הפיתרון לבועת הנדל"ן יגיע מהמקום ממנו הכל התחיל

השבוע הוצג חוק השכירות והשאילה החדש ע"י שר האוצר ושרת המשפטים. לראשונה מדובר בעשייה רגולטורית חיובית שתשפיע גם על מחירי הדירות.
כבר בשנה שעברה כתבתי כאן ודבר לא השתנה. כשאני נפגש עם רוכשי דירות צעירים ושואל אותם, "מדוע החלטתם לרכוש דירה?", בד"כ השיחה גולשת מיד לסיטואציית השכירות הבלתי אפשרית במשק הישראלי. באופן שלא מפתיע אותי, עיקר הטענה בהקשר של שכירות לא נוגעת למחיר, אלא לחוסר הודאות.

זוגות צעירים בעלי משפחות והורים לילדים חווים את השלכות חוסר הוודאות בצורה קשה יותר, כאשר אחת לשנה הם לא יודעים היכן יגורו, והאם יצטרכו להעביר את הילדים (שוב) גנים ובתי ספר. כולם מכירים את האנרגיות האדירות שמושקעות ע"י ההורים בשלבי ההתאקלמות של הילדים, כל מעבר כזה כרוך בהרבה מפכי נפש והרבה ימי חופש.

זה הגורם שדוחף את רובם לרצון עז, כמעט בלתי ראציונלי, לרכוש דירה משלהם וע"י כך מרבית רוכשי דירות בפעם הראשונה עושים זאת כתוצאה מפגמים רבים בשוק השכירות הפרוץ והברוטלי שמתנהל במחוזותינו. אלו פונים לרכישת דירה, מתפשרים על הרבה בדרך, מוכנים לשלם יותר, העיקר לא לחזור לטלטלת החיים בשכירות, ובכך מגדילים באופן ניכר את הביקושים כשכולנו יודעים שמצב ההיצע בכי רע, המשמעות היא אחת: עליית מחירי הדירות .

זו גם הסיבה שבקרב המדינות המתקדמות בעולם, אזרחי ישראלי מחזיקים במספר חסר תקדים של נכסים בבעלותם - 72% לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הנם בעלי דירה אחת או יותר. בזמן שנציגינו במשכן עסוקים בהעברת חוקים ותקנות, ראויים יותר או פחות ובעיקר, פופוליסטים וכלום לא קורה למחירי הדיור הממשיכים להאמיר, ישבו בשנה וחצי האחרונות במזא"ה 9 - בית הצעירים של עיריית תל אביב-יפו, המוביל את המהלך העירוני בנושא השכירות, בראשותו של מיכאל וולה ונעם בר לוי האחראי על פרויקט שכירות הוגנת.

הם עבדו ולמדו את שוק השכירות הישראלי (מסקר שביצעו 92% ממשכירי הדירות בישראל חותמים על חוזי שכירות לשנה אחת בלבד), חקרו שווקים מקבילים במדיניות בעלי מאפיינים קפיטליסטים כשלנו, וגילו למשל כי לפחות 30 מדינות ברחבי העולם מקיימות הסדרים המפקחים על גובה שכר הדירה, ובהן ארה"ב, בריטניה, קנדה, אוסטרליה, גרמניה, צרפת, הולנד.

נוסף על כך ה-oecd מדרג את ישראל במקום הלפני אחרון בין מדינות הארגון בפיקוח על יחסי השוכר והמשכיר. הארגון המליץ ליצור מדיניות מאוזנת, שמצד אחד מייצבת את עליות המחירים התלולות ותומכת תחיקתית בהתפתחות שוק השכירות, ומצד שני מאפשרת לשוק החופשי להמשיך להתנהל - נתון לא מפתיע בהתחשב בעובדה שחוק השכירות נחקק בשנת 1971, ומאז לא תוקן או עודכן אפילו פעם אחת.

אמנם במאז"ה 9 עסקו בהסדרת היחסים בין שוכר ומשכיר גם מהיבטים של הגדרת דירה ראויה וקביעת סטנדרטים, הסדרת היחסים המשפטיים ועל גובה שכר הדירה שאינו יכול, על פי הגדרת הצעת החוק, לעלות ביותר מ-2% מדי שנה. העבודה שנעשתה על ידי גוף זה, שעיקריו אושרו ע"י קבינט הדיור וראש עיריית תל אביב במארס 2014, הגיעו לכדי הצגת החוק ביום חמישי האחרון ע"י שר האוצר ושרת המשפטים כאמור.

היתרון הבולט ביותר בחוק, לטעמי, ביחס לכלל אזרחי המדינה ובדגש על ההשפעה על מחירי הדיור, הינו יצירת וודאות לשוכרים ע"י הגבלת העלאת המחירים ובכך לייצר אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה. באופיו, החוק מגדיר ונותן תוקף למגורים בדירה כאחד הצרכים הבסיסיים והיסודיים ביותר להם מחויב המחוקק כלפיו אזרחיו. קורת גג ראויה היא בראש ובראשונה באחריותה של המדינה.

לראייתי, תולדותיו ובסיסו של החוק בבית הצעירים של עיריית תל אביב הוא הבשורה היחידה לשנים הקרובות מבין שלל החוקים והתקנות המקודמים בימים אלו.

ובכל זאת, יש היבט שמעיב על הכל
רק תמיהה אחת המתבקשת בקידום החוק ומקשה על הצעד החיובי - אם מדינת ישראל רואה צורך דחוף לפקח על שוק השכירות ולעצור את עליית המחירים, גם היא ככל הנראה, לא מאמינה שמחירי הדירות לרכישה ירדו בשנים הקרובות. כי אילו המחירים היו יורדים כפי שמבטיחים לנו במשרדי האוצר והבינוי, גם מחירי השכירות היו יורדים באופן טבעי ומכוח השוק עצמו.

לסיכום, מדובר בתהליך חשוב מאד שהחל לפני שנה ויותר, הוצג לציבור בשבוע שעבר ובתקווה יעבור בחקיקה במהירות וללא עיכובים, כי בשוק הנדל"ן הישראלי יש רק 2 דרכים להוריד את מחירי הדירות לרכישה: הגדלת היצע הדירות הנבנות או הקטנת ביקושים אמיתית. האחרון, חוק השכירות והשאילה, באם ייושם במלואו, ישיג תוך מספר שנים. עד אז, אנו, רוכשי הדירות, נמשיך להמתין בציפייה לתכנית גרנדיוזיות, פרסומות וקידום אישי של נבחרי הציבור ובעיקר להבטחות שלהם להוריד את מחירי הדיור. נמתין ונשלם יותר.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.