בעקבות אופנת השקת המדדים - מדד משכנתא

רבים המדדים שהונפקו לאחרונה: תל בונד צמודות, צמודות-יתר, צמודות-בנקים, תל בונד תשואות. את הרכב אותם מדדים מעטים יודעים (ניחוש מושכל - סוחרי הקרנות המחקות ותעודות הסל) ולהבדלים ביניהם מלבד אנשי המקצוע, קובץ מצומצם של אנשים מודעים. רוב רובם של האנשים מודע בעיקר לרמת דירוג ממוצעת, מח"מ ותשואה. למעשה מדדים אלה הונפקו משיקולים כלכליים ועידוד מסחר.

ייתכן והמחשבה על השקת המדד הבא צריכה להיות משיקולים אחרים, שימושיים, מעשיים שמשרתים טוב יותר את קהל המשקיעים, ולא את אלו שיעודדו מסחר ואופנה חולפת. לדעתי, אחד הכלים החסרים בשוק הפיננסי המקומי, במיוחד לאור עליית עסקאות הנדל"ן, עלייה מתמשכת בלקיחת המשכנתאות ועלייה במחירי הנכסים - הוא מדד המשכנתא.

מדד משכנתא יאפשר זמינות של מחירי המשכנתאות לכל אורך העקום - מח"מ קצר וארוך, על מגוון סוגיהן - צמודי מדד, שקלי קבוע ומשתנה ואף מט"ח. התחרות על הלווה תהיה שקופה יותר ותוגדל יכולת התמרון שלו לאורך חיי ההלוואה / משכנתא - מעבר ממסלול למסלול, שינוי מח"מ תיק ההלוואה וסגירת או הגדלת חלק מפוזיציית ההלוואה לאורך הדרך ללא קנסות וכדומה - בנכס סחיר וזמין.

אז איך עושים את זה? אחת האפשרויות הפשוטות והסחירות בטווח המיידי ליישום המהלך היא השקת מדדי אג"חים בנקאיות במח"מים הרלוונטיים. כך למשל אג"ח בנק הפועלים במח"מ 5-6 (המשקף משכנתא של עשר שנים בתשלומים חודשיים) נסחרים בתשואה של כ-3.8% שקלי קבוע (פועלים י"א) או 1.8% צמוד מדד (ממוצע משוקלל מח"מ של פועלים י' + י"ד). למרבה הפלא (או שלא), אלו ציטוטי הריבית שנקבל על משכנתא לעשר שנים במידה ונתקשר לאחד הבנקים הגדולים.

אין ספק, שאם תפתח אפשרות שכזו, תפתח הדלת לבנקים להנפיק אגרות במח"מ ארוך יותר, אולי סוף סוף גם מגובות משכנתא (גם לצד השני מגיע בטחונות) ולוקח ההלוואה יוכל לחוש את מצב השוק והתחרות בו דרך מרווח האג"ח לריבית המשכנתא. דרך אחרת, עד שתתאפשר השקת מדד כזה, היות ועדיין לא הונפקו מספיק סדרות אג"ח בנקים שיכסו את כל עקום המשכנתאות, היא השקת שער ריבית המשכנתא כמו המסחר בשער ריבית התלבור.

מאז התחיל, המסחר בשער, ריבית התלבור משקפת מהימנה את ריבית בנק ישראל והציפיות לעתיד. מסחר שכזה בריביות המשכנתא לאורך העקום כולו, או לפחות בנקודות ציון חשובות (10, 15, 20, 30 שנים), תהווה מדד טוב ואינדיקציה עתידית הן לסוחרים והן לקובעי המדיניות.