משה כחלון, הנה הדרכים הנכונות לטיפול בשוק הנדל"ן

כחלון, נראה כי אתה באמת מעוניין להוריד את מחירי הנדל"ן, כפי שעשית כשהורדת את מחירי הסלולר. עושה רושם כי מעמד הביניים מאוד מעניין אותך, ולפיכך עצה קטנה לי אליך, אל תלך לפי קודמך ותחשוב שהעלאת המיסים לפה או לשם תפתור את הבעיה. אני לא יודע אם אתה זוכר, אבל פעם מס הרכישה היה 3%. לאחר מכן העלו ל-5% והנה עכשיו 8%, ומה עם מחירי הנדל"ן? הם בשלהם, ממשיכים לעלות בלי קשר למיסוי.

הדבר הקל הוא להגיד שצריך לבנות יותר, אבל זה לוקח שנים רבות, צריך לבנות תשתיות ויש המון בירוקרטיה. אז איך בכל זאת מורידים את מחירי הנדל"ן במהירות שיא? הנה כמה טיפים, שיעזרו למחירים לרדת בהקדם ולעשות שינוי מהותי:

• לשכנע משקיעים למכור

כיום 30% מהדירות בארץ שייכות למשקיעים. אז איך משכנעים אותם למכור? פשוט מאוד - מציעים להם למכור בפטור ממס שבח בשנתיים הקרובות, ומנגד לעלות את מס השבח בעוד שנתיים ל-50%. בתור משקיע בארץ הייתי מוכר בכיף, לא מחר, היום. פעם הייתה הוראת שעה של פטור, אבל לא היה סנקציה לאחר זמן מה קורה עם המשקיע לא ימכור. צריך לקחת בחשבון שככל שיהיו פחות דירות של משקיעים, יש סיכוי טוב שהשכירות תעלה.

• בארץ יש עשרות אלפי דירות ריקות / נטושות / לא מושכרות

החלטה על מיסוי גבוה במיוחד על דירות כאלו שעומדות ללא תכלית - והנה עשרות אלפי דירות שמוצאות לשוק מהיום למחר. 

• ישנה בניה מרובה של משרדים

 ספק בכלל אם יש צורך בכל כך הרבה משרדים שנבנים באזורי הביקוש. קבלנים ישמחו לשינוי ייעוד של מגורים במקום משרדים. למה? כי מטר מגורים שווה יותר ממטר משרד. נכון, העירייה תתנגד כי הם מרוויחים יותר על ארנונה של משרד, אבל אני מאמין שתמצא את הדרך לפצות גם אותן. אגב עדיף לשנות ייעוד של מגדלים שכבר בבניה, שזמן הסיום שלהם קרוב יחסית.

• הכשרת הדירות המחולקות

אני יודע שזה לא פופוליסטי אבל אין שום הגיון בדירה מחולקת לא חוקית. בדירה מחולקת לשתיים יש בדיוק 2 דיירים, מקסימום 4. כדי שדירה מחולקת תהיה סבירה למגורים, היא חייבת להיות 60 מטר ומעלה. בכל בית נורמלי של 60 מטר ומעלה חיים 2-4 אנשים. אז להגיד שזה מעמיס על התשתיות זה קשקוש של צרי עין. המשקיעים יחלקו יותר דירות ובכך היצע דירות להשכרה ייגדל.

• שיווק קרקעות המדינה בחינם ליזמים

?כחלק מתנאי המכרז, ישווקו הדירות על הנייר. מדוע? כי אם יהיו קמפיינים באינטרנט / בשטח של דירות בפחות 30%-50% - זה יוריד באותו רגע את מחירי דירות יד שניה, עוד לפני שנבנתה בכלל דירה אחת. הקבלנים כמובן יקבלו תמריץ על בנייה מהירה ובמחיר זול במיוחד.

• המדינה תרכוש מאות ואלפי יחידות דיור מקבלנים

בנוסף, היא תשכיר אותם לזוגות צעירים במחירים זולים משמעותית ממחירי השוק ובכך תוזיל את מחירי השכירות באזור. נכון, המהלך הזה עולה כסף אבל אין מה לעשות, המדינה חייבת להכניס יד לכיס.

• המדינה תוותר על הכנסות

נכון להיום 50% ואף יותר משווי הדירה הולך כיום לכיסה של המדינה. איך? פשוט מאוד: הקרקע, מע"מ, מס הכנסה לקבלן, לעובדים, מס שבח, היטלים וכו'. כדי שהמחירים יירדו המדינה תוותר על הכנסות אלו, או לפחות תקצץ בהם בתמורה לבניה מהירה ומחיר זול, ובכך תוריד את מחירי הנדל"ן. אין סיבה שהמדינה תעשה מאמצים להוריד את המחירים בעוד היא זאת שמרוויחה את רוב הכסף.

• שינוי ייעוד של כל הבתים המושכרים למשרדים

יש כיום עשרות אלפי דירות שמושכרות לקליניקות / משרדים וכו'. מיסוי גבוה במיוחד לא יועיל לבעל הנכס - זה יקטין את התשואה. ועל ידי כך ייגרום להם להוציא עשרות אלפי דירות נוספות לשוק ההשכרה.

אין ספק שכרגע מצב השוק לא לטובת הציבור רחב, זה קשה להוריד מחירי דיור שהריבית כל כך נמוכה והבנקים רוצים לתת כסף למימון, זה עוד יותר קשה שאנשים פה באובססיה לדירות לא משנה מה המחיר, אבל אני בטוח שאם כחלון באמת רוצה להוריד המחירים, הדרכים שהצעתי יעזרו - לעלות מס ב-3%, או להגיד למשקיעים שלא יזללו הדירות - לא בטוח שזאת הדרך הנכונה. דבר נוסף, אם המדינה לא תכניס את היד עמוק לכיס של עצמה זה גם לא יקרה, חלק גדול ממחיר הדירה זה הרווח של המדינה, עליו תצטרך לוותר.