הנדל"ן בארה"ב, האם הוא שוב יהיה קטר הצמיחה? ואיזה מניה לקנות...

ועכשיו יתחילו לברבר על המהות והתוצאות של הצוק בדיוק כפי שעשו לאחר ששיגעו את העולם עם הבאג ב-2000 ולאחר משבר המשכנתאות ב-2008. כלל אצבע: הסיכוי לאפוקליפסה שתיגרם בשל משבר כלכלי רציני שקשור בארה"ב נמוך ובטח בהשוואה לכול מדינה או אזור אחר בעולם. מדוע? כי בשורה התחתונה הקפיטליזם האמריקאי סוגד לביזנס. המטרה העליונה היא צמיחה ורווחיות, משברים אינם מעודדים צמיחה ורווחיות ואו אז, על מנת למנוע קטסטרופה, הנבחרים האמריקאים ולא משנה העקרונות יעשו את הצעד הנכון. ברגע האמת הם עושים חשבון, "מה יקרה לביזנס".

איך אמר צ'רצ'יל? "בסוף, לאחר שניסו הכול, האמריקאים תמיד עושים את הצעד הנכון". יש ציניקנים (ואנחנו שמענו לא פעם הרצאות בנידון ומפי פרופסורים ומנהיגים יידועי שם בארה"ב) שטוענים שמשברים כמו 1987, 2000, 2008 והצוק, משברים שמכונים "משברים מבית היוצר של וול סטריט" (להבדיל ממשברים שנובעים ממחזוריות כלכלית) "מבושלים" במרתפי בתי ההשקעה הגדולים וזאת על מנת לאפשר לבעלי ההון האמריקאים ולבתים שמשרתים אותם לעשות, מפעם לפעם, סבוב רציני, כמו אלו שמכרו משכנתאות שורט ב-2007 וקנו ריטי"ם של נדלן בלונג לאחר שסגרו את פוזיציות השורט בסוף 2008 (זה נקרא "סיבוב אמיתי").

אנחנו כמובן לא מאמינים שהכול קונספירציה אבל כפי שאנחנו חוזרים וכותבים, תופעות מהסוג של הבאג-2000, האיום של "חזרה ל-1933.." ב-2008, המצוק הפיסיקאלי של 2012 וכפי שנחזור ונראה בקרוב גם בוויכוח על תקרת החוב האמריקאית, הם "משברים מלובי תקשורת". אנחנו לא טוענים חלילה שהתקשורת ממציאה את הדברים הללו. המשברים הם כולם מעשה ידי אדם, תוצאה של ההתנגשות בין טבע האדם לקפיטליזם החזירי שכול כך מפתה אותו ושל חוסר הפיקוח שנעוץ בשורשיו של הקפיטליזם שבמקורו יצא מההנחה שיצר האדם טוב.

התקשורת בסה"כ עושה עבודתה נאמנה. היא מזהה סיפור שמעניין ומנסה לעניין בו מה שיותר קוראים. כדי לעשות זאת משתמשים ב-IT בחוכמה, קצת משפצים, טיפה מנפחים ושטים על הפחדים לשיאי רייטינג חדשים. אם היה פיקוח אמתי (שכולם יודעים איך להנהיגו ואיך לבצעו) רוב המשברים כלל לא היו קורים. אבל איך אפשר, תחת פיקוח אמתי, לנהל כיאות קרנות הדג'? איך אפשר לעשות קצת מניפולציות בתקשורת? איך אפשר, כשיש פקוח אמתי, לקבוע מגמות או להריץ מניות? בקצור, אם היה פקוח אמתי הקפיטליזם היה משעמם ולא חזירי ומי, בשוק ההון צריך שעמום? בכול מקרה, דבר אחד טוב קרה בגלל "הצוק". כול אלו שחששו מאפוקליפסה, מהנפילה מהצוק, בחוץ וזה כסף גדול שלאן יחזור? לאג"ח אמריקאיות בתשואתן הנוכחית? בגדול אנחנו אופטימיים.

