שכר טרחה לעורך דין - עד כמה באמת צריך אותו?

נושא שכר טרחת עורכי הדין עלה אתמול שוב לכותרות, עם הכנת ההצעה תיקון חוק מכר הדירות והגבלת רכיב ההוצאות המשפטיות במחיר דירה לקריאה שנייה ושלישית. נשאלת השאלה, למה בעצם אנו משלמים לעו"ד מקרקעין לצורך ביצוע עסקה, ומהי האחריות המוטלת על עוה"ד בייצוג לקוח בעסקה?

רכישת דירה חדשה מקבלן ועורך הדין של הקבלן ברכישת דירה מקבלן, משית זה האחרון את ההוצאות המשפטיות הקשורות בבניית פרוייקט המגורים על הרוכש. תפקיד עוה"ד המייצג קבלן בפרוייקט מעין זה, מתחיל ברכישת המגרש ובהליכי התכנון הנדרשים לשינוי התב"ע, לקבלת היתר הבנייה, קבלת מימון, טיפול בערבויות חוק המכר למיניהן, החתמת רוכשי הדירות וביצוע הרישומים הנדרשים בחברה המשכנת, רישום הבית כבית משותף, המשך ניהול רישומי החברה המשכנת, כאשר מתבצעות עסקאות יד שניה בטרם רישום הבית כבית משותף ופעולות רבות אחרות. משך הטיפול בפרוייקט מעין זה יכול בקלות לעלות על עשור. במהלך תקופה זו מושתות על עוה"ד הוצאות רבות, כמו החזקת פוליסת אחריות בעלת כיסוי גבוה, העסקת צוות רחב מקצועי ומיומן וכמובן משרד וההוצאות הכרוכות בכך.

האם הגבלת שכר טרחתו של עורך הדין המייצג את הקבלן בחוק תקל על רוכש הדירה? שכר טרחתו של עוה"ד המייצג את הקבלן מגלם את כמות העבודה שעליו לבצע, וכן את הסיכון שהוא נוטל על עצמו מפני רשלנות מקצועית. לכן שכר טרחתו נגזר כאחוז משווי הדירה. חשיפתו של עוה"ד לתביעות גדלה בהיקפה ככל ששוויה של הדירה הנמכרת גבוהה יותר. כאשר עורך הדין מייצג קבלן שבונה בית משותף, בן 10 דירות, הנמכרות כל אחת במיליון שקל, יעמוד שכר טרחתו על 15 אלף שקלים מכל דירה שתימכר, וביחד שכ"ט כולל של 150 אלף שקלים.

חשיפתו המקסימלית לתביעות בגין רשלנות מקצועית תעמוד על 10 מיליון שקלים - שווין המצרפי של כל הדירות שנבנו. כאשר עורך הדין מייצג קבלן הבונה 100 יחידות דיור במיליון שקל כל אחת, יעמוד שכר טרחתו המצרפי על 1.5 מיליון שקלים, אך הוא יהיה חשוף לתביעות בשווי של עד 100 מיליון שקלים.

במידה והאפשרות לגבות את שכר הטרחה מרוכש הדירה תוגבל על ידי המחוקק, ייאלץ הקבלן לשאת באותה עלות, ולמעשה תכניס את ההוצאה המשפטית של הקבלן לסל ההוצאות הכללי של הקבלן באותו פרוייקט.

האם הקבלן ישלם זאת מכיסו? הקבלן מנהל יחידת רווח והפסד. ההוצאות כולן יושתו על הלקוח כדרכו של כל יצרן. תוצאת המהלך תביא לכך, שברכישת דירה ממוצעת בשווי 2 מיליון שקלים, ישולמו לו 5,000 שקל בלבד במקום 30 אלף שקלים, כפי שהוצע באופן דמגוגי למדי בעבר. 25 אלף שקל נוספים יועמסו על הרוכש במחיר הדירה, ובכך יגדל למעשה הסכום שישלם הרוכש למס רכישה בכ-1,500 שקל. במצב הקיים כיום, שכר הטרחה שמשולם לעוה"ד משמש להפחתת החבות במס שבח במכירה - תוצאה מצויינת לרשות המיסים.

עוד תכניות

רכישת דירה מקבלן ועורך הדין של הרוכש מרבית רוכשי דירה מקבלן פועלים בבורות וניגשים לעסקה הגדולה בחייהם ללא ייצוג. אלה פועלים תחת ההנחה השגויה כי עוה"ד של הקבלן מייצג גם אותם. חל איסור חמור על עורכי דין המייצגים קבלן לייצג רוכש, שכן הוא דואג לאינטרסים של הקבלן בלבד.

הטעות הרווחת היא כי עוה"ד המייצג רוכש מול קבלן רק "נותן הערות לחוזה". עו"ד לא אחראי רק לסעיפי העיכוב במסירת הדירה ולסעיפי "שווה ערך". עוה"ד של הקבלן יבדוק את מצב השעבודים, ידרוש רישומה של הערת אזהרה על המגרש לטובת הרוכש, יוודא את נוסח ערבות חוק המכר ויבקש לתקנה כדי שתהיה ברת מימוש. למעשה, הוא יעשה ככל יכולתו ע"מ לוודא שלקוחו לא ימצא עצמו ניזוק מפרשת חפציבה הבאה. עסקת רכישת דירה מקבלן מסוכנת מעסקת רכישה דירה מיד שניה.

