עד כמה כדאי להשקיע? פרויקט ייזומים לנדל"ן מסחרי

במאמר הקודם הצגתי את אופן הערכה של פרויקט ייזום למגורים ואת אופן הצגתו בדוחות הכספיים. בכתבה זו נבצע ניתוח דומה לעניין הקמת פרויקט ייזום לנדל"ן מסחרי. נדל"ן מסחרי מוגדר לרוב כמבנה הכולל שימושים מסחריים משרדיים, ביניהם ניתן למצוא מבני משרדים, מרכזים מסחריים לרבות קניונים, מבנים משולבים של מסחר ומשרדים ועוד.

לגבי נכס בנוי, החברה מבצעת לרוב הערכות שווי ע"י שמאי מקרקעין חיצוני וגובה השמאות מוצג בעלות במאזן. לרוב, התהליכים המשפיעים על שווי נכס מניב איטיים, לכן ההסתברות לשינוי שווי בטווח קצר קטנה. במידה וחל שינוי משמעותי החברה לרוב מציגה זאת בצורה מפורשת.

קרקעות לייזום - הקרקעות מוצגות לפי עלות רכישתן הייחודיות, בהערכה של הקמת פרויקט מסחרי לעומת פרויקט מגורים זו עובדה כי רוב הפרויקטים למגורים בחברות הציבוריות (ישנן דוגמאות ספורות שונות) הינם הקמת של יחידות מגורים המיועדות למכירה. קרי, צד המקורות של הפרויקט מתבסס על מספר הדירות שנמכרו ומחירן, ועוד מלאי דירות שמעריכים אותן לפי המכירות בפועל שבוצעו בפרויקט.

בפרויקט מסחרי, היזם בוחר האם המבנה מיועד למכירה, לשימוש עצמי, להשכרה או לשילוב בין האפשרויות השונות, כל זאת בהתאם לאסטרטגיה שלו. החלקים למכירה, כאמור, נבחנים ומוערכים בדומה לדירות המיועדות למכירה. במבנים בהם הייעוד הינו הקמה של נכס מניב, אשר יוותר בבעלות החברה, אזי במהלך הקמת הפרויקט אין אינדיקציות ברורות לגבי שווי הנכס ובהתאם הקושי הרב לעמוד את שווי הנכס במצבו.

ככלל, אופן הערכה של פרויקט יזמי למסחר בהקמה, מבוצע ע"י אומדן שווי הנכס לאחר סיום בנייתו ומוכן לאיכלוס בניכוי רווח יזמי נדרש (הרווח היזמי הנדרש הולך וקטן ככל שהקמת המבנה מתקדמת) ובניכוי יתרת עלויות הקמה (ביתרת עלויות הקמה יש לבחון את התקשרויות החברה בהסכמים עם ספקים המבצעים, במידה ואין סיכומים יש להביא בחשבון אי וודאות של עלויות נוספות מעבר למתוכנן).

בצד ההכנסות, עלינו לבחון האם נחתמו הסכמי שכירות (לרוב נחתמים בשלב מתקדם של הפרויקט), האם דמ"ש תואמים את השוק ומבנים דומים בסביבה, במידה ואין חוזי שכירות, יש לבנות מודל השכרות בהתאם לתמהיל השימושים והמיקומים היחסיים במבנה המוקם. כמו כן, יש להעריך את שיעור ההיוון הנכון לנכס, את צפי התפתחות אחוז התפוסה מעת סיום ההקמה ועוד.

חשוב לציין כי ברוב המקרים, בפרויקט יזמי למגורים חלק מהותי מעלות המימון ממומן ע"י המקדמות המתקבלות מרוכשי הדירות, דבר שלא קיים בפרויקט יזמי שלא מוכרים בו את היחידות, ולכן חייבים להתייחס ולאמוד גם את עלויות המימון שידרשו עד לסיום ההקמה.

יובהר כי לכותב ו/או לחברה שבה הוא מועסק ו/או לחברות קשורות אליה עשוי להיות עניין אישי ו/או החזקות בניירות ערך ו/או בנכסים פיננסיים ו/או באפיקי ההשקעה המוזכרים בכתבה. אין הכתוב מהווה ייעוץ/שיווק להשקעות ו/או למס והוא אינו בא להחליף את שיקול הדעת העצמאי של הקורא ו/או מתן ייעוץ מקצועי, לרבות ייעוץ מקצועי על ידי יועץ/משווק השקעות מוסמך, בהתחשב בנתוניו ובצרכיו המיוחדים של הקורא