לבחור בדרך עצמאית: המשקיעים בנדל"ן צריכים לצאת מהקיבוץ

בשנה האחרונה אני ושכמותי, המתמחים בהשקעות נדל"ן בארה"ב, היינו צריכים לעבוד קשה מאוד בכדי לעקוף את משבר האמון הקשה שחוו מאות משקיעי נדל"ן בארה"ב. חברת גלובל פארגון קרסה לאחר שהודיעה על קשיים, ובין לילה חלום הנדל"ן האמריקני הפך לסיוט עבור משקיעים ישראלים רבים.

רוב המשקיעים בגלובל פראגון היו משקיעים קטנים שהשקיעו סכומים נמוכים עד סבירים יחסית בדירות קטנות באזור יוסטון. הבעיה העיקרית שגרמה למשקיעים להיחשף לסיכון מיותר, היא קבוצות הרכישה או קואופרטיב המשקיעים בנכסי נדל"ן. הפיתרון הזה מגדיל את הסיכון לכלל חברי הקבוצה ונותן אשליית ביטחון לחלק מהמשקיעים שלא מבינים את הסיכונים שהם חשופים אליהם.

משקיעים צריכים להבין ש"חופשי זה לגמרי לבד". תחושת הביטחון שמקנות לכאורה קבוצות רכישה כאלה מתבדה השכם והערב, קבוצות מוצלחות ומצליחות תלויות בניהול הקבוצה - המרכיב המרכזי שיביא להצלחה או לכישלון. לעומת זאת, למשקיע הבודד יש יכולת השפעה אפסית על הניהול. הקבוצות אמנם מציעות פיזור הסיכון בין מספר משקיעים ולפעמים גם מספר דירות או בתים, אך מאידך, גורמות למשקיע לאבד את היכולות שלו לשלוט בניהול ההשקעה שלו.

• נתנאל מניבים: 140 מיליון שקל עבור מכירת זכויותיה בתל אביב
• אחרי שנה מאתגרת אשטרום בוחנת גיוס הון

ניהול כושל, שיפגע קשות בתשואה או אף יוביל להוצאות מיותרות והפסדים, יוכל להית מטופל רק בטווח הארוך ולא בטווח המיידי. זאת בשל היעדר השליטה של המשקיע באופי ניהול החלק היחסי של הנכס שבבעלותו. בנוסף לכך, השקעה בקבוצה דומה בכניסה אליה להשקעה בקרן נאמנות. בפועל, אפשרות היציאה מקבוצה כזו היא ארוכה ומסורבלת. המשקיע בקבוצה כזו משול לנמר שהפך לפיל - משקיע עם כסף נזיל שהושקע בנכס, שהמימוש שלו בעייתי ומסורבל ושינוי הניהול שלו הוא כמעט בלתי אפשרי.

קבוצות רכישה ארוכות טווח, שמשאירות את המשקיע עם חלק יחסי בפרויקט, מחייבות את המשקיעים לחברת ניהול שהוצאותיה אינן קבועות וקשה מאוד לפקח עליה. החלפת חברת ניהול בארה"ב היא תהליך מסובך גם ללא הצבעה של ועד המשקיעים. בקבוצות של דירות לוקחים בחשבון מראש כי ישנם כמה תפוחים רקובים. לדוגמא, חלק גדול מהדירות בקבוצות האלה ככל הנראה יישארו ריקות.

בעיה נוספת בקבוצות ארוכות הטווח היא קלות ההשקעה מול הקושי ביציאה. ברוב הקבוצות צריך למצוא משקיע מחליף שיקנה את המשקיע היוצא החוצה. בניגוד לנכסים פרטיים, כמו דירות ובתי מגורים, שניתן למכור בשוק האמריקני, לחברות השקעות בנדל"ן שמתמחות בכך או למשקיע אחר - יש יותר אפשרויות.

עוד תכניות

למשקיעים המעוניינים ליהנות מרווחים נאים בנדל"ן בחו"ל יש אופציות מגוונות להשקעה. למי שרוצה להשקיע סכומים קטנים, תמיד ישנה האפשרות להשקיע בקרנות ריט או במניות של חברות שמתמחות במכירה/בניה והשכרת נכסים. מעבר לכך, אם יש משקיע עם בסיס השקעה סביר, הוא יכול לרכוש בית או דירה בחו"ל. גם למשקיעים בנדל"ן בחו"ל עם סכום חלקי, שמעוניינים לרכוש נכס באמצעות הלוואה על חלק משווי הנכס, יש היום אפשרות לעשות כן.

• טראמפ שואג מי לא יירא - מהן ההשלכות על ישראל והאזור?
• לקראת פברואר קודר? מה מראים ארבעת היסודות של השווקים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בעולם של היום, כשאפשר לקחת עו"ד בישראל שינהל עבורך חוזים לגבי כל נכס בעולם, ואפשר ליצור קשר ולקבל פרטים על כל נכס שבעולם, אין שום סיבה להשקיע בקבוצות. משקיעי נדל"ן צריכים לדרוש, ובצדק, רישום בטאבו על כל נכס נדל"ן שהם רוכשים בחו"ל. אם ההשקעה לא משעממת, היא כמובן הופכת למסוכנת - תמיד העדיפו השקעות ברורות ומשעממות. במידה ויש משקיעים המעוניינים בהשקעה קטנה וגמישה, יומלץ כי יעשו זאת בשוק ההון באמצעות המכשירים הפיננסיים הקיימים כיום. הסיכון העיקרי בהשקעה במכשירים פיננסיים, הוא יתר הגמישות והאימפולסיביות של המשקיע עצמו, שבשעת לחץ יחליט בפזיזות וללא שיקול דעת לקנות או למכור את ניירות הערך בהם הוא מושקע ללא חשיבה לטווח ארוך.