3 הסיבות שכנראה יצננו את מחירי הדירות בישראל

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (העשויים להתעדכן בדיעבד בהמשך), קפץ מדד מחירי הדירות בארץ בקצב שנתי של 10% בחמשת החודשים האחרונים, לאחר שבין אוגוסט 2011 ליוני 2012 לא עלה כלל. סעיף הדיור (שכר דירה), המהווה 0.25% ממדד המחירים לצרכן, עלה 3.3% בשנה שעברה - פי 2 מקצב העלייה במדד המחירים לצרכן. בד בבד, קפץ הביקוש למשכנתאות 13.7% בחודש דצמבר 2012 לבדו, והיה גבוה ב-45.3% בהשוואה לחודש המקביל בשנת 2011.

לנוכח הנתונים המוצגים, נשאלת השאלה החשובה, האם התנופה המחודשת בשוק הדיור תימשך בקצב מהיר כל כך גם בחודשים הבאים ותקשה על להתמיד עם המדיניות המוניטארית המרחיבה, הננקטת על ידו עקב ההאטה הכלכלית?

לכאורה, הנתונים מדברים בעד עצמם, אך אין למהר ולהשיב בחיוב על השאלה. ראשית, יש להכיר בכך ששוק הדיור בישראל תנודתי מאוד, לא קל לגבש הערכות לגביו והגורמים המשפיעים עליו רבים - הביקוש וההיצע, המצב המדיני - ביטחוני, הריבית הנמוכה, החקיקה, הוראות השעה וההגבלות של משרד האוצר ובנק ישראל בשוקי הבנייה, הדיור והמשכנתאות, שער החליפין של השקל כנגד הדולר של ארה"ב, תשומות הבנייה, החלופות (היקרות) בשוקי ניירות הערך ועוד.

פרט לכך, ישנה שונות גבוהה מאוד בנתונים, בהתאם למקורות המידע. לדוגמא, לפי משרד האוצר, המחיר החציוני של דירת חדשות שנרכשו בארץ ירד 8.7% בחודשים ספטמבר - אוקטובר 2012 בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2011. בהקבלה לחודש אוגוסט - לא השתנה המחיר כלל. האוכלוסיות ושיטות המדידה מגוונות מאוד ויש להן השלכות עצומות על התוצאות והכיוונים העולים מהן. לכן, קשה לדעת ברמה גבוהה של ביטחון מה מצב השוק וראוי לגלות זהירות וענווה במתן הערכות.

עם זאת, פטור בלא כלום אי אפשר. תחת אותן מגבלות, המדדים והאינדיקציות אחריהם אנו עוקבים בכל זאת לא מאותתים, עדיין, על עליות גבוהות כל כך בחודשים הבאים. נזכיר כמה מהם:

- מספר גבוה של חודשי היצע בבנייה הפרטית. המנה של חלוקת מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש נובמבר במספר הדירות שנמכרו בחודש זה עומדת על 11.6. מדובר במספר גבוה, דו ספרתי, שאינו משקף מחסור בדירות זמינות, ולכן אינו מאותת על לחצים של ממש על מחירי הדירות בבעלות דייריהן, לפחות במחצית הראשונה של שנת 2013. לשם השוואה, בארצות הברית תומך המספר הנמוך מאוד של חודשי ההיצע (פחות מ-5 בחודשים האחרונים) בהתאוששות במחירי הדירות שם. להערכתי, עד שמספר זה לא ירד בהתמדה אל מתחת ל-9 חודשי היצע, לא יתפתחו לחצי מחירים בשוק הדיור הישראלי.

- תקופת הימצאות ממושכת בשוק. בממוצע, דירות בבנייה פרטית נמכרו, בחודש שעבר, כ-10 חודשים לאחר שהוצעו. בגאות הקודמת בשוק הדיור נע המספר בטווח של 5-7 חודשים בלבד. בנוסף, הדירות העומדות למכירה וטרם נמכרו, מוצעות בשוק 13.8 חודשים בממוצע. תקופה זו היא הארוכה ביותר מאז אמצע שנת 2008. הדבר לא מצביע, בינתיים, על בהלה של קונים, או חטיפה של דירות, אלא על תהליכים מסודרים יותר של היצע, ביקוש וסגירת עסקאות.

- הקבלנים זהירים. לפי סקר המגמות בעסקים לחודש דצמבר 2012 של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עמד הנטו של מנהלי החברות והעסקים בענף הבנייה לגבי השינוי במחירי הדירות בשלושת החודשים הבאים על 1.8% - הדבר אמנם משקף רוב לאלו הסבורים כי המחירים יוסיפו לעלות, אך רוב זה היה הקטן ביותר בששת החודשים האחרונים והוא אף ירד משמעותית בהשוואה לחודש שקדם לו. כמובן, הנתונים האחרונים יכולים לגרום לחברות הבנייה לשנות את דעתן, אך זאת נוכל לדעת רק בסקרים הבאים.

- משקי הבית מאופקים. לפי סקר אמון הצרכנים של הלמ"ס, 80.1% ממשקי הבית בישראל טענו בחודש שעבר, כי כלל לא סביר שירכשו ב-12 החודשים הבאים, בית או דירה למגורים, לנופש או להשכרה. רק 8% השיבו כי הדבר סביר מאוד, או די סביר. אין בידנו נתונים על השנים 2008-2010, אך בכל זאת לא מסתמן כאן נחשול של רוכשים, המתעתד לרדת מהגדר בתקופה הנראית לעין.

כאמור, קשה מאוד לתהות על קנקנו של שוק הדיור בארץ. על פניו, נצטרך להמתין לפחות מספר חודשים, עד שנדע אם ההתעוררות של החודשים האחרונים אכן צוברת תאוצה. מעקב רצוף ומקרוב על הנתונים השוטפים יהיה חיוני. אולם, לפחות לנוכח אוסף המדדים והאינדיקציות שהצגתי לעיל, לא מן הנמנע שהעליות האחרונות תתמתנה בתקופה הקרובה.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.