בעניין מע"מ 0%, הנה ההסבר לקביעת מחיר דירה

רגע לפני פרסום המלצות קבינט הדיור, מחירי הדיור הם סוגיה פוליטית ושלא יעבדו עלינו. בניגוד להולדת תינוק, הולדתה של יחידת דיור כרוכה בהריון של שנים רבות. ראשיתו, במנהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון, האחראים על הצפת השוק בקרקעות. לתהליך זה מצטרף משרד האוצר בקביעת המיסוי ועיצוב תצורת המכרזים (מכרז "כל המרבה במחיר", למשל, הוא הנפוץ ביותר).

בהמשך ניגשים היזמים (קבלנים) למכרז במטרה לרכוש את הקרקע. כבר בנקודה זו אנו נתקלים בשני גורמים מהותיים המשפיעים באופן ישיר על מחיר הדירה: הגורם הראשון, כמות הקרקעות המוצעת המייצרת דינמיקה של היצע והביקוש. הגורם השני, רמת המיסוי שהמדינה משיתה על הקרקע, בהמלצת האוצר. ככל שהמיסוי גבוה יותר - הקבלן משלם יותר, ועלות זו מגולמת במחיר הסופי של הדירה.

אולם כאן לא נגמר הסיפור. מלבד המינהל והאוצר, נכנסות לתמונה הועדות המחוזיות והמקומיות, אשר כפופות למשרד ולשר הפנים. בעיקרון, מרגע שקרקע נרכשת ע"י יזם, יש לו אינטרס להגיע לשלב המכירה במהירות המירבית. אלא שהמציאות שונה לגמרי - הועדות המחוזיות מתכנסות אחת לחודש ועל שולחנן מאות רבות של תכניות. בעדינות אעריך, כי בניין רב-קומות סטנדרטי - במידה ויקבל היתר תוך 5 שנים - יוגדר כנס.

מרגע התשלום עבור הקרקע ועד קבלת ההיתרים, ובהמשך מכירה ואכלוס היחידות, עובר זמן רב. הזמן הזה, עולה ליזם הרבה כסף, מימון וסיכון, הרבה מאד. הבירוקרטיה הארוכה בוועדות משפיעה ישירות על ההוצאות של היזם, ולכן, ראש הממשלה הנוכחי מתייחס לועדות אלו כאל אחד הגורמים הראשונים שצריכים לעבור רפורמה.

בעת מכירת הדירה חוזר משרד האוצר לקידמת הבמה בקביעת המיסוי על רכישה/מכירה של מקרקעין, כידוע כיום, כלל המיסוי, החל מהקרקע ועד הרכישה, מהווה רכיש של 50%-60% ממחיר דירה.

גורם נוסף שמשפיע רבות על מחירי הדיור, בעיקר על ההיצע והביקוש, הוא , אשר קובע את הריבית המשק. ככל שהריבית נמוכה יותר, נוצרת נהירה של רוכשים לעסקאות נדל"ן עם רמת מינוף (משכנתא) גבוהה. לכן כדאי להשקיע בהן.

היבט נוסף בו בנק ישראל משפיע בצורה מהותית, הוא ההגבלות שהוא מטיל על הרוכשים בכל הנוגע למשכנתא. בשנה שעברה הגביל בנק ישראל את אחוז "ההשתפות" של הבנקים ברכישת דירה והוריד אותו ל-66% לרוכשי דירה ראשונה, ומקסימום 50% עבור דירה שנייה. למעשה, היה זה נסיון להקטין את רמת הביקושים בשוק ולהתאימה להיצע.

עד כאן, ספרנו את שר האוצר, שר הבינוי והשיכון, שר הפנים, יו"ר מינהל מקרקעי ישראל ובנק ישראל. לחבורה זו ניתן לצרף גופים רבי השפעה נוספים כגון משרד רה"מ בעתות משבר, הרשויות המקומיות וכמובן המוכרים (היזמים) והקונים. בקיצור, המון גורמים מעורבים בתוצאה אחת - קביעת מחיר הדירה.

מכל המתואר מעלה, אנו מסיקים כי שום פעולה בודדת, מבורכת ככל שתיתפש בעיני הציבור, לא תוכל להשפיע באמת (במקרה הטוב), או ליצור נזק (במקרה הרע). כעת נוכל להבין מדוע קפצו כל הכלכלנים בהודעת שר האוצר על תכנית המע"מ 0 לדירה ראשונה, וזעקו שהגדלת הביקושים בלבד, ללא טיפול בהיצע הדל, תייצר תוצאה הפוכה להצהרת השר.

סוגיית מחירי הנדל"ן אינה סוגיה כלכלית או חברתית שניתן לפתרה בהינף יד. חוסר היכולת לטפל במשבר הדיור היא סוגיה פוליטית גרידא, ולראיה שר אוצר ששולף תכנית גרנדיוזית ונעימה למראה, מבלי לשתף את שר השיכון, שפרסם תכנית דומה בשנה שעברה והעמל כעת על יוזמות משלו. ושר הפנים, מצידו, פועל לקידום רפורמות בוועדות שכפופות לו - כל אחד עושה זאת מסיבותיו האישיות - בין עם מתוך הצדקה פנימית או למטרת רווחים פוליטיים. כולם רוצים להיזכר כ"סופר טאנקר" של עולם הנדל"ן. כולם רוצים בקרדיט שלנו. על חשבונינו. את כל הרעיונות שמענו, את ההצהרות כבר הקלטנו שנים וכלום לא קרה.

משבר הדיור, יוכל לזכות למענה אמיתי, רק כאשר נזכה לנס פוליטי בו יתיישבו כל אותם גורמי השפעה, יוותרו על האגו שלהם, וירקחו תכנית שתיתן מענה לכל היבטים כולם. רק לחץ כבד מצד הציבור על הממשלה והעומד בראשותה, לקחת אחריות כוללת על משבר הדיור, עשוי להניב תוצאות חיוביות עבור הרוכשים. וגם אז חשוב לזכור, כל שינוי אחראי ומהותי - לא יקרה ולא יכול לקרות בין לילה - מדובר בתהליך ארוך ומורכב שישפיע על כל המשק והכלכלה הישראלית.

אוטופיה פוליטית? נאיביות? ככל הנראה כן, אבל באמת שאין לנו ברירה אלא להיות נאיבים ולדרוש את השינוי האמיתי היחידי המתבקש - לא עוד רפורמת פרגולות, או הפחת מע"מ, לא עוד זירוז היתרים באזורים מסויימים לצד רעיונות לשוק השכירות - הפתרון היחידי הוא פתרון כולל.