בכירי האוצר מטעים את הציבור: מחיר למשתכן הוא לא המזור

הכלכלן הראשי במשרד האוצר התעקש לרמוז השבוע לרוכשי הדירות, שהשוק מראה סימני חולשה. על פי ניתוח הנתונים לחודש אוקטובר 2015, טען כי מחוסרי דירות רבים, המתאימים לקריטריונים של מכרזי מחיר למשתכן, העדיפו להמתין להגרלות, במיוחד באזורים בהם פורסמו מכרזים כאלה. כגיבוי ל"פרשנות המלומדת", טענו במשרד האוצר שבפרויקטים בהם נמכרות דירות בשוק החופשי, ירד אחוז הזוגות הצעירים המחפשים דירות מ-40% בממוצע ל-15% (העובדה שהדבר נבדק רק על פי שני פרויקטים כאלה, ברחובות וירושלים, דאגו  במשרד האוצר להצניע).

באופן זה, גורם משרד האוצר לעיוות של השוק במקום לייצר שקיפות. כנראה שהמטרה שלו  - לקדם ביתר שאת את תכנית מחיר למשתכן - מקדשת את האמצעים, גם כשמדובר בהטעיה גסה של הציבור. לא רק שבכירי האוצר "חוטאים" כשהם מספקים  לציבור הבטחות שווא שמכרזי מחיר למשתכן הם המזור לעליות המחירים בשוק הנדל"ן הישראלי, אלא גם "פושעים" כשהם גורמים לאותם זכאים לחשוב שממש בקרוב יוכלו לקנות דירה במסגרת התכנית.

אבל, העובדה שכרגע יצאו לשוק מספר בודד של מכרזי מחיר למשתכן, עדיין לא אומרת שבעוד חודש תהיינה הדירות על המדף. תהליך המכרז, פתיחה וסגירה של הגרלות וקידום מכרזי מחיר למשתכן נוספים,  לוקחים הרבה מאוד זמן. בינתיים, מה יעלה בגורל הרוכשים הפוטנציאלים מקרב הזכאים שחיכו? חלקם יחזרו אל השוק "הרגיל", לאחר שלא זכו בהגרלה בה התמודדו מול מאות ואלפי נרשמים כמותם על עשרות בודדות של דירות ושוב יגלו שהמחירים עלו.

• "מבצעי 20/80 זה דה פקטו ירידה ריאלית של 7%״
• דירות יד שנייה מאבדות גובה – הקונים הולכים למבצעי קבלנים; האם יש הזדמנות לרוכשים?

פקידי האוצר והשיכון, אינם  לומדים מטעויות העבר ולא נגמלו עדיין מהצורך בפיזור סיסמאות ללא כיסוי, כאלה שרק פוגעות בציבור. במשך 9 חודשים מהיום בו הכריז שר האוצר הקודם, יאיר לפיד, על תכנית מע"מ אפס במארס 2014, ועד שפוטר מהממשלה בחודש דצמבר. הוא "הפציץ" את הזוגות הצעירים, חדשות לבקרים, ובכל הזדמנות שניתנה לו, בהבטחות שמחירי הדירות ירדו ושהתכנית תצא לפועל. במשך התקופה הזו הוא התעקש לומר לצעירים להמתין והם הקשיבו לו ושילמו על זה ביוקר.

על פי רשות המסים בתשעת החודשים שקדמו להכרזת תכנית מע"מ אפס, כלומר מאפריל 2013, עלו מחירי הדירות בשיעור ריאלי של כ-4.2%. בתשעת החודשים שלאחר מכן, מאז הכרזת לפיד ועד לפיטוריו עלו מחירי הדירות בשיעור ריאלי של 4.9%. כלומר, למרות המתנת הזוגות הצעירים על הגדר לתכנית מע"מ אפס, קצב עליית המחירים אף גדל ב-0.7%. כאשר חזרו הזוגות הצעירים מאוכזבים אל השוק, הם גילו שאף אחד לא חיכה, בטח לא הקבלנים שהמשיכו למכור דירות והעלו מחירים. כעת, הסכום שהיה בידיהם 9 חודשים לפני כן, כבר לא מספיק לרכוש את הדירה שהסכימו להתפשר עליה לפני הבטחותיו של לפיד.

כבר היום אפשר לראות, בניגוד להכרזותיו של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שהשוק מגיב למחיר למשתכן באותה צורה וכלל לא פונה לכיוון האטה. על פי מדד מחירי הדירות של מכון המחקר גזית גלוב שפורסם אתמול, מחירי הדירות בישראל עלו ברבעון השלישי של השנה הנוכחית בשיעור של 2.1% - מדובר בקצב גידול שנתי של 8.5% במחירי הדירות. במכון התייחסו לנתון זה כשאמרו ש"השוק חוזר למגמת עלייה מהירה".

עוד תכניות

מצד שני אי אפשר להתעלם משינוי, וגם היזמים חייבים להפנים שבסופו של דבר השינוי  עשוי לבוא בעתיד ובמידה והמוצרים של תכנית מחיר למשתכן אכן יהוו כמות אינטגרלית מהשוק. אין שום דבר פסול בשוק מגוון, תחרותי. ההפך הוא הנכון. השוק נפתח לקהלים חדשים, ולמעשה יכול להפוך אותו לאטרקטיבי יותר. יכול להיות שהשינוי יתבטא במינוני הרוכשים, אך על זה בדיוק מדבר ״מחיר למשתכן״ - זוגות צעירים שעד היום לא יכלו לרכוש דירה וגרו בשכירות או אצל ההורים יכנסו כשחקנים חדשים לשוק, אך לא ינגסו בפלח המוצרים הקיים היום ובמלאי בצורה ישירה.

• טראמפ שואג מי לא יירא - מהן ההשלכות על ישראל והאזור?
• לקראת פברואר קודר? מה מראים ארבעת היסודות של השווקים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לסיכומו של עניין, עצתי לענף הנדל"ן היא לקבל את השינוי בידיים פתוחות, ולמשרד האוצר לספק תוצאות במקום לייצר כותרות. יש להגדיר יחד, מחדש, את המוצרים, להשקיע מחשבה בתכנונם ובדרך מקורית וחדשה שיש לפנות אל הקהל, מתוך ההבנה שבקרוב תהיה לכל קטגוריה מספיק רוכשים.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.