אז כמה חסכו (הפסידו) הרוכשים לפני עליית מס הרכישה?

כבר שבוע חלף מאז הועלה בחטף מס הרכישה, ולאחר הבהלה הגדולה אני מבקש להתייחס בטורי זה לרוכשים עצמם. מרבית הפעמים אני כותב כאן, כאחד ממבקריה של המדיניות הממשלתית בשנים האחרונות ביחס לשוק הנדל"ן ומחירי הדיור. לצד הרצון לשקף את הצעדים הנרגשים תכופות על שוק הדיור, אני נדרש להזכיר לכולנו (וגם לעצמי) כי בסופו של דבר בשוק הזה פועלים מספר גורמים: הרגולטור, המוכרים (היזמים או הקבלנים) ומעל כולם, אנחנו פועלים בו, רוכשי הדירות.

<

לעיתים נדירות אני כותב על צד הרוכשים במשוואת יוקר מחירי הדיור, בדרך כלל כי הדיון הופך מהר מאד ללא ענייני. היה זה טורי הראשון בדיוק על אותה במה, שטענתי בו כי רובינו כלל לא רוצים בהורדת מחירי הדיור. בוא נודה על האמת: מאד קשה לנו כאזרחים, כצרכנים בישראל, לעמוד על זכויותנו. לרוב אנחנו פשוט מוותרים מראש, בין אם זה מייאוש או כל סיבה אחרת, ומתמקדים בעיקר בהעברת ביקורת על הנציגים ששלחנו לכנסת ולממשלה.

<

בחלוף מספר ימים מעליית מס הרכישה, אני מוצא כי זו נקודה מצוינת להזכיר לעצמינו כי יש לנו, רוכשי הדירות, חלק נכבד ביוקר המחירים. נכון, כל עוד הביקוש מצד זה של אותה משוואה יהיה גבוה משמעותית מההיצע, תמיד ידינו תהיה על התחתונה. לכן חובה עלינו למחות ולדרוש את התערבות הרגולטור. יחד עם זאת, יש לנו הרבה מה לעשות גם ללא התערבות זו, וכאן אנחנו, איך לומר? לא מצטיינים.

<

בכל פורום או פגישה עם רוכשי דירות, עמיתיי ואני דוחפים, מטיפים, לעיתים אף מציקים ל"צרכנות נדל"ן נבונה". כן, כמו התהליך שעברנו כאשר אנחנו קונים בסופר ורובנו הגדול מגיע עם רשימה של מצרכים, ולא קונה פשוט מה שמוצע על המדף, כמו שלמדנו שאם הבנקים גובים עמלה גבוהה מדי, אפשר וצריך להתמקח. לעומת ההתקדמות שעשינו בתחומי חיים אחרים להתמודדות עם יוקר המחייה, לרכישת דירה אנחנו עדיין מגיעים מוצפים בחלומות, מונעים מאמוציות ותפישה צרכנית שמסרבת להשתנות.

עד כמה אנחנו מונעים משיקולים זרים ברכישת דירה, כמו למשל הצורך להחזיק דירה להשקעה כברירת מחדל, היה ניתן לראות בבירור בימים שבין הודעת משרד האוצר ועד עלייתו בפועל של מס הרכישה. לצורך המחשה, נשתמש בדוגמא ותרשו לי כמה הנחות יסוד:
ברוב משרדי המכירות ניתן להגיע במשא ומתן להנחה של 2%-3%. הנחת יסוד נוספת שככל שמדובר ב"מוצר" יוקרתי ויקר יותר, כך כושר המיקוח שלנו עולה. ביום ראשון שעבר, טרם עליית מס הרכישה, נכנס זוג למשרד המכירות לאחר שכבר התעניין בשבועיים האחרונים ברכישת דירה בפרויקט מסוים. אתם בטח תוהים מי הזוג המסוים ומיהו הפרויקט, אז רק אציין שמדובר בהתנהלות של מרבית הרוכשים במרבית הפרויקטים.

<

הדירה נמצאת בפרויקט בכפר סבא הירוקה. תחילה, הוצא להם מחיר של 1.75 מיליון שקלים. כיוון שזו דירתם השנייה, היה עליהם לקחת בחשבון מס רכישה בסך 93,380 שקלים (לפי 5% עד 1,162,000 ו-6% על החלק היחסי שמעל סכום זה). אם כך, שווי העסקה מבחינתם נאמד על 1,843,380 שקלים.

<

למחרת, הם שמעו את החדשות אודות עליית מס ברכישה וקיבלו החלטה, כמו מאות אחרים, לרוץ ולרכוש את הדירה, ואם אפשר לחתום על חוזה עוד באותו היום - מה טוב, שהרי מס הרכישה יעלה ל-8% בעוד יומיים, ומכאן שעלות העסקה תתייקר ותעלה ל-1,890,000 שקלים - קצת מעל 46 אלף שקלים תוספת למחיר הדירה. אלא שבלהט הדברים הם שכחו לבדוק האם יש מקום לדון במחיר הראשוני שהוצע לה, ושם המתינה להם הנחה נדיבה של 3% - אפשרות בהחלט לגיטימית.

<

אילו היו ממתינים ליום חמישי ורוכשים את הדירה באותה הנחה היו משלמים 1,697,500 ובתוספת מס הרכישה "האימתני" היו מגיעים למחיר עסקה של 1,833,300 שקלים. מבלי להזכיר את החתימה הנמהרת על החוזה, מתוך תקווה שיהיה בסדר, הזוג היקר שלנו למעשה הפסיד 10,000 שקלים. 

<

בחרתי בדוגמא שאיננה יוצאת דופן כלל וכלל. לא הזכרתי דירות יוקרה רבות מאד שנרכשו באותם ימים וההפסד הרציונאלי משיקולים אימפולסיבים (שלא נצא פראיירים) עלה בעשרות אלפי שקלים כמו הדוגמא שלעיל. גם בדוגמאות בהן לא קיים הפסד או אפילו "רווח" של 2,000-5,000 ש', יש מקום לשקול את התועלת שבחסכון לטווח קצר ביחס לחתימה ללא בדיקת כל המשתנים.

<

בהחלט ניתן להניח כי אילו רובם המוחלט של רוכשי הדירות באותם ימים היו יודעים את גובה ההנחה או יכולת המיקוח העומדים לרשותם, ולא היו נענים לרחשי השחקנים האחרים כמו הרגולטור והיזמים, והיו מתנהלים כאילו מדובר בגזירה משמיים - לא היו חווים את ההפסדים המוזכרים. 

<

אילו נשכיל לעצור מדי פעם ולבדוק, נגלה שלנו הרוכשים, יש חלק נכבד או לכל הפחות, יכולת השפעה גדולה מזו שחשבנו, כאשר אנחנו נכנסים למשרד המכירות כדי לקנות את "המוצר הבא". בדיוק כמו בתחומי חיים אחרים.