה או להמשיך לגור בשכירות. רכישת דירה היא אולי הרכישה הכי גדולה ומשמעותית שזוג עושה בימי חייו, לכן רגע לפני שאתם מבצעים את הרכישה המשמעותית בחייכם, כדאי לעצור לרגע ולבחון האם רכישת דירה בעת הנוכחית הינה המשתלמת ביותר, או לחילופין כדאי להמתין ולגור בשכירות במקום זאת?

היתרון המשמעותי ביותר שיש ברכישת דירה על פני השכרה הוא תחושת הביטחון של בעל הדירה והידיעה שהוא לא ייאלץ לנדוד מדירה לדירה מדי שנה. בנוסף, לקיחת המשכנתא לשם רכישת הדירה מאלצת את בני הזוג להשקיע מדי חודש את כספם ברכישת הנכס, ומהווה מעין תוכנית חיסכון שאלמלא נאלצו לעשות כן ייתכן והיו מפנים את הכנסתם הפנויה לרכישת מוצרי צריכה שונים.

לעומת זאת, לשכירת דירה יתרונות כמו היכולת להתאים את גודל הדירה למצב המשפחתי והיכולת הכלכלית, גמישות בבחירת איזור המגורים ויכולת להתאים את אזור המגורים למקום העבודה וחיסכון בעלויות החזקה אשר נובע מהעובדה שבעל הדירה נושא בהן.

ההחלטה אם לרכוש או לשכור דירה מושפעת אם כן ממניעים רבים אשר כל אחד ואחת נותנים להם עדיפות שונה. לכן בבואנו לענות על השאלה מה עדיף לקנות או לשכור, ננסה להתעלם ממניעים אלו ולבחון את העניין מבחינה כלכלית בלבד.

לשם הבדיקה נדגמו שתי דירות ארבעה חדרים
1. דירה ממוצעת בשכונת אם המושבות בפתח תקווה אותה ניתן לרכוש בכ-1.55 מיליון ש' או לחילופין לשכור בכ-4,600 ש' לחודש.
2. דירה ממוצעת בשכונת קריית השרון בנתניה אותה ניתן לרכוש בכ-1.4 מליון ש' או לחילופין לשכור בכ-4,200 ש' לחודש.
הסיבה שנבחרו דווקא השכונות הללו, כי אלו הן שכונות גדולות ומתפתחות אשר נבנו בשנים האחרונות, וקיים מאגר נתונים נרחב לגבי עסקאות אשר התבצעו בהן בעת האחרונה.

אומדן ראשוני לגבי כדאיות רכישת דירה ניתן לקבל מחישוב התשואה המתקבלת מרכישת הדירה והשכרתה. על מנת לחשב את התשואה השנתית המתקבלת מהשכרת הנכס, נחלק את שכר הדירה השנתי במחיר הדירה. לפיכך, הדירה בפתח תקווה תניב שנתית בגובה 3.56% ואילו הדירה בנתניה תניב תשואה שנתית בגובה 3.6%. תשואות אלה הינן נמוכות באופן יחסי, לכן אלו הרוכשים את אותן הדירות להשקעה בוודאי נסמכים על תחזיות לגבי עלייה בשווי הדירות בשנים הקרובות.

דרך נוספת לבחון איזו חלופה עדיפה, היא לנסות להעריך מי יגיע קודם לבעלות דירה, אלו הרוכשים או אלו השוכרים ויקנו בעתיד?

נניח כי לשני זוגות צעירים הון ראשוני בסך 550 אלף ש' (לא טריוויאלי בכלל) והם שוקלים האם לקנות את הדירה בפתח תקווה אשר עלותה 1.55 מליון ש' או לחלופין לשכור דירה דומה בעלות 4,600 ₪ לחודש. הזוג הראשון מחליט לרכוש את הדירה. הוא לוקח משכנתא בסך מיליון שקלים לטווח של 25 שנים, לכן ישלם מדי חודש סכום של כ-6,140 ₪ (ההחזר מחושב לפי בשיעור כ-5.5%). בעוד 25 שנים תהיה הדירה בבעלותו של הזוג המאושר. חשוב להדגיש כי לא לקחנו בתחשיב עלויות המתווספות לרכישת דירה כגון מס רכישה, תשלום לעו"ד ועלויות החזקת דירה.

הזוג השני מחליט לשכור דירה דומה עליה ישלם שכר דירה בגובה 4,600 ש' מדי חודש. את ההפרש בין גובה המשכנתא לשכר הדירה (כ-1,540 ש') יפנה הזוג לחיסכון כמו גם את 550 אלף השקלים אותם צבר כהון ראשוני. בהנחה כי הזוג ישקיע את כספו בתשואה של 3% צמוד למדד (לא בשמיים, ניתן לקבל זאת אפילו בתוכנית חיסכון בבנק ל-10 שנים), ובהנחה כי מחירי הדירות יעלו בקצב עליית המדד, יוכל הזוג לרכוש דירה בעוד פחות מ-21 שנים בעזרת הכסף שחסך וללא הזדקקות למשכנתא. תחשיב דומה לגבי הדירה בנתניה הוביל לתוצאות דומות.

לסיכום, נראה כי בעת הנוכחית עדיף להמתין עם רכישת הדירה. עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות גרמה שרוכשי הדירות נאלצים בנוסף להעמדת הון ראשוני גבוה, ליטול על עצמם התחייבויות גדולות אשר עלולות לסכן את עתידם הכלכלי. הבחירה באופציה של מגורים בשכירות למשך מספר שנים תאפשר לממתינים חופש כלכלי גדול יותר בעתיד.

רביב רזניק, מנהל השקעות בכיר בטאלנט בית השקעות

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.