ניתוח: 8.1% או רק 4.6%, כמה באמת עלו מחירי הדירות בארץ בשנה החולפת? ומה הלאה - על בסיס התחלות הבניה

אף קורא באתר זה לא יופתע כנראה לשמוע שמחירי הדיור בישראל עלו בשנה האחרונה. עם זאת, לשאלה בכמה עלו מחירי הדירות אין תשובה ברורה וחד משמעית. בעוד על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחירי הדירות בישראל עלו ב-8.1% בשנה שחלפה, לפי השמאי הממשלתי המחירים עלו דווקא ב-4.6% בלבד. כמובן שעל מנת לנסות ולנתח לאן הולכים מחירי הדיור בעתיד הנראה לעין חייבים קודם להחליט מה קרה להם עד כה. במילים אחרות, האם קצב העלייה של מחירי הדירות בישראל מאט או מאיץ? מדוע קיימת שונות כה גדולה בין נתוני השמאי הממשלתי לנתוני הלמ"ס? מי מהם צודק? ומה זה אומר על מחירי נדל"ן בעתיד? על אלו ועוד במאמר שלפניכם.
הערת אזהרה אחת לפני: לא להתבלבל, סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן מתייחס לשינוי בשכ"ד ולא לשינוי במחירי דירות, אליו אנו מתייחסים במאמר זה.

על ההבדלים שבין נתוני המחירים

מקור הנתונים, הן של הלמ"ס והן של השמאי הממשלתי, הוא עסקאות שנרשמו במס שבח. עם זאת, בזמן הדיווח על העסקה נדרשים המדווחים להשיב על לא מעט שאלות לגבי תכונות הדירה. מכיוון שדרישה זו עומדת בניגוד מוחלט לחוסר הרצון של המדווח לשהות חצי יום במשרדי מס שבח, לא מעט מהעסקאות המדווחות לוקות במחסור בנתונים.

בעיה זו נפתרת על ידי הלמ"ס והשמאי הממשלתי בדרכים שונות. ראשית, הלמ"ס מנפה את העסקאות בהן חסרים פרטים המאפיינים את איכותה של הדירה, או שנרשמו בהם נתונים חריגים. הוא מנפה גם תצפיות אשר אינן עומדות בקריטריונים אותם בחר למדגם (דירות בנות למעלה מחמישה חדרים או פחות מחדר וחצי, כאלו שנרכשו ע"י חברות, ועוד). שנית, כמו בכל מוצר או שירות שהשינוי במחירו נבדק ע"י הלמ"ס, נלקח בחשבון השינוי באיכות המוצר עצמו. אם מחירו של טלפון סלולרי עלה בגלל שעתה אפשר גם לצלם בו, גם לכתוב סטטוס בפייסבוק, גם לגלוש באינטרנט וגם לערבב בעזרתו את הקפה, הרי שעליה במחירו תשקף את השדרוג של המוצר, ולא רק את התהליך האינפלציוני.

הלמ"ס תנסה לנטרל את השינוי באיכות המוצר (לא משימה פשוטה כלל בחלק מהמוצרים), ולהישאר רק עם עליית המחירים ה"אמיתית". כך נעשה גם לגבי הדירות הנרכשות. אם בחודש מסוים נמכר מספר רב של דירות יוקרה או מנגד דירות קטנות או באזור פחות מבוקש, בלמ"ס ינסו לנטרל זאת. לעומת זאת, במשרד השמאי הממשלתי בחרו בשיטת ה-"למה לטרוח?". בשל השונות הגדולה בין דירות של חמישה חדרים ומעלה ובשל מספר קטן גם כך של עסקאות בדירות של שלושה חדרים ומטה, החליט השמאי הממשלתי כי הסקר יכלול דירות ארבעה חדרים בלבד, וכי סקר זה מייצג בצורה מהימנה מספיק את השתנות המחירים בשוק הדירות. בנוסף, השמאי הממשלתי אינו מנטרל את השינוי באיכות הדירה.

אז מי צודק?

תלוי מי שואל. מטרות הלמ"ס והשמאי הממשלתי הן שונות. בעוד השמאי הממשלתי מציג את המגמות בשוק הנדל"ן ככלי עזר עבור שמאי מקרקעין, הלמ"ס מתעניין במחירי הדירות כחלק ממדידת השינויים במחירים לצרכן. אמנם מחירי הדירות אינן חלק ממדד המחירים המייצג את הוצאותיו של משק בית בישראל, אך עדיין ההסתכלות על מחירים אלו היא כמדד נוסף להתייקרות או הוזלתו של סל מוצרים. כיוון שכך ניכוי ההשפעות של איכות הדירה על מחירה נחוצות על מנת להציג תמונה נכונה מנקודת מבטו של הצרכן הממוצע.

אדם המעוניין לרכוש דירה, אם למגורים ואם להשקעה, סביר שיתעניין בשינוי במחירים המנכה את ההשפעות האיכותיות. בדיוק כפי שנהיה מוכנים לשלם יותר עבור טלוויזיה שמציגה כל אחת משערות הזיפים של לאו מסי, כך גם סביר שדירה עם מעלית תהיה יקרה מכזו ללא מעלית. לכן, שינוי במחיר הנובע מכך שיש יותר דירות עם מעלית או יותר טלוויזיות HD, אינו רלוונטי לשינוי האמיתי במחירה של דירה או של טלוויזיה מהדור הישן. הנתון המנוכה של הלמ"ס עדיף.

ומה הלאה?

אם נקח את נתוני הלמ"ס כאלו המייצגים נכונה יותר את נקודת מבטו של רוכש הדירה הפוטנציאלי הרי שבניגוד לנתוני השמאי הממשלתי, לא ניתן להבחין במגמה ברורה של האטה בקצב עליית מחירי הדירות. עובדה זו עומדת בקנה אחד עם הכוחות הכלכליים בשוק הנדל"ן.

מצד אחד, הביקוש לדירות נותר גבוה, הן בשל הריבית הנמוכה והן בשל העובדה הפשוטה שאנשים צריכים מקום לגור בו. מצד שני, למרות תוכניות הממשלה וההצהרות השונות שנזרקו לאוויר בשנתיים האחרונות הגידול בהתחלות הבנייה עדיין איננו משמעותי מספיק. נכון לרבעון הרביעי של 2013, היקף התחלות הבנייה בישראל עומד על כ-44 אלף יחידות בשנה. גידול מספר משקי הבית בישראל עומד על כ-40 אלף בשנה. על פניו נתון זה מעודד שכן ההיצע גדול מהביקוש אך חשוב לזכור כי קיים מחסור של כ-80 אלף דירות בישראל מהתקופה בה קצב התחלות הבנייה היה נמוך בהרבה.

לכן, אם קצב התחלות הבנייה לא יאיץ ויתקרב ל-50 אלף יחידות דיור בשנה, קשה לראות כיצד מחירי הדירות יפסיקו לעלות במהלך השנה הקרובה. יחד עם זאת, המשך הגידול בהתחלות הבנייה במקביל להאטה בביקוש הנובעת מרמת המחירים שממשיכה לעלות עשויים להביא להתמתנות במחירי הדירות תוך שנתיים-שלוש.