בחזרה לעתיד? תתכוננו לגל עצירה נוסף בשוק הנדל"ן

בטור זה אנסה לצפות את העתיד הקרוב בתחום הדיור. אותו תחום שהיווה מטרה להצהרות רבות טרום הבחירות. תהא אשר תהא התכנית הבאה, הרעיון החדש או מחזור הצעה ישנה, הן ילוו בכל תרועה רמה מפי המציעים. מצד אחד, זה טבעי לחלוטין שמי שהבטיחו לבוחרים להוריד ולטפל במחירי הדיור ירוצו ויצהירו כי הנה בידם המפתח והפתרון. ככל שמציע התכנית יהיה בדרג גבוה יותר, כך עוצמת המכה שיקבל שוק הנדל"ן תהיה חזקה יותר. כך קרה בהצהרתו של שר האוצר הקודם, ח"כ יאיר לפיד על תכנית מע"מ 0%, שהביאה להקפאה בשוק. וכך יקרה כאשר שר האוצר הבא, שמסתמן כי יהיה זה  משה כחלון. אם תיק הבינוי יישאר בידי הליכוד או מפלגת כולנו, סביר שנראה הצהרה משותפת של כלל הגופים האלו: ראש הממשלה ושר האוצר על תכנית לאומית חדשה  לפתרון מצוקת הדיור.

רבות כתבתי וניתחתי כאן על טיבן של התכניות הקודמות, ואין לי ספק שעוד אדרש לאלו שעתידות לבוא. יחד עם זאת, כבר עתה ברור לי כי הלחץ הכבד והרצון להוקיר תודה לבוחרים יובילו את האחראים לתכניות מהירות, ואם לא - אז לכל הפחות הצהרות מידיות. לא לגופה של הצעה או תכנית שעדיין לא קרמה עור וגידים אני מעוניין, אלא לדרך בה היא תוגש לציבור. אעשה זאת בפניה לשני הגורמים שהתכתשו בינם סביב חוק המע"מ: הרגולטור והיזמים כלקח ללמוד ממנו.

שר האוצר הנכבד, אם נסתכל כשנה לאחור, תוכל להיזכר כיצד חשף יאיר לפיד את תכניתו למע"מ 0%, התכנית הודלפה ראשית לעיתונות ב-18 מארס 2014 ולאחריה הגיעה מסיבת העיתונים. בכל אחד מהשלבים האלו, לצד חשיפת התכנית, הקפיד קודמיך, להפוך את היזמים לשעיר לעזאזל. כל חולי שוק הדיור נתלו על כתפיהם, ובבת אחת הפכו להיות מי שנתפסו כאויב מחירי הדיור. היזמים נדחקו עם הגב לקיר והגיבו בדרך היחידה בה יכלו לו והיא בשטח. בתקשורת ובקרב על דעת הקהל לא היה להם סיכוי.

התגובה באה לידי ביטוי כשלא ניגשו למכרזים בסביבת אי ודאות גדולה מבחינתם, הם הגיבו בהאטת קצב הבנייה לנוכח המחשבה שלא יהיה מי שיקנה, הם הגיבו בכל דרך אפשרית להקטנת ההיצע בימים בהם הביקוש הופסק על ידי קריאות ישירות של שרי האוצר והבינוי. גם הם ידעו, שבין אם תעבור התכנית או לא, יש לה תאריך תפוגה, ובסופו של דבר הרוכשים יחזרו לשוק. או אז מצאו הרוכשים שוק עם ביקוש אדיר והיצע קטן מאד ומכאן עליית המחירים שנגרמה כתוצאה מהדרך בה נוהלה תכנית מע"מ 0%.

• השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה: מתחת ל־22 אלף שקל למ"ר
• נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"

רגולטורים נכבדים, כל רעיון שתרצו ליישם, יבוצע ביעילות רבה יותר עם תרתמו לצדכם את הקטרים האמתיים של הנדל"ן. בסופו של דבר הם אולי מרוויחים הרבה מאד כסף, אך בדרך לשם, מסכנים לא מעט. אינני טוען שאתה צריך לרצות אותם או לעשות לדרישתם, אולם במידה רבה, הצלחה של כל תכנית דיור תלויה במידת שיתוף הפעולה שלהם. ואתם יזמים וקבלנים נכבדים, כבר הצעתי לכם בעבר ואני חוזר ומציע לכם כעת: אל תמתינו לתכנית ממשלתית. אל תחכו שהרגולטור יכפה עליכם מהלכים. הרי אתם יודעים היטב כי מחירי הדיור, בלתי סבירים. נכון, לבנק ישראל ולסביבת הריבית השפעה רבה על השוק, כך גם לשוק השכירות והיד השנייה וכמובן שחיקת השכר מרחיקה רבים מרכישת דירה. אך כל אלו לא פותרים אתכם מהאחריות שאתם יכולים, ואני מציע לכם לקחת.

הראשונים להיפגע ממחירי הדירות בארץ הם אותם זוגות צעירים, אלו המכונים "מחוסרי דיור", בכל הנוגע אליהם הפתרון הנדרש הוא חובה לאומית של כל המעורבים וכפי שתסכימו: קורת גג היא זכות בסיסית. במסגרת התמהילים והחישובים שאתם עושים ביחס לכל פרויקט, הקדימו את הרגולטור וצרו מציאות.

אני קורא מכאן לכל היזמים, ובראשם לנשיא התאחדות בוני הארץ מר ניסים בובליל, למקד את תשומת ליבכם בקהל יעד זה ולמצוא כל דרך אפשרית להקל עליו. אם בחלוקה שונה של הרווחיות ממכירת דירות לרוכשי דירה ראשונה לעומת אלו הרוכשים את דירת השנייה או השלישית. תוכלו גם להשתמש באמצעים העומדים לרשותכם ליצירת מסלולי מימון שעונים על הקושי העיקרי של רוכשי דירה ראשונה והוא ההון העצמי. השתמשו בפרויקטים שלכם שאינם נמצאים באזורים המפותחים ביותר וצרו מציאות שונה, נוחה יותר ביניכם לבין הרוכשים.

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לאורך השנים אנו רואים מבצעי דיור לקהלים שונים ורבים, את קהל מחוסרי הדיור לא ראיתי באף אחד מהמבצעים האלו. אני קורא מכאן לכל יזם בנפרד ולכולם ביחד תחת נשיאות התאחדות בוני הארץ: הציעו פתרונות אמיתיים, מתאימים ממוקדים ורלוונטיים לקהל הזוגות הצעירים. אל תהיו חלק מהבעיה כפי שהוצגתם, בכוחכם להיות הפתרון למצוקת הדיור.