הנה הקשיים ששר האוצר צפוי להיתקל בהם בטיפול במחירי הנדל"ן

לפני פחות משבועיים הציג שר האוצר, משה כחלון, את עיקרי תכניתו להורדת מחירי הדיור, עידוד המרת דירות משרדים לדירות מגורים, מסלול מקוצר לפיצול דירות, הסמכת רשויות מקומיות לבנות דירות על קרקע בייעוד ציבורי, הרחבת הגדרת בני מקום (לא הבנתי את המונח, אבל ייתכן וזהו מונח מקצועי) בהקצאות רשות מקרקעי ישראל,  הרחבת תכנית "מחיר למשתכן", הגברת הפיריון בענף הבניה באמצעות עידוד תיעוש הענף, רפורמה בפדיון הקרקע, הקמת רשות להתחדשות עירונית, בחינת הדיור בישובי המיעוטים, עידוד בניה במרחב הכפרי, דיור לאוכלוסיה חרדית, הסכמי גג עם רשויות מקומיות לטובת הסרת חסמי שיווק ופיתוח, הגדלת מס הרכישה למשקיעי הנדל״ן, צמצום תקופת הפטור ליורשי דירות  וצמצום "תקופת ההמתנה" המותרת למשפרי דיור.

<

ניתן לחלק את הצעדים לארוכי טווח וקצרי טווח. במסגרת אלה ארוכי הטווח, ניתן לכלול את כל מה שקשור לתחום הרפורמות, הקמת רשויות וכל צעד משמעותי שמחייב שיתוף פעולה עם רשויות ביורוקרטיות כאלו ואחרות. הצעדים קצרי הטווח הם אלו שמיועדים לביצוע מיידי.

<

הצלחת התוכנית תלוייה באמון הקונים והמוכרים בענף שאכן התוכנית עשוייה להצליח, בבחינת ציפיות המגשימות את עצמן. כלומר רק במידה ותהיה ציפייה שאכן מחירי הדיור אינם צפויים לעלות בעתיד, הביקוש אכן עשוי להתמתן. ומכך לדעתי, הצלחת התוכנית תלויה  יותר בהצלחת הצעדים קצרי הטווח.

<

מצד הביקוש, הצעד המיידי הינו העלאת מס הרכישה למשקיעי הנדל"ן. אני מוצא כי צעד זה אינו יהיה אפקטיבי מכיוון שבפועל שר האוצר כבר העלה את הביקוש לדירות בשבועות האחרונים. עלייה במספר אחוזים במיסוי של המשקיעים בנדל"ן לא צפויה להשפיע עליהם באופן משמעותי. הגורמים העיקריים שמשפיעים על משקיעים לאורך זמן הם עלויות המימון של ההשקעה והתשואה שהם רואים להשקעתם אל מול האלטרנטיבות הקיימות - גורמים אלו לא נמצאים בשליטת הממשלה.

<

לאור כל אלה, תוכניתו של שר האוצר צפוייה להצליח או להיכשל בעיקר על סמך מידת ההצלחה של צעד קצר הטווח העיקרי מצד ההיצע - הרחבת תכנית "מחיר למשתכן". במידה ותוכנית זו תצליח לגרום לשינוי "פסיכולוגי" בקרב השחקנים הפעילים בענף, הם יאמינו כי בעתיד הקרוב קיימת אפשרות לדיור ברמה סבירה במחיר הנמוך יותר מרמות המחיר הנוכחיות, ואז, ורק אז - ייתכן והתוכנית הכוללת תצליח.

<

תוכנית "מחיר למשתכן" מדברת על כך שמחיר הקרקע שהמדינה תציע ליזמים יהיה קבוע, והיזם יתמודד על מחיר הדירה הזול ביותר שיוכל להציע לרוכשים. כיום קבלנים מתחרים זה בזה על הזכות לבנות על קרקע מדינה, כאשר הזוכה הוא מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר.

<

החידוש בהרחבת התוכנית למשתכן ברורה: המדינה מוותרת על רוב הכנסותיה ממכירת קרקעות (סביב 5.5 מיליארד שקלים בממוצע בשנים האחרונות). החידוש הוא בהבנה שהכלי המרכזי הנמצא בידי המדינה, ובאמצעותו ניתן להשפיע על מחירי הדירות, הוא הקרקע שבבעלותה.

