זיו פניני על הדרך לגרום למחירי הדירות לרדת - ללא תופעות לוואי ומשברים

מחירי הדירות לא מפסיקים לעלות ועימם יוקר המחייה שאינו משתקף נכונה במחיר . רבים מהפתרונות המוצעים לאחרונה לא באמת יפתרו את בעיית הנדל"ן הרותח. וחלקם, גם אם יפתרו בטווח הקצר, יזרעו את זרעי המשבר הפיננסי /נדל"ני הבא בעתיד.

ישנן 3 בעיות הקשורות בטבורן זו בזו ומאיימות על השוק המקומי. לשלושתן ניתן לתת מענה בפתרון אחד פשוט ויחידי. הבעיה הראשונה שריבית אפס יוצרת, הינה חוסר היכולת של גופי החיסכון, הן האישיים והן הפנסיוניים, להשיג פנסיה מכובדת לבעליה. הרי מעבר לתוחלת החיים העולה, אין תקבולי על פיקדונות / , וקשה לנצח את דמי הניהול הלגיטימיים ללא לקיחת סיכון שבעתיד יתפוצץ לנו בפנים, וזו רק שאלה של זמן. אגב, גם אם לא יתממש הסיכון, התשואה הכוללת הפנימית בתיקי הפנסיה ללא רווחי ההון שהיו בשנים האחרונות (ולא יחזרו), תהיה אפסית ולא מספקת.

הבעיה השנייה שריבית אפס יוצרת, הינה ריצה של משקיעים רבים ושוכרים רבים לשוק הנדל"ן. בפועל, אין באמת חוסר בדירות כפי שהתקשורת והרבה מומחים טוענים, אלא יש חוסר בדירות לבעלות, הן כהשקעה מניבה והן למגורים בבעלות הדייר. בעוד מספר שנים, כשכולם יצליחו להיות בעלי דירות, מי יגור בהן? כנראה ששכר הדירה יירד לכיוון מחירי ההון האפסיים וימשיך להראות שהאינפלציה כביכול יורדת.

ריצת המשקיעים והשוכרים לקנות דירות בקניה ממונפת יוצרת המשך ביקוש קשיח לנדל"ן ולעליית מחירי הנדל"ן, תוך יצירת סמויה (ועוד לא הזכרנו את אפליית המס לטובת נדל"ן על חשבון שוק ההון).

הבעיה השלישית הינה קניה ממונפת של הרבה משקי בית בשוק הדירות (הרי לפי חוק מע"מ 0%, כל זוג שלא קונה דירה מפסיד למעשה כסף/הטבה). אין באמת הגיון שזוג צעיר יקנה דירה חדשה (זה הדין גם במדידת האינפלציה),
הוא צריך לקבל דיור בסטנדרטים טובים ולאורך זמן ולא להיות חייב בבעלות דירה (כפי שאכן קורה בהרבה מקומות בעולם. למשל גרמניה). הבעיה תיווצר בעליית מחיר ההון בעתיד. במקרה זה, ישקע הזוג בחובות ריאליים גבוהים שיקשו עליו מאוד ויורידו את איכות חייו וילדיו. אותה בעיה יכולה להחריף אם המשק יקלע למיתון כבד אשר יחייב את הזוג למכור את הדירה בשווקי נדל"ן חלשים בגין ריבית עולה ושבירת רב שנים.

3 הבעיות יכולות להיפתר בתוכנית פשוטה אחת לרווחת כולם:
1. המדינה מפשירה מיידית אדמות בפרפריה סביב ת"א בתב"ע לבניה גבוהה מאוד בסטנדרטים סבירים/גבוהים.
2. המדינה מוציאה את האדמות במכרז חינם לזיכיון מאה או מאתיים שנה (אפשר בעתיד להאריך עוד) לגופים המוסדיים המנהלים לנו את הפנסיה. כדי שאלו ינהלו למעשה את הפרויקט המניב.
3. הגופים המוסדיים בונים (ע"י מכרזים לקבלנים) לגובה, תוך שהם מקבלים את הקרקע בחינם - פעילות אשר תאפשר להם להשכיר את אותן דירות (בתנאים עליהם התחייבו מראש) לטווח ארוך עם גבוהה ויציבה על ההשכרה, שכן מרכיב הקרקע (לב ליבו של עליית המחיר) לא מתומחר.

היתרות של התוכנית:
1. השוק יקבל תנופת בניה ועידוד צמיחה, שכן יש פעילות נגררת רבה של מרכזי מסחר, גנים, כבישים ועוד.
2. המוסדיים (ואנחנו) נקבל תשואה גבוהה על חסכונותינו לטווח ארוך בצורה יציבה, ללא הגדלת סיכון כה גדולה. כמו כן ייתכן ופיזור ההשקעות, מבחינת השווקים והמיקום (בארץ / בחו"ל).
3. הזוגות הצעירים (ולא רק הם, מי שיעמוד בקריטריונים) יקבלו דיור לטווח ארוך ללא שיעבוד איכות חייהם לעד.
4. מחירי הדיור הפרטי יאלצו להוריד מחיר להשכרה, כיוון שיש להם מתחרים באלפי דירות לגובה על ידי המוסדיים - פעולה שתוביל בהכרח לירידת מחיר הנכס עצמו.
5. התוכנית תהווה את אקורד הפתיחה לאיגו"ח פרויקטים של נדל"ן לשוק ההון כאג"ח מניב התלוי בתזרמי מזומנים של השוכרים, ובדרך זו המוסדיים יוכלו למכור ולסחור בעתיד בפרויקט עצמו כאג"ח מגובה שכרויות (ובעתיד גם משכנתאות).

ברור שתוכנית זו והצלחתה תלויה בפרטים הקטנים ובקריטריונים של המכרזים לאורך הדרך. בנוסף, ברור שתהיינה התנגדויות הגיוניות מטעם הירוקים, וטענות שווא על חוסר בגבייה על אותן הפשרות (לא מתוקצב כלל). אבל ברור שבניה זו סביב ת"א מהווה כפתרון היעיל הנהוג בהרבה מקומות מרכזיים של סחר בעולם, ועל ידי כוחות של כלים שלובים, ירדו לאט לאט גם המחירים בשאר אזורי הארץ הרבים.

כל זאת, עוד לפני שהזכרתי טיפול בדירות רפאים, מיסים, ריבוי דירות אצל יחידים, ואולי אולי גם עליית ריבית ומתן אלטרנטיבה למשקיע השמרן.
הכלל שצריך להוביל את המדינה וקברניטה הוא להוריד את עלויות הדיור זו המטרה , ירידת המחיר כבר תבוא לבד, וזו התוצאה.