אין פתרונות מהירים ליוקר המחירים בנדל"ן בישראל

בעוד הוויכוח האין סופי בין אלו שחוזים שמחירי הנדל"ן אוטוטו יורדו, לבין אלו שבטוחים שהדרך לפסגת המחירים עוד ארוכה ותמשך, מעגל הישראלים ש'נשברים', ממנפים את עצמם לדעת וקונים דירה היום פן מחר יהיה קשה או יקר יותר, הולך וגדל.

מדובר על אותם אנשים שיושבים על הגדר כבר שנתיים, שלוש וארבע, ורואים איך למרות שכל האוחזים בהגה מבטיחים להם שמחירי הדירות בדרך למטה, בפועל המחירים ממשיכים לעלות והשוק 'בורח' להם מבין הידיים. על בסיס תחושות אלה הם עושים עסקה ל-15, 20 ואפילו 30 שנה, מפני שקשה להם להבין שפתרונות לבעיות תשתית, כמו דיור, לא עובדים בשיטת 'חמם והגש', ובישראל זה נכון שבעתיים.

והרי התחזית: קפוא אומרים שאם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י או המנהל לשעבר) הייתה מעוניינת, היא הייתה מפשירה קרקעות לבניה כבר מחר. ובכן, במציאות גם כשהרשות משחררת קרקע, היא צריך לעבור את אותה ויה דולורוזה שעוברת אצל כל ראש עיר, יזם או מתכנן ערים בדרך אל אישור הפשרת הקרקע הנכסף.

הדרך כוללת את הסיבוב הרגיל בין הועדה מקומית לוועדה המחוזית. לעיתים יש התנגדויות ובתי משפט, לפעמים מצד הירוקים, משרד הביטחון, צה"ל או מי שאמון על נתיבי התעופה והתחבורה.

• זכויות הבנייה במסוך למטרו - האם זה יוביל לבנייה של 300 אלף דירות?
• תכנית ת"מא 70 אושרה, מה היא כוללת וכמה דירות עשויות להיבנות?

ראשי ערים שהתנהגו כמו בולדוזר והפעילו דרכים 'יצירתיות', שלא לפי הספר כדי להזיז את הוועדות, מצאו עצמם בסופו של דבר על ספסל הנאשמים ולא בכדי. תפקידו של הרגולטור הוא לשים את האינטרס הציבורי בראש. והאינטרס הציבורי היום הוא לייצר תכנון לטווח רחוק ולא לכבות שריפות.

כלומר, לעודד פינוי בינוי, ליישם את תכניות התמ"א ולתמרץ בניית ישובים חדשים כמו מודיעין, שהיום מהווה כעיר ואם בישראל, אבל פעם הייתה בגדר תכנון. פעם, כשהיה לנו אוויר וחזון לתכנן ל-5-7 שנים מראש.

שוק עבודה יציב+ ריביות נמוכות = המשך הביקושים כל עוד שוק התעסוקה בישראל חזק והריבית נמוכה, המשוואה הזו תמשיך להתקיים. השינוי בביקושים יתרחש בקצב השינויים בשני חלקי המשוואה האחרים. במילים אחרות, זחילה איטית של המחירים כלפי מטה בשנים הקרובות או (פחות סביר) ירידה חדה במידה שנכנס למיתון שיזעזע את שוק העבודה.

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

יש רק מקום אחד בעולם שבו חסרים סינים תמחור הדירה מורכב ממחיר הקרקע + עלויות ביצוע + רווח יזמי. הרווחים של הקבלנים, בגדול, לא עלו, למרות עליית המחירים. מה שאומר שמחיר הקרקעות עלה וכן מחיר עלויות הביצוע. העובד הסיני הוא העובד הכי מקצועי היום בתעשייה והכי יקר. מספרם מוגבל במכסות שלא עולות באופן סביר. להוריד את עלויות הדיור פירושו, בין היתר, לתת מענה גם למחסור בכוח אדם מיומן.

אין אלטרנטיבה אמיתית מדוע כל ישראלי זקוק לבית משלו? ראשית, בשל הצורך הפסיכולוגי שעובר אצלנו מדור לדור, להכות שורש. שנית, בשל התנאים האובייקטיביים של העדר פתרונות ראויים לשכירות לטווח ארוך. שוק השכירות בישראל מתאפיין בכשל שוק, כאשר המחיר האבסולוטי של שכ"ד נמוך יחסית למחיר הנכס. מה שאומר שהתשואה מדירה כהשקעה נשחקת כל הזמן. שיווי המשקל הזה לא יחזיק מעמד זמן רב. יכולים לקרות שני דברים שיפתרו אותו, השכירות תעלה או שהמחירים ירדו. בשורה התחתונה, אל תתבלבלו - טיפול בתשתיות ופיתוח אזורי זה משהו שלוקח זמן, אבל בסופו של דבר עובד. מה שהממשלה צריכה לעשות זה לתכנן לטווח ארוך. לדבר פחות ולעשות יותר. למפות את החסמים העיקריים ולהסירם, לתת תמריצים לקבלנים ולעבוד יחד עם העיריות לקדם פתרונות שכירות לטווח ארוך ולאפשר לכוחות השוק לפעול. עד אז הישראלים יסתערו על שוק הדיור ולא נראה שום שינוי מגמה באופק - כלומר לטפל הן בצד הביקוש ובעיקר בצד ההיצע.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.