מלחמה בטחנות רוח: המשקיעים של היום אינם הבעיה של השוק
מחירי הדירות לפני כשבוע פירסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר נתונים על פיהם כמות העסקאות שביצעו משקיעי הנדל"ן ברבעון השלישי של 2015 צנחה דרמטית לשפל היסטורי מאז שנת 2003, בהשוואה לרבעון הקודם. היתה זו הזדמנות מצוינת עבור שר האוצר משה כחלון ומשרד הבינוי והשיכון , להכריז כי הם מנצחים את המשקיעים ומובילים בהצלחה את המהלך להורדת מחירי הדיור.
מה ששוכחים אותם פוליטיקאים לציין, שברבעון הקודם כמות המשקיעים הגיעה לשיא של השנים האחרונות ועמדה על קרוב ל-30% משיעור העסקאות הכללי. התנודות הקיצוניות נובעות ככל הנראה מיוזמת השר כחלון להעלאת מס הרכישה על דירות להשקעה, אשר גרמה למשקיעים "להתנפל" על כל דירה ובכל מקום, בטרם יוחל החוק. מכאן שברבעון השלישי, השוק ביצע תיקון.
עצתי לשר להמתין ולחכות יותר מרבעון אחד לפני שהוא יוצא בהכרזות וחגיגות על שינוי מגמה בשוק הנדל"ן. שוק אשר כבר למעלה מעשור מכתיב מגמת עלייה. רק אתמול ראינו אינדיקציה נוספת לכך, כשבנק ישראל הודיע כי חל זינוק של כ-30% בלקיחת משכנתאות על ידי הציבור בחודש נובמבר השנה מול נובמבר אשתקד.
- "מבצעי 20/80 זה דה פקטו ירידה ריאלית של 7%״
- דירות יד שנייה מאבדות גובה – הקונים הולכים למבצעי קבלנים; האם יש הזדמנות לרוכשים?
כמו כן, הדבר נכון לגבי רכישת דירות על ידי משקיעים, שמאז 2011 ובאופן יציב מהווים כרבע מרוכשי הדירות בישראל. גם כיום, לאחר העלאת מס הרכישה והקיטון בתשואה לאורך השנים, רכישת דירה היא אפיק ההשקעה המשתלם ביותר, בעיקר בזכות סביבת הריבית הנוחה והסיכונים הגבוהים יותר בשוק ההון.
המשקיעים נושאים עיניהם גם למרכיב השבחתו של הנכס, ולא רק על התשואה החודשית ובעצם יכולים להיות כל אחד מאתנו. בניגוד ל "משקיעים" מנוכרים כבעבר, היום אילו אנחנו או ההורים שלנו, אנשים שיצאו לפנסיה, משפחות שסיימו לשלם את המשכנתא ורוצים להתחיל לחשוב על גיל הפרישה, אנשי עסקים המחפשים לעשות אקזיט או משקיעים על צומת דרכים. לכל אחד מהם מתאים סוג אחר של נכס להשקעה, בהתאם לפרופיל שלו.
פנסיונרים למשל הם קהל שקיבל פיצויי פרישה מוגדלים, סכום כסף גדול מקרנות שנצברו לו במהלך שנות עבודתו - וזה הרגע ליהנות מהכנסה חודשית קבועה בזכות הפנסיה שלו. לעיתים בנקודת זמן זו הוא "יצמצם דיור" וכך יקבל לידיו סכום כסף אותו יוכל להשקיע בנכס נוסף. משקיעים אלה הם לאו דווקא מחפשים את פוטנציאל השבחת הנכס, אלא את הביטחון שהוא מקנה להם משכר דירה קבוע במטרה לשמור על רמת החיים לה הורגלו לפני היציאה לפנסיה.
לעומתם משקיעים על צומת דרכים אלו משקיעים שקיבלו ירושה או שהשתחררה להם קרן השתלמות גדולה שצברו במהלך השנים. בניגוד למשקיעים ש"חיים" את שוק ההון, משקיעים אלה רואים בנכס שהם רוצים לרכוש השקעה פיזית ולא ספקולטיבית, ובדירה שרכשו כאמצעי לממש ולהשביח את הסכום הכספי שקיבלו. בצומת דרכים זו נמצאים גם רווקים שטרם החלו להקים משפחה אך צברו הון ובוחרים לממשו ברכישת דירה להשקעה עד שהסטטוס שלהם ישתנה. הם יחפשו בעיקר להשכיר את הדירה בתשואה הגבוהה ביותר, לכן יחפשו לרכוש את הדירות החדשות הזולות יותר או דירות יד שניה.
- טראמפ שואג מי לא יירא - מהן ההשלכות על ישראל והאזור?
- לקראת פברואר קודר? מה מראים ארבעת היסודות של השווקים
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
לסיכום, רוכשי דירה להשקעה אינם "האיש הרע" שבגללו מתדרדר השוק - הם מגיעים היום מקבוצות רבות באוכלוסייה, מאחר וההשקעה בדירה היא אידיאלית ומקנה שלוות נפש וביטחון לעתיד. מקבלי ההחלטות חייבים להבין זאת ולא להתמקד בהם במסגרת מלחמתם במחירי הדירות הגואים. הפתרון פשוט הרבה יותר ונעוץ במדינה עצמה ובקרקעות הרבות שהיא מחזיקה.
***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
- 3.שניר 16/12/2015 08:53הגב לתגובה זובהנחה(שאני מסכים לה) שיש סוגים שונים של משקיעים לא כל מדיניות להפחתת כמות המשקיעים תפגע בכל סוגי המשקיעים. לדוג' אם מחליטים על העלאת מס הרכישה למשקיעים, אזי משקיעים צעירים שאין ברשותם דירה לא ייפגעו כלל מההחלטה הזו. לדעתי ,בהחלט כדאי לכוון את המדיניות כדי להפחית במשקיעי נדל"ן "גדולים"(בעלים של שלוש דירות ומעלה)
- 2.עינת 16/12/2015 08:01הגב לתגובה זואנשים חושבים שמחירי הדירות תמיד יעלו ,אין חיה כזו אלא אם יש אינטרסים חזקים שהמחיר לא ירד .המדינה היא המרוויחה העיקרית ממחיר דירות גבוה אז לכן המחיר לא יורד .הכי פשוט להוריד חלק מהמיסים על הדירות וכך להוריד מחיר אבל זה לא יקרה כי הממשלה הזאת משעבדת את אזרחיה .
- 1.אחת שרוצה להבין יותר 15/12/2015 12:56הגב לתגובה זובאין בנמצא אפיק חסכון אלטרנטבי בסביבת ריבית אפסית מחפשת גברת ישראל ישראל איפה השקעה סולידית ובטוחה.
