קבינט הדיור מקפיא את שוק הנדל"ן: מע"מ 0% מול מחיר מטרה

לפני כשבועיים אישר קבינט הדיור, בראשותו של שר האוצר יאיר לפיד, את יוזמתו להעניק פטור ממע"מ לרוכשי דירות חדשות, אשר מחירן לא יעלה על 1.6 מיליון ש', מחיר הכולל מע"מ בשיעור של 18%.הטבת פטור ממע"מ תלויה בעמידה בקריטריונים מסוימים, כגון שרות צבאי, מצב משפחתי וכו'. על פי ההערכות בשוק, קריטריונים אלה נוגעים לכ-15% מרוכשי הדירות, כאשר ככל הנראה, בשבועות הקרובים, בעקבות לחצים פוליטיים, יורחבו ויכללו חלקים נוספים בציבור אשר יהיו להטבה זו.

יוזמה נוספת, אשר אושרה בקבינט הדיור, הינה "מחיר מטרה". בסיס ההצעה מדבר על קיום מכרזים חדשים עבור הקבלנים ע"י המדינה, מכרזים אשר יתייחסו למחיר למ"ר קבוע של רוב הדירות בפרויקט. מדובר על מחיר שיהיה נמוך בכ-20% מהמחיר החציוני למ"ר של דירות במתחם מסוים. מדובר על כך ש-80% מהדירות, שייבנו בפרויקטים שהוגדרו מראש, יימכרו על בסיס אותו מחיר מטרה, שהוא כמובן הנמוך ביותר באותו פרויקט, בעוד שיתר הדירות בפרויקט יימכרו בשוק החופשי ללא הגבלת מחיר. כמו כן, גם הזכאות ל"מחיר מטרה" דורשת עמידה בקריטריונים מסוימים וביניהם דרישה כי רוכשי הדירה יהיו מחוסרי דירה במעמד רכישת הדירה, או משפרי דיור, אשר יתחייבו למכור את הדירה שבבעלותם בתוך פרק זמן קבוע.


המשותף לשתי התוכניות ששתיהן אינן מיועדות לכאלו המוגדרים "משקיעים", כלומר למעוניינים להחזיק בבעלותם מעל לדירה אחת.
אין ספק שהממשלה הנוכחית החליטה על מלחמת חורמה בעליית מחירי הדיור, אשר על פי לפיד עלו מאז שנת 2009 ב-64%, במה שכינה השר "שיטה". כצפוי רגע לאחר שאושרו שתי ההצעות בקבינט, הצעות אשר אמורות להיכנס לתוקפן ככל הנראה רק בעוד כחצי שנה, נשמעו קולות רבים אשר מבקרים את ההצעות שאושרו, חלקן כמובן מייצגים גורמים אינטרסנטיים. אך חלקן, בעיקר מתוך משרד האוצר ובנק ישראל, לרבות הנגידה עצמה, בהחלט ראויים להתייחסות מעמיקה.

מבין הסוגיות הרבות שהועלו, ולהערכתי יצטרכו התייחסות מעמיקה:
- עלות תקציבית . על פי ההערכות, עלות תכנית הפטור ממע"מ, כולל ההרחבות שככל הנראה יתווספו אליה בשבועות הקרובים, עשויה להגיע ל-3 מיליארד שקלים בשנה. שר האוצר טרם מצא פתרון אמיתי לחוסר שייווצר ועלול להביא את הגרעון השנה לרמה של מעל 3%. בסופו של דבר, מישהו יצטרך לממן את החור התקציבי שייווצר, תנחשו מי?

- אפליה . מתן הטבה של פטור ממע"מ, בלי קשר למחיר הדירה, מטיבה עם האוכלוסיות החזקות יחסית, בשל העובדה שמדובר בשיעור מע"מ אחיד.

- שוק שחור . מתריע כי עלול להיווצר מצב בו רבים מהרוכשים ינסו להיכנס בצורות עוקפות לקריטריונים של הזכאים, וכך לייצר שוק שחור.

שוק הנדל"ן - בין הפטיש לסדן
אחת הטענות העיקריות המופנות אל עבר השר לפיד, כי עיתוי היציאה בתכנית, שפרטיה אינם ברורים דיים, שכשוק הנדל"ן נמצא בשיא, בנוסף לזמן שיעבור עד אשר יאושרו סופית ההצעות בהליך חקיקה בכנסת, עלולים להכניס את שוק הנדל"ן למערבולת ואולי אף לסטגנציה. מטרתו המוצהרת של השר לפיד היא לעצור את עליית מחירי הדיור בטווח הזמן המיידי, ואף לגרום להורדתם המשמעותית כבר בשנה הבאה, האם יצליח? הדעות, מן הסתם, חלוקות.

לעניות דעתי הבעיה האמיתית שהייתה, וטרם ניתן לה פיתרון רציני, היא בעיית ההיצע. עד שלא ינקטו פעולות אגרסיביות שתכליתן הגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש והקלה דרמטית של הבירוקרטיה בענף, כל תכנית כזאת או אחרת לא תביא פתרון לבעיית מחירי הדיור.

