על דיור, ריביות ומשבר נזילות גדול: הדרכים הנכונות לפיתרון הבעיה

לאחרונה עולה בעיית מחירי הדירות בכל פורום אפשרי, מקצועי, כלכלי, פוליטי וכו'. איני יכול שלא לתהות מדוע לא דנים בבעיה האמיתית - האם אפשר לפתור אותה בצורה יעילה? האם אנו לא חוטאים בחטא המשבר הגדול בעתיד, שיוביל, יחד עם הנדל"ן, משבר פיננסי גדול?

איני דן עתה האם נכון להגביר את הביקוש לנדל"ן ע"י תמריץ ה-0% מע"מ, האם נכון לשלוח צעירים לקנות את דירתם הראשונה דווקא מקבלן או האם פעילות זו לא באה על חשבון קבוצה גדולה יותר של מעמד הביניים, שרוצה לשפר את דירתו טבעית קדימה ועתה מחירה יעלה ללא פיצוי המע"מ.

איני דן כעת על גודל ההיצע או האם פוטנציאלית ניתן להגדילו בצורה סבירה - הרי ברור לכולנו שאם נגדיל את היצע המחיר ירד, נכון? אז זהו, זה לא כל כך ברור כמו שכולכם חושבים.

ראשית, מדינת ישראל ותושביה עברו עליות מאירופה, מרוסיה, מאפריקה, בעצם מכל קצוות עולם. במקביל פיננו ישובים בגבולות, החזרנו שטחים ועדיין הביקוש לנדל"ן, גם אם עלה או ירד, אני לא זוכר שהוא התנפח בצורה בלתי סבירה כפי שקורה כעת. אני רוצה דווקא לדבר על צד הביקוש ותרחיש אפשרי ומטריד שמתחיל להתהוות כאן ברגע זה - משבר נזילות. קנס הריביות הנמוכות והריאליות השליליות המושת על החוסכים אינו סביר.

• פשרה בבית המשפט: הזוכים במחיר למשתכן ישלמו ליזמים חלק ממדד התשומות
• המכרז בחריש: דירות יוצעו במיליון שקל - שליש במתנה על חשבון המדינה

אנו משדלים את החוסכים לסיכון, ומי שחוסך סולידית לא רואה פרי בעמלו, ועל פנסיה סבירה - הס מלדבר. עשרות מיליארדי שקלים שישבו שנים בפיקדונות / מלווים זולגים אט אט לכיוון הנדל"ן והבורסה, רובם מגיעים באיחור אופנתי במיוחד - אלה שהקשיבו לכלכלנים ולאנשי האוצר שהבטיחו "חכו חכו המחירים מיד ירדו". הביקוש הענק הזה להשקעה מצטרף לביקוש טבעי לדיור ובתשואות של 3%-4% מוגנות בנכס ריאלי ללא תספורות המשמש גם כפנסיה עתידית נראה נכון וכלכלי מתמיד.

הבעיה היא שבמידה והריבית תרד עוד מדרגה (כבר היינו שם), והפיקדונות של הציבור החוסך יישחקו לרמה אפסית, לא אתפלא שתצא כותרת המעמידה את הלימות ההון הפוטנציאלית של הבנקים בסכנה - אז גברת כהן מחדרה תחשוב "מה כבר הבנק עושה בשבילי?! אני רוצה את הכסף אצלי ביד - ממילא אין בו ריבית...". מחשבה זו יכולה ליצור ריצה אל הבנק תוך כדי משבר חיצוני אחר, וליצור את אפקט משבר הנזילות בו כולם רוצם את הכסף מתחת לבלטה.

אני חוזר על תרחיש זה, כי בעוד כמה שנים, כאשר הריבית תתחיל לעלות, היצע הדירות הפוטנציאליות יהיה בשיאו, אך הביקוש יירגע ואפילו נוטלי משכנתאות מסוימים יחשבו למכור את הנכס ולחזור רחמנא ליצלן לשכירות - מה יקרה אז למחירי הנדל"ן?

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

התשובה צריכה להיות ברורה: ראשית, אין להמשיך ולהוריד ריבית, אלא יש לשקול ואף להתחיל לעלות אותה. אני לא אומר להקפיץ את הריבית - לעשות זאת במשורה. שנית, בהתייחסות לדולר, ניתן להשית מיסים אגרסיביים על משקיע חוץ (אני מדבר על מיסים על קרן ההמרה ולא על הרווח).

והנדל"ן? מעבר להגדלת היצע סביר, כולל פרויקט מחיר מטרה. יש להכריז על הנדל"ן כמוצר במחסור והמס על דירה שלישית או רביעית ומעלה צריך לעלות בחוזקה (מישהו אמר מס רכוש?). יש להוציא את משקיעי הנדל"ן החוצה מהשוק, תוך מתן אלטרנטיבה להשקעה סולידית. אגב גם מוכרי דירות לא יודעים מה לעשות עם הכסף, ורצים ישר לקנות דירה אחרת להשקעה. ובנושא זה, גם הורדת המס על השקעות סחירות לטווח ארוך אינה חשיבה זדונית.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.