בלי הפתעות לא כלכליות - זו תהיה שנה טובה למניות

2013, אם לא יהיו הפתעות לא כלכליות כמו מלחמה גדולה למשל, תהיה שנה טובה למניות. ארה"ב והמזרח ימשיכו בהתאוששות ובמהלך המחצית השנייה תצטרף גם אירופה שהמדדים שם מצביעים על כך בעליות.

בכתבה הקודמת התחלנו בסדרה של תחומי השקעה שנראים לנו מעניינים ל-2013. התחלנו עם כדאיות ההשקעה ביפן והיום אנחנו עובדים לנדל"ן האמריקאי, המגזר, שביחד עם המגזר הפיננסי, הוכו הכי קשה במשבר 2008-9. נראה ששני המגזרים הללו נמצאים במסלול יציאה ברור. הנדל"ן האמריקאי זה תחום ענק ומגוון (הערכת הבנק המרכזי של ארה"ב מדברת על שווי נטו של 20 טריליון דולרים ב-2010, שנת שפל במחירים להזכירכם) ומאפשר השקעה מכיוונים שונים. ננסה היום לעזור לכם לקבל תמונה ברורה על המגזר והאפשרויות שמוצעות בו.

הנדל"ן האמריקאי חוזר למסלול היסטורי: האמת היא שבשלב הנוכחי יש לנו בעיה קטנה עם מכשירי ההשקעה השונים של הנדל"ן, רמת המחירים של הרוב קצת עשירה לטעמנו, הציפיות להמשך ההתאוששות יצרו פרמיות למכשירי ההשקעה השונים. אבל כיוון שממתינים לנו "משברי תקשורת" לא מעטים בעתיד אז עם קצת סבלנות אפשר יהיה להשקיע במחירים כלכליים יותר מהיום. מאז תחילת 2010 אנחנו מנדנדים לכם על הנדל"ן האמריקאי. RWR, BXP, SPG ,TOL אפילו "הישראליות" GZT ו-EQY.

מניות שמייצגות נדל"ן אמריקאי, מחברות בנייה ועד לחברות שמספקות אביזרים לבית וכמובן הריטי"ם שמייצגים מניות אלו, נמצאות, כבר מאז תחילת 2009, במסלול עלייה וכול הזעזועים מאז קשורים ברובם בהפחדות שאינן מבוססות על הנתונים. למרות העליות עד כה ההיסטוריה מלמדת שהמחזוריות של הנדל"ן האמריקאי ארוכה. אם אכן המשק האמריקאי מתאושש על באמת (זו הטענה שלנו מזה 3 שנים) אז העליות עדיין רחוקות מלהסתיים. כמו בכול תחום אנחנו מעדיפים את החברות המובילות כהשקעה ליציאה מהאטה וכיוון שיש רבות כאלו ובתחומים שונים הסלים עדיפים. לפני שנרד לפרטים כמה מילים על המגזר.

מחירי הנדל"ן בארה"ב, מתואמים לאינפלציה, הגיעו, בתחילת 2005, לשיא של כול הזמנים. הירידה הממושכת בעלות המשכנתאות הייתה הגורם המרכזי לכך. עלות המשכנתאות, שהגיעה לשיא כול הזמנים במהלך 1982, למעלה מ-11% ושגרמה לשפל בתחום הנדל"ן שארך אז 5 שנים, החלה לרדת ובקיץ 2005 נחתה על 2%.

