לאחרונה עלתה שוב לכותרות הבקשה הישנה והמוכרת להנפיק אג"ח הצמוד למדד הנדל"ן. מהלך כזה יאפשר למספר גופים גדולים ורציניים במשק להוציא את העוקץ מעודפי הביקוש הגדולים לנדל"ן, ולהפנות אותם אחר כבוד לאג"ח שיצמיד אותם למחירי הנדל"ן הגואים - ובא לציון גואל.
בעבר היו יוזמות דומות ביחס למספר נכסים אשר "סבלו" מעודף ביקוש גדול, שהעלה את מחירם בצורה דרמטית בפרקי זמן קצרים (משבר ויסות מניות הבנקים – מישהו זוכר?). הבקשה אולי נשמעת מעניינת ומבורכת, במיוחד על רקע הקושי של גופים פיננסים רבים, הן פרטיים והן עסקיים, לנהל ולגדר סיכונים לטווחים קצרים בשוק הנדל"ן. אין ספק כי החוסר במכשירי גידור מורגש בשוק. אבל, האם אג"ח כזה הוא הפתרון?
אני מתעלם כרגע מהסוגיה המוסרית - האם נכון להצמיד מדד לנכס שעלה דרמטית ומוערך מעל ערכו הכלכלי - האם באמת נכון לפתח מוצר שיוצמד למדד כדי שגברת כהן מחדרה תוכל להפנות אליו את חסכונותיה?
- כל הכותרות
בהתמקדות בניתוח פיננסי של הנכס, הנקודה החשובה הינה אפשרות ההמרה והארביטראז' בין האג"ח/חוזה זה לבין נכס הבסיס להצמדה. כלומר, במידה והאג"ח יהיה לטווח מספיק ארוך ויפתח פער בין מחיר האג"ח למדד הנדל"ן, האם יהיה אפשר לסוגרו? אם נניח שלא, ניתן מתמטית וריאלית להמיר בין האג"ח המוצע לבין נכסי המדד המלאכותי, הרי יהיו כאן שני נכסים במחירים שונים, ואג"ח מלאכותי זה לא יפתור את בעיית הביקוש אליה נדרשנו מלכתחילה.
במידה וכן ימצאו דרך להמיר בין האג"ח לבין הנכסים במדד הרלוונטי, עודף ביקוש לאג"ח יגולגל מיד אל הנכסים הריאליים (בדיוק כמו בקרנות ריט) וימשיך לתדלק את שוק הנדל"ן. לדעתי, הנקודה החשובה שכולם מחטיאים בדיון על אג"ח היא נקודת המינוף והאשראי. כאשר שווקים או נכסים מתרסקים במפולת, מיד קמים מי שקוראים להגביל את האפשרות לשורט באותם הנכסים, והמסחר בשורט נתפש כנגע רע לשווקים. באותה מידה, שבשווקים עולים בחוזקה יש להגביל את האשראי - זו תמונת ראי של השורט, פשוט כך.
בנקודה זו דעתי הפוכה מדעת הממשלה, השוקלת להעניק משכנתאות על 90% מערך הנכס הנדל"ני. לדעתי, יש לדרוש כי נכס שני ומעלה, שנרכש להשקעה, יגובה במלואו או ב-90% מערכו לפחות בהון עצמי. כך נעקר את המינוף והאשראי לנכסים אלו ונגזור מכך את בעיות המינוף והיציבות, הן למשקיעים הממונפים והן לגופים המעניקים את האשראי. אחרי שנוריד בצורה זו את תדלוק האשראי לנכסים אלו, איך ניתן בכל זאת לפתור את בעיית הנדל"ן הנמצאת כעת במקום הראשון בשיח הציבורי? והאם פתרון זה יכול לפעול גם בשאר הבעיות האקוטיות הנמצאות בפתחה של הממשלה כגון דירות למגורים לזוגות צעירים? תחרות הוגנת לבנקים בתחום אשראי לעסקים קטנים? תחרות בתחום כרטיסי האשראי ומתן אשראי לגופים פרטיים? הבטחת פנסיה מכובדת ותשואה נאותה להשקעות וחסכונות לטווח ארוך?
