לקנות או לא לקנות דירה היום? תלוי, מאד תלוי

שוק הנדל"ן אינו כתמול שלשום - האם יש דרך להרוויח מהמצב כבר עכשיו?
מאז הצהרת לפיד על תכנית מע"מ 0% ואף קריאתו לרוכשים להמתין ולא לקנות דירות, חל שינוי דראסטי באווירה במסדרונות החברות היזמיות.
בשני טוריי הקודמים התייחסתי להשלכות הכלכליות של המהלך, וכיצד הוא צפוי להשפיע על מחירי הדיור - כשאין טיפול בהגדלת ההיצע. אינני רוצה לחזור ולדון בשאלה האם בסופו של מהלך נוציא מכיסנו יותר כסף או פחות על רכישת דירה. דעתי בנושא ידועה, ואינה אופטימית באשר לירידת המחירים.

היזמים, שלא באופן מפתיע, דווקא שמחים על התוצאה שעשוייה להתקבל. הרי בכל מקרה המע"מ אינו נכנס לכיסם, ירידה שלו עשויה להכניס למעגל הרוכשים אוכלוסיות חדשות, ואף להגדיל בצורה משמעותית את הרווח היזמי. יחד עם זאת, עליהם להתמודד עם תקופה מאתגרת מאד עד החלת החוק.

חוסר הוודאות, הקפאה מוחלטת של רכישות מצד מי שעשויים להיות בין הזכאים וירידה חדה בקרב רוכשים אחרים שצופים השפעה גם על מחירי הדירות שלהם, יוצרים מציאות חדשה במשרדי המכירות.

ישיבה על הגדר לא בהכרח נכונה לכולנו באופן גורף. ייתכן שעבור חלק מהרוכשים המצב מייצר הזדמנות בלתי חוזרת, שהרי לא כל הרוכשים באותו מצב ומחפשים את אותו המוצר. גם אנו הצרכנים, אם נשכיל להיות חכמים, נוכל לנצל הזדמנויות שלא היו עד היום, וספק אם יהיו 7 ימים לאחר החלת החוק החדש והחזרת הבהירות לשוק הדיור.

עשה ואל תעשה לרוכש המתלבט
1. נראה כי יהיה הבחנה והתייחסות שונות במצב בין החברות בהתאם לחוסנם הכלכלי. אם בשל היותן חלק מתאגיד כלכלי גדול יותר, חברות פרטיות בעלות נזילות גבוהה, ומנגד חברות בינוניות וקטנות יותר, איכותיות לא פחות ולעיתים אף יותר, שיהיו חייבות להגיב.

סביר להניח שחברות דוגמת שיכון ובינוי -1.1% שיכון ובינוי 1,077 -1.1% בסיס:1,089 פתיחה:1,089 גבוה:1,092 נמוך:1,068 תמורה:3,879,637 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: לא רצות ומורידות מחירים - הן ככל הנראה יוכלו להתקיים בשלווה "עד יעבור זעם", ולהכיל את תקופת המעבר ללא שינוי במחירונים, בין אם ימכרו או לא. מנגד, חברות בסדרי גודל של מאות (ולא אלפי) יחידות דיור, כבר יוצאות במבצעים שונים - חפשו את המבצעים, ייתכן ותמצאו הזדמנויות גדולות, גם אם הם אינם מיוחצנים על ידי היזמים, שבוודאי אינם רוצים להיראות כמי שהורידו מחירים.

2. התאגדו. יצירה של כח קנייה משמעותי, ייתן מוטיבציה למרבית היזמים לשפר את הצעות המחיר. זה נכון תמיד, אולם כיום המוטיבציה והפערים במחיר עשויים להיות גדולים יותר.

3. אם אתם זוג צעיר, שבסבירות גבוהה יהיה זכאי למע"מ 0%, בידקו אפשרות לחוזה מותנה. כאמור, מרבית היזמים יתנגדו לכך, אולם אלו שלא יהיו עסוקים במשחקי אגו ויחליטו לממש את תכליתם למכור יחידות דיור. להערכתי אלה יסכימו לרעיון הבא, כי הוא אינו פוגע בהם כלכלית ומייצר לרוכש הזדמנות מעולה: בחוזה כזה, תגדירו ביחד עם המוכר שבמידה וחוק מע"מ 0% יחול עליכם, כל תשלום על הדירה שתצטרכו לשלם מאותו יום ואילך יהיה במחיר המואם לזכאות שלכם. לדעתי מי שיחתמו על חוזה כזה, גם אם את המקדמה ישלמו במחיר "מלא", יהיו המרוויחים הגדולים מהתנודות הצפויות בשוק.

4. אתם לא חייבים להיות כמו כולם: מתאימה לכם דירה הפונה מזרחה? אתם לא חייבים להיות אלו שלוחצים על הקומה הגבוהה ביותר במעלית? זה הזמן של הצרכן החכם, במיוחד בקרב רוכשי דירה ראשונה צעירה, להתאים עצמם למציאות חיינו ולרכוש דירה בקומה הראשונה (קומה ראשונה היום עם לובי שווה בגובהה לדירה בקומה השנייה שההורים מכירים מהבנייה הישנה) ופונה לכיוון צפון (כי מדרום בכל מקרה יקום בניין צמוד שיחסום את השמש עליה החברים מדברים) - אלו בדיוק הדירות שיתפתח מהן שוק "יצירתי" מבחינת היזמים על מנת למכור אותם - כן, גם הם יודעים שכולנו רוצים דירות בקומות 3 עד 7 לכיוון דרום מערב ואלו יימכרו עוד לפני עליית הטרקטור הראשון על פני השטח.

5. הפסיקו לחשוב במונחים של כמה אתם חוסכים או עשוים לחסוך. מה שחשוב הוא כמה כסף נשאר לכם ביד בסופו של דבר. יכול להיות שתראו מבצעי "כאסח", אבל סביר להניח שהמחירון "קפץ" יום קודם, כדי לרדת בצורה שתיתן לנו הרגשה של חסכון גדול. תהיו ערנים לכך והשאירו את האגו בדירה השכורה לפני היציאה לשופינג, יכול להיות שבמקומות בהם הורידו לכם קצת פחות, עדיין תישארו עם יותר כסף בבנק, אולי תקבלו מפרט טוב יותר שימנע מכם להוציא סכומים גבוהים לאחר רכישת הדירה. בתקופה זו, יותר מתמיד, הפערים בין "חסכון" לקנייה חכמה יהיו גדולים מאד.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.