איך לחשב כמה באמת שווה פרויקט מגורים?

נניח שאתם שוקלים להשקיע בפרויקט מגורים שנמצא בהקמה, ומנסים להעריך כמה באמת הוא שווה. במאזן החברה היוזמת יוצג הפרויקט לפי מחיר העלות שלו מה שכמובן לא מייצג בהכרח את השווי בפועל. אז נכון שבמידה שהשווי של הפרויקט נמוך ממחיר העלות - על החברה לבצע הפחתה, אבל בפועל נדיר שזה קורה. לרוב רואים הפחתות בשווי קרקעות שגם הן מוצגות (בסעיף מלאי) לפי עלות רכישתן.

לא כל הערכות השווי בנדל"ן מסובכות. חברות המשקיעות בנכסים מניבים מבצעות הערכות שווי ע"י שמאי מקרקעין, ובהתאם להערכתו מציגות את הנכסים במאזן. לרוב התהליכים המשפיעים על שווי נכס מניב הינם איטיים. לכן ההסתברות לשינוי שווי בטווח קצר הינה קטנה. במידה וחל שינוי משמעותי - החברה במרבית המקרים מציגה זאת בצורה מפורשת. מדוע הערכת השווי של פרויקט בהקמה הוא סבוך? התשובה נעוצה כמובן, במרכיבים הלא וודאיים של התמחור.

מיד בתחילת הפרויקט מעורבים בו צדדים הקשורים לעסקה אשר יש בפעולותיהם בכדי להגדיל ולשנות בצורה משמעותית את שווי הפרויקט והסיכון הגלום בו. למשל, התקשרות עם בנק מממן לליווי הפרויקט. מיד עם אישור הליווי החברה מחויבת להסכם הכולל עמידה ביעדים כמו כמות מכירות, צפי עלויות, לוחות זמנים ועוד. אי עמידה באותם יעדים יכולה לגרור הטלת סנקציות על החברה, הפרויקט ולהשפיע משמעותית על שוויו. התחייבויות דומות, בעיקר לגבי לוחות זמנים נוצרות עם התקשרות החברה בהסכמי מכר עם רוכשים.

פרויקט נדל"ן למגורים מוצג במאזן על פני מספר סעיפים: מלאי פרויקטים בהקמה, מקדמות שהתקבלו (אם בוצעו מכירות והתקבלו מקדמות), אשראי בנקאי (כמעט תמיד שיש ולבטח בתחילת הפרויקט).

כמו כל הערכת שווי גם הערכת שווי לפרויקט בהקמה נסמכת על עתידי תוך ביצוע לפי רמות הסיכון. לכן, על משקיע ששוקל לרכוש את הפרויקט לבחון מה יתרת המזומנים שנותרה לקבל מהפרויקט, מה יתרת ההוצאות שנותרה, ומה האשראי הבנקאי (במידה שהוא רוכש את הפרויקט עם האשראי הבנקאי במידה שלא, אין ערך לנתון הזה).

לכל פרויקט יש תקציב הוצאות. החברה כבר שילמה מתוכו עלות מסוימת, שהיא העלות בפועל.ונותרה היתרה שיש עוד להוציא, שחלקה מתאפיינת ברמת וודאות גבוהה (הסכם מפתח עם קבלנים, שומות סגורות) אבל חלקה האחר עשוי לעיתים להגדיל את אי הוודאות (הוצאות בלתי צפויות, מיסים בגין הקרקע ועוד).

בצד ההכנסות יש לכל פרויקט צפי מכירות. חלקן מכירות בפועל וחלקן מקדמות שהתקבלו. ישנו צפי תקבולים ודאי יחסית ובא לידי ביטוי ביתרה שיש לקבל מדירות מכורות ויש צפי מכירות המתאפיין ברמת וודאות נמוכה יותר, למשל, יתרת המלאי למכירה. על כל יזם, משקיע או מעריך שווי, לבחון את הנתונים הנ"ל ולהעריך את רמת אי הוודאות, הסיכונים והסיכויים ובהתאם להוון את הערכים. תוצאות ההיוון הינן שווי הפרויקט.

בדוחות הכספיים השנתיים אנו מקבלים לרוב מידע מקיף לגבי הנתונים הנ"ל, אולם בדוחות הרבעונים, הנתונים לרוב חלקיים ביותר ומקשים עד מאוד את יכולת הניתוח והבדיקה. קרי בדוחות הרבעונים - קיים קושי לב להעריך את שווי הפרויקט והסיכונים הקיימים בו ובכך בעצם מכבידים עד מאוד על הערכת שווי החברה.

יובהר כי לכותב ו/או לחברה שבה הוא מועסק ו/או לחברות קשורות אליה עשוי להיות עניין אישי ו/או החזקות בניירות ערך ו/או בנכסים פיננסיים ו/או באפיקי ההשקעה המוזכרים בכתבה. אין הכתוב מהווה ייעוץ/שיווק להשקעות ו/או למס והוא אינו בא להחליף את שיקול הדעת העצמאי של הקורא ו/או מתן ייעוץ מקצועי, לרבות ייעוץ מקצועי על ידי יועץ/משווק השקעות מוסמך, בהתחשב בנתוניו ובצרכיו המיוחדים של הקורא