התשובות לכל הנושאים מתחילות בגופים המוסדיים ובתיקי הפנסיה שלנו. אלה מחפשים נואשות תשואה סבירה להשקעתם, ואשר באמתחתם מחירי הון נמוכים משמעותית מאלו המצויים בסקטור העסקי בו אנו רוצים לפתח תחרות - נושא זה הינו דיון בפני עצמו.
הערה טכנית לסיום, כאשר מעלים מס על משקיעים בדירה שניה ולא מורידים נטל מס במקום אחר, למשל על דירה ראשונה, הרי שבמקום רפורמה מבורכת בבסיס המס אנו מוצאים תירוץ להעלות מיסים הפוגעים דרמטית בצמיחה בת קיימא במשק.
***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
14.תנועת הכסףדוקאטיסט 18/12/2015 20:35הגב לתגובה זו3 0מסכים לכול מילה , תנועת ההון לדיור ברורה והגיונית לאור בועת הריבית של השנים האחרונות, ניסיונות לפיתרון מלאכותי דרך אגח שלא מאפשר גידור , תאונה בהתהוות.ככה זה כשמנסים לחבות אש עם דלק..סגור
-
13.זיואלי 18/12/2015 13:38הגב לתגובה זו0 3כמו פרופסור אתה מספר סיפורים גם האכלת את איביאי סיפורים עם הפעילות שלךסגור
-
אלי, אם אפשר בבקשהסוחר 19/12/2015 12:11הגב לתגובה זו2 0להשאיר את הכביסה שלכם אצלכם...תודה. תן לשמוע את פניני בשקט.סגור
-
12.בארה"ב עשו את אותו תרגיל - אז קראו לזה אח"ח מגובהמסתכל מלמעלה 17/12/2015 11:53הגב לתגובה זו0 0כאשר המחירים של הנדל"ן בארץ, עולים ללא פרופורציה, ואף אחד לא רוצה להוריד אותם - לא הממשלה לא הקבלנים - אז מצאו פתרון נוסף - למכור "דירות אשליה" בצורת אג"ח... כמובן שיהיה לזה צידוק - הנדל"ן כל הזמן עולה בארץ... ולכן למי שאין כסף לדירה ש"ישקיע" את כספו באג"ח - אולי יום אחד יוכל לקנות "אוהל"... זהירות הנוכלים ימכרו לכם כל אשליה - רק תיקנו ... כי הם חייבים את הכסף שלכם כמו חמצן (במיוחד את הכסף הגדול - מהפנסיה)סגור
-
אל תדאג הם ייבאו לכאן את כול הרעסמי 17/12/2015 13:37הגב לתגובה זו0 0הבלגן הגדול הבא יבוא בחסות הרגולטור שזה סוג של בועה בפני עצמה..סגור
- טען עוד
-
11.אם המוסדיים ייתנו הלוואותA 17/12/2015 09:20הגב לתגובה זו0 0אז במקום שאנחנו נקח הלואות ב 8אחוז והגמל יבצע הפקדות ב אפס אחוז. והבנקים ייקחו הפרש ריבית לא הגיוני. אז נפגש בשמחה באמצע...3 או 4 אחוז זה אחלה עסקה ל שני הצדדים. כי המרווח הולך לקופה. ככה גם במגורים ובמתן שכר דירה.סגור
-
10.90% משכנתא לזוגות עניים בגיבוי ממשלתיקליפ 16/12/2015 20:46הגב לתגובה זו1 0לאפשר לעניים להגיע לדירה בעודם בחיים........סגור
-
9.ריבית אפס היא החטא הגדול נראה איך יוצאים מזה!דן חסכן 16/12/2015 19:40הגב לתגובה זו1 1לא סתם ברח ברננקי ואפילו הודיע לאחרונה כי הוא לא האמין שהריבית תישאר אפס כ"כ הרבה זמן. חחחחחחסגור
-