<

הצלחת התכנית "מחיר למשתכן"  תלויה בהתמודדות עם הקשיים הבאים:

• התוכנית צריכה להיות מיושמת בהיקפים משמעותיים, שרק כך הם יוכלו להשפיע על מחירי הדיור הכוללים. בהצעה קיימת הסתייגות שהשיטה תופעל בקרקעות המתאימות לאופי השיווק - מה שעלול לפתוח פתח לכך שהתוכנית לא תופעל בצורה נרחבת וגורפת. ייתכן וגם פרויקטים מסוימים עלולים להגיע לדיון פרטני, שבסופו רק חלק מהדירות ייכללו בתוכנית ובכך עלולה התכנית להתמסמס.
• נראה כי התכנית פחות מתאימה לפריפריה, שם מחיר הקרקע זניח, ולכן נדרשות בפריפריה הנחות נוספות.
• קיים חשש גדול שתוכנית זו תיצור סטנדרטיים נמוכים במיוחד של בנייה וגימור, כאשר קבלנים עלולים "לחסוך" בכדי לשמור על רווחיות - בכניסתם לפרוייקט צד ההכנסות ידוע מראש ואילו את צד ההוצאות ניתן לנסות להקטין.
• קיים חשש שקבלנים יחששו להיכנס לפרוייקטים חדשים  ובכך היצע הדירות הכולל רק ילך ויקטן והתוכנית תפעל דווקא לכיוון של עליית מחירים.
• עד עתה התוכנית הופעלה בצורה חלקית ביותר, תוך כדי קריטריונים שתאמו ציבורים מסויימים. הקריטריון שיופעל לזכאים בהרחבה הנוכחית של התכנית הוא היעדר בעלות על דירה, כאשר ההתאמה למגזרים תתבצע באמצעות מיקום הקרקעות. במצב כזה קיים פתח ללחצים פוליטיים לא מעטים להפעלת תכנית בצורה רחבה יותר באזורים מסויימים.
• קיים חוסר וודאות לגבי אפשרות הכללת הזכאות למשפרי דיור. בהיעדר זכאות שכזו מגוון הדירות בפרוייקטים אלו יהיה מצומצם.
• קיימת אפשרות לכך שעל מנת להתמודד עם המצב, קבלנים ורוכשים ישנו את התנהגותם וייצרו בעיות חדשות ולא צפויות. בתוכנית קיים ניסיון לסגור פרצות מס מסוימות, כאשר קיים איסור מכירה ב-5 השנים הראשונות לאחר הרכישה, וחיוב במס שבח בחמש השנים שלאחר מכן. אך הניסיון מלמד שלא פעם נמצאת לבסוף פירצה שלא חשבו עליה.
• הפיתרון הוא חלקי, כאשר הביקוש לדירות של זוגות חדשים שמתחילים לחפש דירה מידי שנה עדיין גדול מאשר כמות הדירות הנבנית על קרקע שמנוהלת בידי המדינה. למעשה, נראה כי התוכנית לא מתמודדת עם הבעיה העיקרית של הגדלת  היצע הדירות.

לסיכומו של דבר, מידת ההצלחה של שר האוצר בתכניתו הכוללת תלוייה רבות במידת ההצלחה "הפסיכולוגית" בקרב הציבור של התכנית "מחיר למשתכן". כמו בכל שינוי משמעותי, הצלחה של התכנית תלוייה בעיניי בנחישות וביכולת ליישם אותה כהלכה. נראה כי במצב הנוכחי צפויים לא מעט גורמים העלולים להקשות על הצלחת התוכנית. וגורמים אלו מחייבים התייחסות ופיתרון מצד קובעי המדיניות.

<

***הכתבה אינה מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לכותב אין עניין אישי בנושא הכתבה. קרנות נאמנות בניהול אקסלנס ו/או חברות מקובצת אקסלנס מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ני"ע ונכסים פיננסים המוזכרים בכתבה.