רגע האמת: 3 נקודות שאתם חייבים לבדוק - לפני רכישת דירה

לאור החזרה של משפחות רבות למשרדי המכירות, העלייה במספר העסקאות שהחלה עם קבורת תכנית מע"מ 0% ונמשכת בהיעדר אמון בהצהרות השואפים להנהגת המדינה בבחירות הקרובות, ישנה תכונה של בהילות בקרב הרוכשים. בהילות היא כמובן קרקע פורייה לביצוע החלטות שגויות, וכאשר מדובר ברכישת דירה, השלכותיה אף עשויות להיות הרות גורל. אם כן, מה הם הגורמים המרכזיים אליהם רצוי לשים לב? מובן כי בעסקה מורכבת, כמו רכישת דירה, ישנם עשרות רבות של שיקולים ודילמות, ובכל זאת, קיימים עוגנים שראוי כי יהוו תנאי בסיס בארגז הכלים של זוגות צעירים ומשפחות בעת קבלת החלטות ברכישת דירה. עוגנים אלו יאפשרו "סינון" ראשוני של דירות או פרויקטים רלוונטיים. אלו הם תנאי הבסיס, המנותקים מהשיקולים האמוציונליים בבחירת דירה, שבוודאי יש להם מקום ועוד יצוצו בהמשך תהליך בחירת הדירה.

- תקציב . ככל שזה ישמע מוזר לחלק מהקוראים, רבים מתחילים את התהליך בבחירת הדירה, ובשלב השני נגשים לבדוק האם היא מתאימה לתקציב שלהם. הגיע הזמן להטיל וטו על סדר הדברים הזה ולהעלימו מן העולם: ראשית, ישנו תהליך של התאהבות בחלום אשר גורמים לנו למתוח את התקציב ולהסתכל על היכולות הפיננסיות שלנו דרך הרצון בדירה ספציפית. זהו שיבוש מוחלט של היכולת לקבל החלטות בנקודת המוצא החשובה ביותר שלנו.

מרגע שבחרתם להתחיל בחיפוש אחר דירה, ודאו כי הפעולה הראשונה שאתם מבצעים היא לגשת לסניף הבנק או לחברת ייעוץ בתחום המשכנתאות, בדקו והגדירו תקציב שאתם יכולים לחיות אתו וקבעו אותו כנתון קשיח: הדירה לא במסגרת התקציב? לא קונים. כך תגלו שלא רק שההחלטה תהיה נכונה יותר, היא גם תהיה קלה הרבה יותר כאשר הצבתם לכם גבולות ברורים. לשיקול התקציב חשוב לשים לב לעלויות הנלוות למחיר הדירה, העשויים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים - קחו הכל בחשבון. רמת הוודאות בעסקה . במידה וזוהי דירתכם הראשונה, עולה הצורך ברמת הוודאות בעסקה. יתרה מכך, לרמת וודאות יש שווי כספי ובמקרים רבים עדיף את ההוצאה הנוספת על חוסר וודאות - זוהי "פרמיית הוודאות". תנאי בסיס לעסקה ברמת וודאות מינימלית היא כי זו נערכת תחת הגדרות חוק מכר הדירות, ומתנהלת בליווי וערבויות בנקאיות.

לצד היזם בעסקה מולכם, חשוב לבדוק את זהות הקבלן המבצע: האם מדובר באותה חברה (היתרון הטמון בכך הוא שמדובר בכתובת אחת במקרה של תקלה)? האם מדובר בקבלן מוכר ובעל ניסיון רלוונטי? ואולי אף, ייתכן וזהותו של קבלן עוד לא נבחרה על ידי היזם בשלב חתימת החוזה. בעסקאות הנערכות טרום קבלת היתר בנייה (לגיטימי לחלוטין), הקפידו לקבל מידע ברור מהו גבול ההתחייבות של היזם בחוזה למועד קבלת ההיתר ומשך זמן הבנייה מרגע זה.

• זכויות הבנייה במסוך למטרו - האם זה יוביל לבנייה של 300 אלף דירות?
• תכנית ת"מא 70 אושרה, מה היא כוללת וכמה דירות עשויות להיבנות?

סביבה . בעיקר בעת רכישת דירה חדשה מיזם, אנחנו רוכשים דירה בשכונה חדשה אשר עדיין נמצאת בשלבי תכנון והתשתיות נבנות במקביל: אחת הפעולות החשובות היא להכיר את התכנית הסביבתית על ידי הכרת התב"ע (תכנית בניין עיר), בה תוכלו לראות את סמיכות הדירה שלכם למוסדות חינוך, תחבורה, מרכזי מסחר, ומנגד, באתר הרשות המקומית תוכלו לקבל אינדיקציה טובה על הארנונה שתצטרכו לשלם - מהתשלומים המרכזיים בהתנהלות השוטפת והיומיומית שלנו.

יש לראות מבעוד מועד סמיכות למפגעים סביבתיים כגון מפגעי רעש, מפגעים בריאותיים ועוד. קשה לתאר עד כמה ההשפעה של אלו תהיה מכרעת על איכות חיינו לאחר המעבר לדירה החדשה. הכירו את הסביבה היטב.

לסעיף הסביבה קיים היבט נוסף ומשמעותי לאחר המחיר: השכנים, אותם אנשים שילוו אתכם יום ביומו בשנים הקרובות. אך כאן לא ניתן לכמת את הבדיקה ולהגדירה כרציונלית. משום שכך, לא אוכל להמליץ על סוגיית השכנים כעוגן מרכזי בהליך קבלת ההחלטות, אבל אוכל להציע טיפ יעיל ביותר, שעבורי, מוכיח עצמו פעם אחר פעם, שנים רבות בליווי רוכשים מול עשרות משרד מכירות בשטח: "פני השכן כפני איש המכירות". את הפרשנות למשפט הזה אשאיר לפעם אחרת, אך בהחלט אמליץ לכם לבדוק ולא להתעלם מחשיבות הכימיה בינכם לאיש המכירות. בניגוד למוכרים בחנות בגדים למשל, המסייעים גם לאחרים אותם סביר שלא תפגשו אף פעם, אלו הרוכשים מאיש המכירות שאתו אתם עובדים, יהיו דמויות חשובות בחייכם בעתיד.

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לסיום, חשוב לשים דגש - רק לאחר שוידאתם כי כל שלושת התנאים מתאימים לכם ונוח לכם בם, רק ורק אז - תוכלו להמשיך בתהליך המורכב והסבוך של רכישת הדירה. בהצלחה