8.תשובות אחרונות...זי"פ 16/12/2015 19:35הגב לתגובה זו0 07 - תודה, ראשית תמיד היו ויהיו הפתעות בשווקים אחרת המסחר לא היה רנדומלי וכה קשה לחיזוי (למרות שכאן לעתים נראה כי הוא מלאכותי משהו...) שנית ברור לך שאיני יכול לפרט כאן את דעתי הן לפי חוק הייעוץ והן לפי ההיגיון הבריא - למרות שכדי שיהיה ראלי -תמיד לפניו צריכה להיות "הפחדה טובה" ... , שלישית עוד לא נגמרה השנה (אפקט דצמבר/ינואר...) ולבסוף תמיד אפשר לטעון כי לפחות תלמד לא להקשיב לכל חזאי או כלכלן... ;) תודה לכל המגיבים.סגור
-
7.לזיוויכמן שי 16/12/2015 16:39הגב לתגובה זו3 0זיו היקר . שנים שאני נהנה ומשכיל מהחומר שאתה מעלה . אשמח מאוד אם תוכל (למרות שזה לא קשור לכתבה האחרונה) לתת את דעתך על הירידות האחרונות בשוק המעוף ובשוק העולמי בכלל. (אני מאמין שאתה הופתעת מהן נוכח הראיון שהיה איתך לפניי חודש וחצי ובו אמרת כי לדעתך נלך עד סופ השנה לשיאים חדשים. ) בתודה מראש .סגור
-
הוא הבטיח ראליאשכול 18/12/2015 13:12הגב לתגובה זו1 0אבל לא הבטיח לקיים.סגור
-
מצטרף לבקשה. (ל"ת)עמי 16/12/2015 17:32הגב לתגובה זו1 0סגור
-
6.תשובות...זי"פ 16/12/2015 15:31הגב לתגובה זו3 01- אפשר להוריד מסים על הבורסה גם ללא הכבדה נוספת על הנדל"ן, אגב גם לתקופה קצובה כניסוי... - אין מה להפסיד כאן... 2 - אתה צודק, זה נקרא נכסים קצובים במחסור... למרות שזה לא פופולרי.. 3- זה קל יותר פוליטית להעביר כך העלאות מסים במסווה של "רפורמה"... 4- הכוונה שייפתחו פרויקטים בהם גופי הפנסיה ייבנו להשכרה, וכן ינפיקו כרטיסי אשראי וכן ייתנו הלוואות - וכול התשואה הזו תגיע אלינו לפנסיה כיוון שיש שם כשל שוק והמחירים מאוד מאוד יקרים...בצורה זו נרוויח משני הצדדים גם כלווים וגם כבעלי הפנסיה... -5 - נכון ועל כך הצעקה האם מדד המחירים לצרכן מחושב נכון ואכן מודד את יוקר המחיה , אם הוא מודד שכירות ולא בעלות הרי צריך לתת לזוגות צעירים ריבוי דירות לשכירות ולא לבעלות ממש כפי שמודד המדד...סגור
-
5.איך מדד המחירים יורדהמודד הלאומי 16/12/2015 14:44הגב לתגובה זו1 0וכול עלות המחיה עולה? משהו כאן לא הגיוני. יחי הסטטיסטיקה. לא נורמלי.סגור
-
4.מה הכוונה בפתרון בגופי הפנסיה?אני רק שאלה! 16/12/2015 14:31הגב לתגובה זו0 0הפנסיה הרי היא שלנו! לא שלהם הם רק מנהלים אותהסגור
-
3.רפורמה במס? הצחקתיועץ מס 16/12/2015 14:19הגב לתגובה זו0 0תמיד מעלים במידי ואומרים שיורידו במקום אחר בעוד 5 שנים פרוש...ומה קורה בעוד 5 שנים? נכון אין תקציב ולכן דוחים...סגור
-
2.יש להגביל את המינוף ולאסור על אחזקה מעלנדלניסט 16/12/2015 14:04הגב לתגובה זו4 03 דירות. או מס 50 אחוז על דירה שלישית ומעלה...סגור
-
1.סתם סוחרסתם סוחר 16/12/2015 14:00הגב לתגובה זו3 0להוריד מיסים על הבורסה ולהעלות על הנדלן. ויפה שעה אחת קודםסגור
