השפעת מהות הנכס וסביבת המגורים על שווי החברה

חדשות לבקרים אנו קוראים על חברות בכלל וחברות נדל"ן בפרט, אשר מדווחות כי שווי נכסיהם עלה. במקרים של עליית שווי נכסי נדל"ן יש לבחון ולהתעמק במהות הנכס והמגורים לעליית השווי, בכדי להעריך את השפעת השינוי על שווי החברה.

חלק ניכר מאירועי עליית שווי מדווחים בנכסים מניבים, כאשר הסיבה לעליית השווי הינו עלייה בדמ"ש שנגבים בנכסים מניבים ו/או מירידה בשיעור ההיוון, הרי שכנגד עליית השווי יש לבצע התאמה של סעיף המיסים. קיימים מספר מתודולוגיות לגבי הערכה הכלכלית של ההתחייבות האמורה בין אלה שלוקחים כחוב בשווי מלא כיום ובין אלה שמהוונים לתקופה ארוכה, ובכך מקטינים משמעותית את שווי ההתחייבויות.

סיבה נוספת לעליית שווי מהותית מקורה בהליך תכנון, כאשר זה העיקרי והמקובל אשר מעלה בצורה ניכרת את שווי המקרקעין (בין אם מדובר בקרקע או בנכס מניב) הינו הליך של אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), כיצד עליית השווי האמורה משפיעה על שווי החברה? את צד עליית השווי ברור לאור דיווח החברה, אולם מה ההוצאות או ההתחייבויות שנוצרות? עיקר התחייבויות מקורן בחיובי מס ו/או היטלים, אשר השיעור המצטבר שלהם יכול להגיע לאחוז ניכר מתוספת השווי של המקרקעין, להלן עיקרי ההתחייבויות:

- כאמור לעיל גם במקרה הנדון, שלטונות המס גובים את חלקם (כמובן במימוש ולא במועד עליית השווי). כאשר המס (בין אם מס שבח או מס הכנסה) הינו בגין הרווח שנוצר לצרכי מס בעת מימוש הנכס לרוב בשיעור של 25%.
- היטל השבחה שהינו תשלום בשיעור של 50% מתוספת השווי שנוצרה למקרקעין כתוצאה מהשינוי התכנוני. נציין כי תוספת השווי לצרכי היטל השבחה אינה זהה, ומחושבת באופן שונה לעומת תוספת השווי לצרכי המס.
- במידה והבעלות על הנכס הינה של מנהל מקרקעי ישראל והחברה הינה חוכרת או בעלת הסכם פיתוח, אזי יש לבחון את הסכם החכירה או הפיתוח, לרבות באם ההסכם מהוון או לא ומה סוכם לגבי שינויים תכנונים.

בחלק ניכר מההסכמים על החוכר/בעל זכות להסכם פיתוח לשלם למנהל דמי היתר בגובה של עד 51% מתוספת השווי שנוצרה בגין השינוי התכנוני, גם עבור חיוב זה קיים תחשיב נפרד ושונה לעומת אופן חישוב שנעשה לצרכי היטל השבחה ושונה מהחישוב שנעשה לצרכי למס הכנסה. חשוב לציין כי קיימים מנגנוני קיזוז בין התשלום לדמי היתר והיטל השבחה.

כללי: ***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.