לאחר טלטלת מחירי הדירות בשנים האחרונות, הנה לכם המסקנה המתבקשת

למשבר העולמי לא היו אמורות להיות השלכות על שוק הדיור המקומי, שכן האחרון שיקף ברובו התפתחויות פנימיות בתחומי הביקוש וההיצע, שהצטברו במשך שנים והרחיקו אותו מנקודת שיווי המשקל שלו. אולם, הריבית הנמוכה במשק תמכה יותר בעליות הגבוהות במחירי הדירות, שכן קדמה לה ישיבה על הגדר של ציבור הרוכשים הפוטנציאלי.

מעקב אחר התפתחות חודשי ההיצע בארה"ב ובישראל יכול לספק תובנה מעניינת לגבי הטלטלות שפקדו את שוק הדיור בארץ בשנים האחרונות. מספר חודשי ההיצע הינו מספר יחידות הדיור שנותרו למכירה חלקי מספר הדירות שנמכרו. מקובל למדוד זאת אחת לחודש. מדובר במדד מקובל להתפתחויות עתידיות במחירי הדירות: עלייה במספר חודשי ההיצע משקפת גידול בהיצע הדיור בהשוואה לביקוש, לכן הלחץ לעליות מחירים אמור לרדת.

מנגד, ירידה במספר חודשי ההיצע משקפת דלדול הדרגתי בהיצע ובהיעדר ירידה מקבילה בביקוש - הלחץ לעליות מחירים גדל. על פי רוב, מספר חודשי היצע חד ספרתי (כ-7 חודשים) מבחין בין מעבר מעליות עתידיות של ממש במחירי הדירות לעליות קלות יותר, או אף ירידות.

הסתמכות על המדד אינה נכונה בכל נקודת זמן, ההתפתחויות בשוק הדיור תלויות בגורמים נוספים, כמו גובה הריבית במשק, שוק המשכנתאות, שינויים בתקנות ובחקיקה, שוק העבודה, הלך הרוח במשק ועוד. בארצות הברית היה קשה להסתמך על מספר חודשי ההיצע בשנות המשבר, בשל מספר עצום של עיקולים, ששינה את חוקי המשחק. עם זאת, משום שרוב הגורמים לא משתנים לעיתים תכופות, מספר חודשי ההיצע הינו מדד טוב לשינויים עתידיים בתקופות קצרות (של עד שישה חודשים).

מתחילת 2006 ועד היום פקדו אירועים רבים את שוקי הדיור בארה"ב ובישראל: פרץ משבר המשכנתאות מעבר לים, שהתארך והחריף עד שהחל להתאושש בחודשים האחרונים. בישראל, לאחר מספר שנים של דשדוש והתמעטות ההיצע, החלה להסתמן עלייה במחירי הדיור באמצע שנת 2006, עוד לפני פרוץ המשבר בארה"ב. מספר חודשי ההיצע ירד במהירות מ-12.9 בסתיו 2006 ל-9.7 בתחילת 2008.

בתחילת 2008 הואטה ואף נבלמה הירידה במספר חודשי ההיצע למשך שנה שלמה. מספרם עמד על 9.1 בתחילת 2009. בהחלט ייתכן כי המשבר שפרץ בארה"ב והוביל לירידות מהירות וחדות במחירי הדירות שם (בד בבד עם זינוק במספר חודשי ההיצע) גרם לרוכשי הדירות הפוטנציאליים בארץ לחשוב שגם כאן יתרחש תהליך דומה - על אף שהתנאים אצלנו היו שונים לחלוטין מאשר מעבר לים. רבים העדיפו לשבת על הגדר, כך קרה שתהליך ההתאמה בין הביקוש להיצע בשוק הדיור בישראל, שהחל שנה וחצי לפני שפרץ המשבר בארה"ב, הופרע על ידו ולא בצדק.

כשנוכחנו לדעת כי התמסורת בין שוקי הדיור בארץ ובעולם אינה גבוהה ובד בבד הוריד את הריבית במשק במהירות (מ-4.25% בספטמבר 2008 ל-0.5% באפריל 2009), הייתה הירידה מהגדר בו זמנית ומהירה במיוחד. תהליך ההתאמה התחדש ומהירותו אף פיצתה על ההשהיה בשנה הקודמת. מספר חודשי ההיצע ירד ל-7 בלבד מתוך 8 חודשים. מספר נמוך זה כבר הסביר היטב את העליות החדות שהיו אז במחירי הדירות בישראל.

מאז ועד תחילת שנת 2011 לא היו הבדלים גדולים בהתנהגות מדדי חודשי ההיצע בארצות הברית ובישראל. בשתי המדינות לקחו פסק זמן על מנת לבחון עד כמה הרחיקו לכת הירידות מעבר לים והעליות אצלנו. בהמשך, הגיעו תיקונים לתגובות היתר המצטברות. בישראל, נרשמה עלייה חדה במספר חודשי ההיצע, שאינו רחוק היום ממספרם בתחילת המסע, אך עדיין נמוך ממנו. בארצות הברית ירד מספר חודשי ההיצע לטריטוריה נמוכה יותר מכפי שהיה בתחילת הדרך.

בבואנו להסיק תובנות מהתנהגות שוק הדיור בארץ בחמש השנים האחרונות, אחד הלקחים שראוי להפיק הוא הזיקה הנמוכה בינו לבין שוקי דיור אחרים בחו"ל. למשבר עולמי לא אמורות בהכרח להיות השלכות על שוק הדיור המקומי, שכן האחרון משקף ברובו התפתחויות פנימיות בתחומי הביקוש וההיצע, שהצטברו במשך השנים והרחיקו את המשק מנקודת שיווי המשקל שלו. הלקח השני - נמוכה במשק יכולה לתמוך בעליות גבוהות מאוד במחירי הדירות, בפרט אם קדמה לה ישיבה על הגדר של ציבור הרוכשים הפוטנציאלי מסיבות אקסוגניות.

*לדאבוני, תקנות הייעוץ הכללי החדשות של אוסרות עלי להתייחס לתגובות שלכם בעמוד זה

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.