חשבתם שהפעם יהיה שונה? אלה אותן ההצהרות לפוליטיקאים אחרים

בשנים האחרונות הורגלנו בתחלופה שלטונית גבוהה, בעשרות רבות של שרים, מנכ"לי משרדים, יושבי ראש שנאלצים להתמודד באקלים של החלטות מהירות, ריצות ספרינט ולא מרתון, פלסטרים לטווח קצר, ללא תכנית חומש סדורה. כל זה מוביל להכרזות פומפוזיות, עוד בטרם יישום תכנית נקודתית כזו או אחרת. נכון שקשה לבוא בטענות לאנשים שבחרנו בהם על מנת לתקן את המצב על כך שהם מנסים - לא הוגן לצפות מנציגים אלו לשבת ולבחור לא לעשות. אולם המרדף אחר ריצוי הבוחר בטווח המיידי, עולה לאותו הבוחר עצמו במחירים יקרים, הפוכים מאילו שהתכוון אליהם, ולעיתים אף בלתי הפיכים לשנים ארוכות קדימה.

אם שר האוצר, משה כחלון, כמו קודמיו, לא הצליח להישאר אדיש לדרישה לייצר אווירת הצהרות והכרזות פופוליסטיות, מן הראוי שנבחן מה טיבן של הצהרות אלה וחשוב מכך, מה מידת השפעתן על שוק הנדל"ן. לכל אחת מהתכניות התייחסתי באשר לטיבה בעבר. במקרה שלהלן, נבחן אך ורק את ההשפעה על שוק הנדל"ן בטווח הזמן שבין ההצהרה ועד ליישומה או אי יישומה.  

• מיסוי משקיעים. ההצהרה הראשונה מבית היוצר של משה כחלון, 25%, 15%, מספרים נזרקו לאוויר ומיד אחריהם רצו מי שמוגדרים כבעלי דירה שנייה ויותר. לאן? אתם ודאי יודעים את התשובה, לקנות את הדירה הבאה שלהם. המתלבטים, אלו שתכננו אולי לעשות זאת בעוד חודש, שנה או כמה שנים, נעזרו בהצהרה על המיסוי הגבוה לקבל החלטה ורצו לקנות דירה. גם ברגעים אלו ממש ישנם "משקיעים" רבים, שנוהרים למשרדי המכירות. בחודש האחרון נחשפתי לתופעה מעניינת: הרוכשים, אותם בעלי פוטנציאל מיסוי מהכרזתו של השר, מפעילים לחץ כבד על היזמים לחתום על העסקאות. בד"כ המצב הפוך. כרגע אני מסתמך על השטח ומה שקורה בין הקונים למוכרים, המשקפים עלייה חדה בביקושים לדירות, ומנגד האטה בשיווק דירות (היצע). בעוד חודשיים - שלושה כולנו נקרא את הדו"ח הרבעוני או החודשי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משרד הבינוי והאוצר. שלא יהיה לאף אחד ספק - הם ישקפו עלייה חדה במספר העסקאות בתקופה זו ובהתאם גם במחירי הדיור. כמובן בניגוד לכוונת שר האוצר.

• הקפאת שכר דירה ל-3 שנים. עוד גזירה מדוברת בתקופה האחרונה שמטרתה קביעת מחיר בין המשכיר לשוכר למשך 3 שנים. אל תטעו, אני חושב שמדובר באחד הכלים היותר חשובים שיאפשרו לצעירים לבחור באלטרנטיבת השכירות על חשבון רכישת דירה. יחד עם זאת, התכנסנו כאן כדי לבדוק את השפעת ההכרזה ולא את טיבה. בינתיים, מדווחים כתבים רבים (טרם ראיתי דיווח הסותר זאת), כי ממש בימים אלו נפתחים חוזים חדשים, ובמקרה כזה, מחירי השכירות עולים בצורה דרסטית. המשכירים מצדם, מגדרים את האפשרות לעלייה טבעית בשלוש השנים הקרובות ולשוכרים נותר לבחור, האם לקבל את המחיר הגבוה עוד יותר או שהגיעו מים עד נפש וגם הם, מצטרפים לקהל רוכשי הדירות. בין אם מחירי השכירות עולים בשל ההכרזה ובין אם מצטרפים ביקושים חדשים לשוק רכישת הדירות ומעלים את המחיר בשוק זה, שום תועלת לא צמחה מהצהרה מוקדמת ולא מבוססת של התכנית, אם קיימת בכלל. 