הירידה הזו, של כ-82% בריבית ובמשך 23 שנים הובילה לעליות בביקוש לנדל"ן תחילה ובמחירים לאחר מכן. ב-2005, למרות שהביקוש לנדל"ן החל למעשה לרדת המשיכו מחירי הנדל"ן לעלות, מכוח האינרציה, בשוק הריאלי ויצרו בשוק ההון מה שהוביל, במהלך 2006-8, ליצירת הבועה בוול סטריט. ב-2006 הגיע הפער בין מחירו בפועל של בית ממוצע בארה"ב למחירו התיאורטי (על פי המגמה ההיסטורית מאז 1970 שאז החלו למדוד נתון זה) ל-130,000 דולרים, כ- 80% מעל למגמה.

המחירים בפועל חזרו לקו המגמה רק בתחילת 2011. כלומר, המשבר האחרון בנדל"ן האמריקאי נמשך "על באמת" 5-6 שנים כך שהוא לא היה יוצא דופן ממשברי עבר.

אלו העובדות ומי שרוצה להעמיק שיעבור על הגרפים בקישור

תחום הנדל"ן מורכב מעשרות תתי-תחום, מבנייה למגורים, השכרה, נופש ותעשייה דרך הקמת מרכזים מסחריים ועד ליצרני אביזרי בית (מווילונות ועד לשולחנות) וציוד לבניה. בשנת 2006 הגיע הסקטור הזה ל-8.9% מהתוצר הלאומי הגולמי, 1.195 טריליון דולרים התגלגלו בו אז. ב-2011 ירד התחום לפחות מ-5% מהתוצר, כ-755 מיליארד דולרים. הירידה הייתה גדולה בהרבה בתחומי הבניה והייצור, עתירי כוח אדם (מה שעזר לעלייה באבטלה) בסה"כ היה המגזר הנדלני התורם המוביל למשבר 2008-9 ובעיקר בשל "תרומתו" הגדולה לירידה בצריכה שמהווה כ-70% מהפעילות הכלכלית בארה"ב. הגורמים שהביאו לתחילת ההתאוששות מהמשבר לא היו שונים מהגורמים שחילצו את הנדל"ן ממשברי העבר. השוני היחיד היה ההשפעה של ה IT. מספר המשתתפים "שנשאבו לתוך הבועה" היה גדול פי כמה מכול בועות העבר ורמת הבערות של המשתתפים עלתה גם היא פי כמה.

מהם הגורמים שמשפיעים על הנדל"ן האמריקאי?

בגדול 5 גורמים משחקים בתחום. הדמוגרפיה, הריבית, המצב הכלכלי והציפיות בו, החקיקה ברמות השונות וההשקעות שמשקל הזרות בתוכן עלה משמעותית בעשור האחרון. הדמוגרפיה האמריקאית והשינויים בה היא הגורם מספר אחד לשינויים המבניים בתחום. כניסת דור הבייבי-בומרס" (ילידי השנים 1945-1964) היא הגורם מספר אחד למעבר המסיבי מהשכרה לרכישת נכסי נדל"ן כדוגמה.

הריבית היא הגורם המוביל בקבלת ההחלטות לגבי רכישת נכס. המצב הכלכלי והציפיות להתפתחויות העתידיות בכלכלה, גם ברמת המדינה והעיר בארה"ב, הוא הגורם השלישי החשוב ועליו אין צורך להרחיב. החקיקה והרגולציה שבעקבותיה קרי, מדיניות הממשלה והרשויות המקומיות חשובה ביותר בגלל ההכרה בהוצאות השונות, רמת המיסוי המקומי וסובסידיות שונות. חלק מההתאוששות של הענף מאז 2008 למשל קשורה בקרדיט המס (זיכוי) לרוכשי דירה ראשונה (a first-time homebuyer's tax) שהעניקה ממשלת ארה"ב לרוכשי דירות ב-2009.

