בועת נדל"ן? הנה הסוג המסוכן והאלים ביותר

- "קריית-השרון", ענה לי חבר, שלא ראיתי הרבה זמן, לשאלתי היכן הוא גר.
- "אהה, אז בסוף חזרתם לנתניה", המשכתי להתעניין.
- "לא. לקריית-השרון", הוא התעקש.

מאז ומתמיד ידעו כולם לדקלם את שם העיר, הרחוב והבית בו הם גרים. אולם שם השכונה נותר זניח. בסוף שנות ה-90, החלה תנופת בנייה בישראל והוקמו שכונות חדשות ומתוכננות, מעין אוטוריטות אקס-טריטוריאליות בלתי תלויות ברשות המקומית. הקמתה של שכונת "קריית-השרון" בנתניה (סליחה, "בסמוך לנתניה"), הינה חלק ממגמה זו.

שמות השכונות החדשות רעננים ונעימים, וצופנים בחובם הבטחה לאיכות חיים גבוהה. אולם עולה השאלה מה באמת עומד מאחורי השמות הירוקים הללו? במה ייחודן של "השכונות החדשות"? במה תפארתה של "רובע יזרעאל", השכונה החדשה הסמוכה לעיר עפולה? האם תלמידי "יבנה הירוקה" פוגשים בבתי ספר שבשכונה את תלמידי העיר הותיקה? מדוע לא מוזכר שם העיר "ראש העין" בסמוך לשם השכונה "פסגת אפק"? במה פשעו תושבי העיר שכך מסתירים אותה?

כפי שאתם מדמיינים, ניתן להעלות שאלות דומות בנוגע לשכונות "פארק חדרה", "מערב חיפה" ועוד רבות אחרות, כשמאחורי כל שכונה כזו ניצבת עיר ותיקה, אשר איבדה זה מכבר את "מרכז העיר" שלה.

אמת, קשה להתעלם מהמראה הנוצץ של השכונות החדשות. אינטרקום אלקטרוני כסוף ושיש בוהק בלובי, שמחליפים את ה"שפריץ" הישן והפארקים מחליפים את חורשות החול - אלו הן החדשות הטובות.

עם זאת, הבוהק הלבן של השכונות החדשות מסנוור ומסיח את הציבור מההשלכות החברתיות הקשות - השכונות החדשות משנות אולי את פני העיר, אך בו בזמן תורמות ליצירת פערים חברתיים ולהעמקת ההבדלים בין אוכלוסיה ותיקה או חלשה כלכלית לבין זו החדשה והצעירה, וכל זאת במרחק אפס.

העיריות עושות הכל כדי למשוך אליהן אוכלוסיות חזקות ככל הניתן, ללא התחשבות בהיבטים לאומיים ובשיקולים דמוגרפיים. הן מפתות את היזמים בשירותים מוניציפליים ייחודיים ובלעדיים רק להם. היזמים, מצידם, עושים הכל כדי למתג את הדירות שבשכונה כבעלות ערך גבוה בעשרות אחוזים מדירות זהות בלב העיר.

ואכן, כיום, לפני שיזם יוצא בקמפיין למכירת דירות בפרויקט שלו, הוא מפנה את עיקר השיווק למיתוג השכונה, מתוך הבנה כי זה מה שיעלה את ערך הנכס, שם הכסף הגדול. רוצים דוגמאות? בבקשה:

חברה יזמית פונה לרוכש דירה פוטנציאלי באימרה, "השכונה החדשה שלנו מציעה לכם בתי-ספר וגני ילדים איכותיים, כמו גם שירותי קהילה אחרים במרחק הליכה ופארק ירוק שיספק מקומות משחק רבים לילדים שלכם ולחברים החדשים שלהם. השכונה החדשה תמשוך אליה אוכלוסייה צעירה..."
עד כאן נשמע מפתה, לא?

הנה ציטוט מתוך פרסומת לשכונה דומה, שמתחיל להישמע קצת יותר מטריד:
"השכונה החדשה תוכננה כשכונה פרטית וסגורה בה מתוכננים פארקים ירוקים, בתי ספר, גני ילדים ומרכז מסחרי שכונתי."

כיצד שכונה יכולה להיות "פרטית"? מה המשמעות של שכונה "סגורה"? סגורה מפני מי בעצם? למה זה דבר טוב? ולמה המאפיינים "פרטית" ו"סגורה" נתפסים כאטרקטיביים? הרי לכם ניסוח דומה מפרויקט אחר, "השכונה תוכננה כמתחם הומוגני המשדר יוקרה ומאפשר תחושה קהילתית ייחודית..." מהו למעשה "מתחם הומוגני"? ואיך בדיוק הוא "משדר יוקרה"? אם תשאלו אותי, הומוגניות אינה חוקית בהקשרה הדמוגרפי.

אין זה מפתיע שהתוצאות בשטח עולות בקנה אחד עם האסטרטגיה השיווקית:
תושבי שכונת "נווה-סביון" שבאור-יהודה סיפרו במסגרת מחקר שפורסם ב-2012 ע"י "המעבדה לעיצוב עירוני" באוניברסיטת תל-אביב: "נלחמנו, ובית הספר נשאר רק לתושבי השכונה".

השכונות החדשות הפכו, גם אם לא במכוון, למנגנון יעיל להדרה חברתית. פערי המחירים בין הדירות החדשות שבשכונות, לבין דירות מקבילות ברחבי העיר, הובילו למידור והרחקת אוכלוסיות שלמות. אלה האחרונות החלו סובלות מהתייחסות הולכת וגוברת כאילו היו נגע שיש להתרחק ממנו. זאת בזמן, שהשכונות החדשות מוגדרות כבועות סגורות, ששואפות להתנתק מהמרקם העירוני הסובב אותן.

ואם יש בועה בשוק הנדל"ן - הרי שזוהי הבועה המסוכנת והוודאית ביותר.
הדיירים מקבלים אולי שכונות סגורות ושקט נפשי. כן, כעת אין מה לדאוג, ילדיהם לא ילמדו עם תושבים המשתייכים למעמד נמוך יותר. האמנם? לא משנה כמה כסף נצטרך להרוויח כדי לגור בשכונה כזו, לא משנה כמה נבודד את ילדינו האחד מהשני, המפגש בוא יבוא. ככל שהוא יהיה זר יותר, כך יהיה הרסני יותר. ככל שהוא יהיה מפגש בין אלו ה"מקופחים" לבין אלו ה"מחוברים" - הוא יהיה אלים יותר.

נשאלת השאלה - האם יש פתרון אחר לצורך הגובר בדירות חדשות?
זה המקום להזכיר את המושג "התחדשות עירונית". אותה מדיניות שנועדה לחזק את המרכזים העירוניים ולבנות דירות חדשות בבניינים קיימים. ה"תמ"א 38" וה"פינוי בינוי", נולדו במקור כדי להתמודד עם רעידות אדמה. אולם אחד מתוצרי הלוואי של הפרוייקט הוא אינטגרציה של האוכלוסיה הצעירה לתוך המרקם העירוני הותיק. במקום יצירת "מתחמים סגורים" אקסלוסיביים, נקבל התחדשות עירונית אחידה. מבחינה זו, פרויקט ה"תמ"א 38" אינו מתמודד רק עם רעידת אדמה גיאוגרפית, אלא יכול אולי למנוע גם את רעידת האדמה החברתית הבאה.