שימו לב - הדרך המהירה להביא לירידה משמעותית במחירי הדירות

מס ערך מוסף כמס עקיף החל על עסקה ומגולגל על הצרכן, עשוי לשמש כלי לעידוד מגזרים או פעילויות. כך למשל, בישראל, כמו במדינות רבות בעולם, חל מע"מ בשיעור אפס על הייצוא, כמו גם על פירות וירקות (באירופה מקובל לתת הטבה דומה על מוצרי מזון), בתחום התיירות ישנן הקלות ספציפיות (בשונה, אגב, ממקבילותיה האירופיות) ועוד.

מאידך, כאמצעי קל ויעיל להגדלת הגבייה ממיסים וצמצום הגרעון, משמש המע"מ חדשות לבקרים כלי זמין בידי קובעי המדיניות, בהעלאת שיעורו. שימוש מוגבר באמצעי זה מביא, ברוב המקרים, לעליית מחירים ועשוי להשפיע על האינפלציה.

בתחום הנדל"ן, ביקש המחוקק הישראלי להעניק תמריץ בדמות פטור ממע"מ, למשל, על שירותי הבניה או יחידת המגורים החלופית הניתנים ע"י היזם, בתמורה לדירות מגורים במתחמי פינוי בינוי, התחדשות עירונית ומתן שירותי בניה לפי תכנית החיזוק (תמ"א 38). כמו כן, כדי לעודד בנייה להשכרה למגורים הוענק פטור ממע"מ במכירת החלק שהושכר לפי חוק עידוד השקעות הון ועומד בתנאים הקבועים בחוק. לאחרונה אף נשמעות קריאות להחלת פטור ממע"מ על מכירת דירות מגורים.

ראוי להזכיר, כי הועלו טענות רבות בדבר חסרונות ההקלות בתחום המס לפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, למרות שלרבים נדמה היה כי מדובר בפתרון קסם. בתחום המע"מ, נטען כי לא הוענק תמריץ ממשי. הסיבה לכך, שבעסקה פטורה מהתייקרות העלויות הכרוכות בה בגובה המע"מ על התשומות המשמשות בביצועה. זאת בהעדר זכות קיזוז מס תשומות. לגבי שירותי הבניה הפטורים, מדובר במע"מ על תשומות הבנייה הישירות, וככלל גם על חלק יחסי בהוצאות התקורה.

להמחשה, במקרה קיצון בו נקלע הקבלן לפרויקט מפסיד, פטור ממע"מ לא רק שלא מסייע, אלא אף עשוי לגרום נזק - כאשר סך התשומות עולה על סך העסקאות, עקב הפטור, הקבלן צריך לשאת בעלות המע"מ על עודף התשומות על העסקאות, בעוד שבעסקה חייבת, המאפשרת קיזוז מס תשומות, חבות המע"מ מסתכמת לגובה מחיר העסקה, גם אם מדובר בהחזר מס התשומות העודף.

ראוי לציין, כי לגבי בניית בניינים להשכרה לפי חוק עידוד השקעות הון, חרף החיסרון האמור הגלום בפטור, ההטבה עדיין משמעותית ככל שהקרקע נרכשה בשווי נמוך או בקונסטלציה בה לא היתה עלות מע"מ בגינה. מס בשיעור אפס לעומת זאת, מאפשר קיזוז מלא של מס תשומות, בצד ההקלה של העדר חבות במע"מ, כך שבעסקה לא מגולמת כל עלות של מע"מ. יש לזקוף לזכותה של רשות המיסים, כי נבחנה אפשרות לתיקון חוק מע"מ אשר יחליף את הפטורים המוזכרים לעיל בהטבת מע"מ בשיעור אפס, ויש לקוות שאכן תעבור.

בהקשר של דירות מגורים, מע"מ בשיעור אפס עשוי להביא להפחתה מהותית של מחירי הדיור, גם אם לא תגולגל מלוא ההטבה לכתפי הצרכן, והיזם ישאיר בידיו חלק ממנה. לכך ודאי תהיה השפעה לא רק על אותן דירות חדשות שיהנו מההקלה אלא על השוק כולו, לרבות דירות יד שניה, למרות שברכישתן נספגה עלות מע"מ.

מה קורה מעבר לים?

אם נשווה לדינים שמעבר לים, נראה כי מודל של מע"מ בשיעור אפס במכירת דירות מגורים חדשות, קיים באנגליה ומדינות נוספות באירופה. באנגליה, חל מע"מ בשיעור אפס על מכירת דירת מגורים חדשה, בניגוד לפטור או מע"מ מלא החלים על עסקאות נדל"ן אחרות שם. יצוין, כי להגשמת תכלית החקיקה לעידוד בניית דירות מגורים מהיסודות, לעומת הסבת בניין שאיננו למגורים לבניין למגורים, קבע המחוקק האנגלי תחולה רחבה יותר של מע"מ אפס למקרים הנכללים בקטגוריה הראשונה.

בסיכומו של דבר, עידוד בניית דירות מגורים חדשות והטבת מע"מ אפס במכירתן, הוא מכשיר מוכר ואפקטיבי בהפחתת מחירי הדיור. טוב יעשה המחוקק הישראלי אם ישכיל "לייבאו" לישראל (ללא מע"מ ביבוא).

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.