• מחיר מטרה. תוכנית שהוצגה כהצלחה אדירה של המכרז בראש העין הביאה להקפאה מוחלטת של עסקאות בשכונה המדוברת, פסגות אפק. שכונה בה עתידות להיבנות כ-15 אלף יחידות דיור.  מי לא רוצה לקנות דירת 4 חדרים בגודל 100 מטר בפחות ממיליון שקל, כשאותן דירות מוצעות ב-1.3-1.4 מיליון? כולם עוצרים ומחכים. אלא שעדיין לא ברור מי יהיו הזכאים לרכוש במסגרת מכרז מטרה, וחשוב מכך כדאי לשים את הדברים בפרופורציה: מדובר באלף יחידות דיור בשכונה בה נותרו לשיווק למעלה מ-10,000 דירות. תכנית מע"מ 0, התגלמותה וההוכחה המושלמת לכך שההצהרה מובילה לתוצאה הפוכה, הוכיחה דבר נוסף: ליזמים כיסים עמוקים והם עמדו מנגד במשך שנה שלמה, כאשר כולם חיכו להנחת ה-18% של לפיד - הם לא הורידו מחירים, אלא ידעו שבסופו של דבר מדובר בהקפאת ביקושים ולא ביצירת אלטרנטיבה. ביום שהתכנית בוטלה (וגם אם הייתה יוצאת לפועל לחתך מאד מוגבל של דירות), הרוכשים הצעירים חזרו לשוק והמחירים מטפסים מאז בעשרות אחוזים. ליתר דיוק מדובר בעלייה של 23% בשנתיים האחרונות.

גם במקרה הנ"ל, כשמדובר בכוונה טובה, יש לשים לב שיום לאחר שיוכרזו הזוכים באלף דירות במחיר מטרה, יעמדו מנגד כ-9,000 רוכשי דירות שלא זכו והם ישלמו את המחיר. מן הראוי היה להגדיר מראש את הקריטריון להשתתפות רוכשי דירות במחיר מטרה כדי לאפשר לשוק להמשיך להתנהל בין היזמים לרוכשי הדירות, שברור שלא יהיו זכאים. כדי לא לייצר צוואר בקבוק פעם נוספת שיוביל לעליית מחירים, מן הראוי לנהוג באחריות, ולצד הצהרות השמחה של משרד הבינוי, להבהיר לציבור כי מדובר במלאי מוגבל מאד שיפנה (כאשר יוחלטו הקריטריונים) לפלח שוק ספציפי.

מן הראוי שנפנים כולנו - מחירי הדיור וענף הנדל"ן מהווים גורם המשפיע על המשק הישראלי בכללותו ומכאן שהוא מרובה אינטרסים ומצריך איזונים, בלמים ובעיקר בנייה (תכניות) לטווח ארוך. כל פעולה אחרת לא תשיג דבר ותישאר כהצהרה פופוליסטית במקרה הטוב. או גרוע מכך, תוביל לתגובת שוק הפוכה שתוביל לעליית מחירים. מה שכאמור, לא הייתה כוונת המשורר.

• פשרה בבית המשפט: הזוכים במחיר למשתכן ישלמו ליזמים חלק ממדד התשומות
• המכרז בחריש: דירות יוצעו במיליון שקל - שליש במתנה על חשבון המדינה