טיפול במקום הלא נכון: המחירים ממשיכים לעלות למרות התוכניות

הציבור בישראל חווה בשנים האחרונות ניסיונות רבים של פוליטיקאים שונים שמטרתם המרכזית היא להוזיל את מחירי הדיור הגואים בארץ. בימים אלה אנו נדרשים לשאלה מהו הגורם אשר ימתן את עליית מחירי הדיור בישראל, יחל בשינוי מגמה או לכל הפחות יעצור את זו הממשיכה לזחול כלפי מעלה כבר כמעט עשור. 

בשביל לפתור את משבר הדיור במשק, אנחנו זקוקים לרפורמה כוללת, כזו שראשיתה ועיקרה עוסק בהגדלת ההיצע ובהקטנת הביורוקרטיה, ולצידה יצטרפו תכניות הפונות לשינוי בביקוש לדירות - עיסוק בביקושים בלבד לא יעזור. החל מתכנית מע"מ אפס, דרך מחיר מטרה ועד מחיר למשתכן - הציפייה של הציבור לפתרון שיניב תוצאות ויוריד את מחירי הדיור רק עלתה. כל אחת מבין התכניות הציבה בראש חוצות את משנתו הפוליטית של הפוליטיקאי שיזם אותה והוצבה בראש הקמפיין שלו.

כולם הבטיחו תוצאות, ומהר, אך האם באמת ניתן לזהות איזו מגמה של ירידת מחירים? האם נמצא המזור למשבר הדיור ממנו סובלים אנשים רבים כל כך בארץ? ובכן, למרבה הצער בחינה של התוצאות מעלה תמונה עגומה לפיה מחירי הדיור בארץ ממשיכים לתפס בקצב מהיר ובלתי מרוסן. איך ניתן להסביר את התוצאות הללו, ואיך ניתן להסביר את העובדה שהמשבר עודנו חי ובועט בקרבנו?

ראשית, עלינו להבין כי מחירי הדיור לא צפויים לרדת כלל וכלל. על הציבור בישראל להתפכח מן המחשבה כי מחירי הדירות ירדו. ההיסטוריה של מדינת ישראל מלמדת כי למעט מקרים בודדים, מחירי הדירות מעולם לא ירדו. יתרה מכך, ירידה במחירי הדירות היא אינדיקציה לבעיה במשק ולא לתמורה שחלה בו. דוגמא לכך היא מיתון במשק אשר עשוי להביא לירידה במחירי הדירות. כפי שקרה בעשור הראשון של שנות ה-2000. סיסמאות הפוליטיקאים, אשר מבשרות את ירידת המחירים, הן לא יותר מאמירות פופוליסטיות אשר אין בהן היתכנות אמיתית.

• מחיר למשתכן - האם זה סוף התוכנית?
• מחיר למשתכן - אלו השינויים הצפויים בתוכנית

בעת האחרונה העיתונות הציגה לא אחת מאמרים של אנשי ומקצוע ופוליטיקאים אשר מנמקים את הטענה לפיה מחירי הדיור לא צפויים לרדת בקרוב, זאת למורת רוחם של פוליטיקאים אחרים ולאכזבת הציבור כולו. עלינו להפנים את העובדה כי מחירי הדיור אינם צפויים לרדת. אם כך למה בעצם אנחנו צריכים לשאוף? מהם היעדים הנכונים, האפשריים והלגיטימיים שעל הציבור לדרוש מהפוליטיקאים? התשובה לכך היא האטה בעליית המחירים ושמירה על היחס שבין העלייה במחיר הדיור לעלייה בצמיחה של המשק, אשר באה לידי ביטוי בעליית מדד המחירים. אם מדד המחירים יעלה ביחס הגיוני לעליית מחירי הדיור אזי אנחנו בתחילתה של מגמה.

עד כה דיברנו על תהליך ההפנמה שעל הציבור, אך לא ענינו על השאלה מדוע התכניות האחרונות להורדת מחירי הדיור לא צלחו ואף לא האטו את קצת העלייה. הסיבה לכך טמונה לעניות דעתי בעובדה שתכניות אלה כולן מוכוונות לשנות את מגמות הביקושים בשוק ולא שמות דגש על תחום ההיצע. הטבות במחירי הדירות ובמחירי הקרקע, מכרזים בין קבלנים וכיוצא באלה - כולן מביאות לשינויים בביקושים בשוק. עובדה כי המגמות שחלו בזמן החלת התכניות השונות לא היו ליניאריות. לעיתים הביקושים עלו ולעיתים הם ירדו, המגמה היחידה שנשארה קבועה היא מגמת העלייה במחיר. מתוך עובדה זו ניתן להסיק כי באמצעות טיפול תכניות שמופנות לטפל בביקושים לא יאטו את עליית מחירי הדיור.

היכן הפתרון?

הפתרון שיביא להאטה בעליית מחירי הדירות נעוץ בהגדלת ההיצע בשוק. הגדלת כמות הקרקעות לשיווק וקיצור הליכי הביורוקרטיה - אלו הם הדברים שיבלמו את עליית מחירי הדירות. נכון שלצד הגדלת ההיצע פתרונות שעוסקים בביקושים יעזרו ואף ישלימו את הטיפול במשבר הדיור לכדי רפורמה כוללת, אך טיפול בביקושים בלבד לא יפתור את הבעיה.

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"