רכישת דירה יד שנייה בין פרטיים עו"ד המייצג רוכש דירת מגורים יד שניה יבצע בדיקות מקדמיות הנוגעות למצב הנכס וזיהוי הבעלים הרשום. בדיקת מצב הנכס תתבצע לרוב מול רשם המקרקעין (טאבו), וכן מול רשות מקרקעי ישראל והחברה המשכנת.

עוה"ד יבדוק שעבודים הרובצים על הנכס בנסח הטאבו וברשם המשכונות. הוא אף יבקר במחלקת ההנדסה ברשות המקומית ויעיין בתיק הבניין זאת בכדי להשוות את היתר הבניה לבנוי. על הרוכש להכיר את החריגות ומשמעותן כפי שיסביר לו עורך דינו. הכשרת חריגת בניה כרוכה בקבלת היתר/שינוי התב"ע. להליכים אלו עלויות משמעותיות ולא תמיד ניתן להכשיר החריגות.

שלב החוזה שלב זה כולל בד"כ החלפת טיוטות בין עורכי הדין עד לפגישת החתימה. בפגישה זו יחתמו כהלכה כל המסמכים שידרשו בכדי להשלים את העסקה ברישום בטאבו לרבות יפוי כח. החשיבות הגדולה ביותר במועד זה שייכת לדיווח לרשות המיסים על ביצוע העסקה. כל המסמכים ישארו עד למועד תשלום מלוא התמורה ומסירת החזקה בנכס בנאמנות בידי עוה"ד של המוכר. בשלב זה יעמול עורך דינו של המוכר על השגת אישור עירייה המעיד על העדר חובות בגין היטל השבחה וארנונה ואישור מס שבח כי שולם המס.

עורכי הדין יתחקרו את הצדדים ויערכו תכנון מס. מרווח המשחק של המוכר רחב יותר ונוגע למספר הנכסים שבבעלות המוכר ומשפחתו, כוונתו למכור נכסים נוספים - הכל בכדי להגיע לתוצאה היעילה והזולה ביותר ללקוח, אם באמצעות בקשת פטור או שומה עצמית. טעות בשלב זה עשויה לעלות ללקוח סכום גדול בהרבה משכר טרחתו של עורכי הדין, ולעיתים אף בשיעור ניכר משווי הדירה.

במקביל לחתימת החוזה יעביר הרוכש את התשלום הראשון לעוה"ד של המוכר, אשר ישמש כנאמן על סכום זה, עד למועד בו ירשום עוה"ד של הקונה הערת אזהרה לטובת הקונה. משמעותה של הערה זו כי המוכר לא יוכל לרמות את הקונה ולמכור למחרת את הנכס למישהו אחר. כאשר הרוכש מבקש לממן הרכישה במשכנתא, הבנק דורש התחייבויות שונות מהמוכר ומבקש לרשום הערת אזהרה על הנכס. עוה"ד של המוכר יערוך מו"מ מול הבנק על נוסח התחייבות המוכר. עוה"ד של הקונה ירשום את הערת האזהרה לטובת הבנק על הנכס.

במידה ולא יהיו בידי המוכר אישורים מהעירייה וממס שבח עד מועד מסירת החזקה, יחזיק עורך דינו של המוכר סכום שסוכם מראש בנאמנות ע"מ לכסות כל דרישה. טעות בהערכת הסכום עשויה להוביל את הקונה למבוי סתום בו הוא שילם את כל התמורה עבור הדירה, המוכר הוציא את הכספים שקיבל ולא נשא בכל התשלומים שחלים עליו, לפיכך לא ניתן להעביר רישום הבעלות.

האישורים יומצאו לעוה"ד של הקונה יחד עם יתר המסמכים וזה יפעל להעברת הרישום במרשם המקרקעין ולרישום המשכנתא. במועד זה יושלם הטיפול בעסקה. משך טיפול בעסקה ממוצעת יכול לעלות על חצי שנה.

העובדה, שעוה"ד מבוטח, מקלה. אך בל נשכח כי הביטוח גובה השתתפות עצמית משמעותית, בעיקר בתחום המקרקעין. בנוסף עוה"ד עלול לאבד את רשיונו. רשלנות בייצוג בעסקאות מקרקעין הינה הסיבה המובילה לאובדן החברות בלשכה.

האם תרצו שבעסקה הבאה ייצג אתכם עו"ד "זול" שלא יקפיד לדאוג לזכויותיכם כראוי? זכרו! "זול זה יקר". המלצתי היא לדרוש מעוה"ד להציג את פוליסת האחריות המקצועית שלו, ולוודא שהיא מכסה את מלוא שווי הנכס.

הכותב הינו עו"ד מקרקעין ממשרד ינאי, גרנית, לבנשטיין ושות' וחבר בוועדת קניין ומקרקעין ובוועדת לשון הרע של לשכת עורכי הדין-מחוז מרכז.