בינתיים בחודשים הקרובים, עד שיאושר החוק בכנסת ויכנס לתוקף, רוכשי הדירות, אשר רבים מהם כבר "יושבים על הגדר", ימשיכו להמתין ולא יחתמו על עסקאות. שכן נכון לעכשיו, האוצר מתכוון להחיל את החוק רק מרגע אישורו בכנסת ולא רטרואקטיבית מהרגע שאושר בקבינט, כאמור לפני כשבועיים.

ענף הנדל"ן ידע עליות ומורדות כבר מקום המדינה, וכעת נמצא בבעיה. מצד אחד היזמים צריכים להיות מרוצים מיוזמת מע"מ 0%, שכן "סבסוד" של הממשלה בשיעור של 18% עבור חלק מהרוכשים, יכניס קונים פוטנציאליים לשוק. עם זאת, "מחיר מטרה" בהחלט יכול להוות איום עבור הקבלנים, שכן בשנים האחרונות רבים מהם ביצעו רכישות קרקעות, המגלמות מחירי מכירה גבוהים בהרבה ממחירי המטרה. ייתכן וקבלנים אלו ייאלצו למכור דירות אפילו במחירי הפסד, כדי לא להיתקע עם מלאי קרקעות.

בשורה התחתונה, אחד הכללים הבסיסיים ליצירת תחרות ולהקטנת שולי הרווח של השחקנים בענף הוא עקרון הוודאות. על האוצר לוודא שכולם ידעו בדיוק מהם הכללים, מהן האפשרויות ומהם חוקי המשחק. נראה כי אי הוודאות השוררת כיום בענף הנדל"ן אינה טובה לאף אחד - לא לקבלנים, לא לרוכשי הדירות, לא למלווים הפיננסיים, שביניהם בעלי האג"ח והבנקים אשר עבורם רמת הסיכון עולה בטווח הקצר, ואף לא לקופת האוצר.

הכותב הינו אסטרטג באקסלנס. קרנות נאמנות בניהול אקסלנס קרנות נאמנות בע"מ וכן חברות מקבוצת אקסלנס מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ני"ע ונכסים פיננסיים המוזכרים בכתבה. הכתבה אינה מהווה המלצה לרכישת ני"ע ואינה מתחשבת בנתונים האישיים של כל אדם. האמור לעיל הינו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. אין לראות במסמך זה ובמידע ו/או הניתוח הכלולים בו הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים כלשהם או המלצה להשקעה באפיקים ספציפיים כלשהם. האמור בסקירה זו משקף את דעותיהם והערכותיהם של עורכי הסקירה אשר שמם מופיע בגוף הסקירה ואינו משקף בהכרח את עמדתה הרשמית של אקסלנס קרנות נאמנות בע"מ ו/או כל חברה אחרת מקבוצת אקסלנס נשואה. הניתוח במסמך זה נעשה בהתבסס על מידע אשר פורסם ו/או היה נגיש לכלל הציבור ומידע אחר, לרבות מידע שנאסף ונערך על ידי עורכי הסקירה ומידע הנובע ממקורות אחרים, הנחזה כמידע מהימן, וזאת, מבלי שעורכי הסקירה ו/או החברה ביצעו בדיקות עצמאיות לשם בירור מהימנותו. סקירה זו אינה מהווה אסמכתא ו/או אישור כלשהם למהימנות ולנכונות המידע האמור. האמור לעיל אינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע זה או אחר. הדעות והתחזיות האמורות לעיל, עשויות להשתנות ללא כל מתן הודעה נוספת. לפיכך, האמור לעיל אינו מהווה בשום צורה שהיא תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אקסלנס קרנות נאמנות בע"מ, חברות בשליטתה וכך בעלי מניותיהן, מנהליהן ועובדיהן, לא יהיו אחראים בכל צורה שהיא לנזק ו/או הפסד שיגרם מהסתמכות על האמור לעיל, אם ייגרמו. קבוצת אקסלנס, אשר הינה חלק מקבוצת דלק, עוסקת, בין היתר, בניהול תיקי השקעות, מסחר בניירות ערך, שיווק השקעות, ביצוע פעולות בבורסה, בבנקאות להשקעות, חיתום והפצה להנפקות ועשיית שוק בניירות ערך של חברות שונות ובאג"ח ממשלתיות. כמו כן, חברות בשליטתה ובעלי מניותיה, או גורמים אחרים הקשורים עמה באופן זה או אחר מחזיקים או עשויים להחזיק, מעת לעת, במישרין ו/או בעקיפין בניירות ערך או נכסים פיננסיים הקשורים לסקירה זו. למידע אודות היותן של חברות מקבוצת אקסלנס בעלות רשיון שיווק השקעות ולא ייעוץ השקעות ולגילוי נאות אודות זיקתן של החברות האמורות לנכסים פיננסיים ו/או לגופים מוסדיים, ראה לשונית "" באתר אקסלנס נשואה – www.xnes.co.il. כל הזכויות בסקירה זו שייכות לאקסלנס קרנות נאמנות בע"מ והעברת חלקים מתוכנה לאחרים, שימוש בהם או פרסומם בכל דרך שהיא, ללא קבלת אישור מראש ובכתב מאקסלנס קרנות נאמנות בע"מ וללא ציון הערה זו בגוף הטקסט, במקום הבולט לעין, הנה אסורה, אם לא צוין אחרת.