ההערכה היא שהחקיקה הזו הביאה לרכישת 900,000 דירות באותה שנה. רכישות נדל"ן כהשקעה ובמיוחד רכישות של תושבי חוץ שבעשור האחרון תרמו משמעותית ליציבות ולצמיחה בענף. ב-12 החודשים שהסתיימו במרץ 2012 הושקעו בנדל"ן בארה"ב (בעיקר בדירות) 928 מיליארד דולרים שמתוכם 82.5 מיליארד, 8.9%, באו ממדינות זרות וזאת לעומת 66.4 מיליארד בשנה הקודמת, עלייה של 24.2%. למעלה ממחצית הסכום, 55%, הגיע מ-5 מדינות, קנדה, סין, מקסיקו, הודו ובריטניה כאשר 62% מתוכו היה במזומן והתרכז ב-5 מדינות, פלורידה, קליפורניה, טקסס, אריזונה וניו יורק. מי שמעוניין להתמקד ב"חלום האמריקאי" של רכישות נדל"ן בארה"ב כדאי שייכנס לקישור שמפרט על הנושא הזה

כקוריוז, הקונים הגדולים במנהטן היו הרוסים דווקא. השקעות זרות, שעליהן כגורם מייצב הארכנו מספר פעמים בעבר, ילכו ויגדלו בשנים הקרובות גם בגלל הבטחת הפאד שלא להעלות (מה שימשיך את חולשת הדולר שזה אינטרס אמריקאי) ובעיקר בשל הביטחון היחסי.

אז במה להשקיע?

כחוק אצבע, מוטב להתרכז בסלים שמייצגים חברות יציבות ומובילות. רוצים , לכו לביוטק. התחום כ"כ גדול וכ"כ מגוון כך שאין טעם לנסות ולזהות חברה "מנצחת" בודדת. נכון, ישנן חברות ההשכרה והפתוח הענקיות סימון פרופרטיז (סימול:SPG) ובוסטון פרופרטיז (סימול:BXP) או חברת הבנייה המובילה Toll Brothers (סימול:TOL) שהן הבלו-צ'יפ של המגזר אבל אנחנו אוהבים את סלי הרי"ט המובילים שכול החברות המובילות בתוכם ושגם משלמים . ישנם הסלים שמשקיעים בחברות הרכישה וההקמה של דיור, משרדים ותעשייה כמו ה-SPDR Dow Jones REIT (סימול:RWR ) שכולל את החברות המובילות והטובות בארה"ב או את "אחיו התאום", ה-IYR.
שני הסלים הבולטים לחברות הבניה הגדולות הם SPDR S&P Homebuilders (סימול:XLB ) ו -US Home Construction (סימול:ITB). סל שמתמחה בתחום הציוד הביתי (שפורח כעת עם ההתאוששות) הוא Dynamic Building & Construct (סימול:PKB) שכולל בין השאר את Home-Depo ומי שמאמין שהתחום הפיננסי של הנדל"ן נותני וממחזרי המשכנתאות יהיה טוב אז לרשותו הסל Mortgage Finance ETF (סימול:KME ). אגב, החברה שמחזיקה באחוז ניכר מתעשיית הציוד הביתי, ממרצפות, לבנים ועץ לבנייה ועד לווילונות וריהוט לבית היא ברקשאייר האת'אוויי (סימול:BRKA) של ווארן באפט שנהנית מההתאוששות בנדל"ן.

שתי הישראליות, גזית (סימול: GZT) ואקוויטי1 (סימול: EQY) מעניינות גם הן. GZT בגלל הפריסה הגלובאלית ו-EQY בגלל שמזה כשנה וחצי "תקועה", משלמת דיבידנד נאה ושתחום ההתמחות שלה, מרכזים מסחריים מתאושש גם הוא. ואזהרה לסיום, אל תתפתו להשקיע ישירות בנכסים בארה"ב אלא אם כן יש לכם "משגיח" מקצועי ומקומי מטעמכם וגם זה לא מספיק. עדיף ובטוח בהרבה להשקיע בריטי"ם או במניות מייצגות מובילות. לאלו אפשר להיכנס ומאלו אפשר לצאת מתי שרוצים.


***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.