זו הדרך היחידה לפתרון בעיית השכירויות, שגם תוריד את מחירי הנדל"ן

על פי רוב אינני כותב על נושא השכירות. אולם הפעם בחרתי לעשות כן במטרה מאוד ברורה - הדגשת הקשר בין הבעיות הקיימות בשוק השכירות בארץ לבעיית מחירי הדירות המאמירים כל העת. ההקשר בין בעיית שוק השכירות לעליית מחירי הדיור הוא פשוט וניתן לתמצת אותו  לכדי למשפט אחד - ככל ששוק השכירות יהיה מוסדר ויציב יותר - כך יהווה אלטרנטיבה ראויה לרכישת דירה בעבור הציבור. בעקבות זאת, הביקוש לרכישת דירות יצטמצם, ובהתאם מחירי הדירות ירדו.

בהמשך לכך ניתן לשער כי פתרון הבעיות הפוקדות את שוק השכירות יסייעו בהורדת מחירי הדיור, או לפחות במיתון עלייתם. שוק השכירות בארץ מכיל מספר בעיות מרכזיות, אשר ביניהן נמנות בעיית רגולציה (אסדרה) שפועל יוצא שלה הוא פגיעה במידת היציבות של השוק וחוסר וודאות אצל השוכרים. מחסור בחקיקה משפיע על כך שלא יתפתחו הסכמי שכירות לטווח ארוך וההבנה הציבורית לפיה רק על ידי רכישת דירה נוכל להשיג וודאות ולא יוכלו לקחת לנו את הבית.

בעיה נוספת המאפיינת את שוק השכירות בארץ היא בעיית ההיצע. במקומות רבים בארץ קיים מחסור בדירות המיועדות לשכירות. המחסור הזה גורם לעליית מחירי השכירות בערים ומביא למצב של חוסר יציבות בשוק. לדעתי ישנו מתווה פתרון אפשרי לבעיית ההיצע בשוק השכירות, ומקורו בשיפור התכנון העירוני, או ליתר דיוק הכללת אזורים המיועדים לצורך שכירות כחלק מהתב"ע (תכנית בינוי עיר).

ראשית חשוב לציין כי התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה שנקבעה בשנת 2014 מגדירה את האפשרות, לפיה חלק מסוים בפרויקט או מבנה יכלול חלקים אשר ייעודם הוא השכרה. הבעיה בכך טמונה שחובה זו לא חלה על תב"ע, אך כן חלה על פרויקטים ספציפיים בהם הוחלט בצורה וולונטרית על ידי הרשות המקומית. על מנת לשפר את בעיית ההיצע בשוק השכירות יש לשקול לקבוע בחוק באופן קשיח את החובה לכלול בתוך כל תב"ע אזורים המוקצים לטובת מגורים בשכירות, אך ישנם מספר נושאים אותם צריך להסדיר במקביל להחלת צעד זה על מנת שיהיה ישים וריאלי.

תחילה יש לגבש מסמך מדיניות עירוני - על כל רשות מקומית להכין מסמך מדיניות הקובע את הצורך המקומי של אותה הרשות בשכירות. טבעי שרשויות מקומיות שונות יזדקקו לכמות שונה של שטחים המיועדים לשכירות מתוקף המשתנים הרבים שמפיעים על צורך זה, דוגמת חוסן כלכלי של תושבי הרשות, המצאות מוסדות אקדמיים ועוד.

כתיבת מסמך מדיניות לכל רשות מקומית שישמש אותה בתיאום הציפיות ובהגמשת החוקים בעבודה מול הרשויות המחוזיות. לאחר מכן יש להגדיל את מידת הגמישות בתכניות הרשות המקומית מול הועדות המחוזיות. כאמור, על מנת להגדיל את הכדאיות הכלכלית של היזמים יש צורך לעשות שינויים אשר יביאו להגדלת התשואות שלהם, דוגמת הגדלת זכויות הבנייה.

החסמים העיקריים בהם נתקלות רשויות מקומיות במקרים מסוג זה מקורם בחוסר גמישות מצד הוועדות המקומיות ובחוק עצמו. על מנת לאפשר גמישות בהחלטות הוועדות המחוזיות, שלא יכבלו את ידי הרשויות המקומיות, יש לקיים מנגנוני פיקוח על הרשויות המקומיות כדי לשמור על טוהר המידות של השינויים שהן מעוניינות לעשות - כך נמנע מצב בו הרשות המקומית עושה שינויים בתב"ע ומטיבה עם יזמים מסיבות שאינן כשרות. דבר נוסף חיוני לצורך העניין הוא יצירת מנגנוני פיקוח על הרשויות המקומיות, אשר יתנו אסמכתא לוועדות המחוזיות על טוהר המידות באשר לשינויים אותן הרשות המקומית מעוניינת ליזום.

לבסוף כל התהליכים הללו יביאו ליצירת כדאיות כלכלית עבור היזמים. ניתן לשער כי החסם המרכזי ביותר ליישום הגדרת שטחים המיועדים לשכירות בתב"ע הוא יצירת כדאיות כלכלית עבור היזמים. נכון להיום, התשואה המתקבלת ליזמים ממבנים המיועדים לשכירות איננה גבוהה ואיננה יכולה להתחרות בתשואה של נדל"ן מניב או מסחרי. עובדה זו מביאה לכך שהרשויות המקומיות חוששות "לכבול את ידיהן" ביצירת תב"ע בה ישנם שטחים המיועדים לשכירות, ואף יזם לא יתעניין בהם מחמת חוסר כדאיות כלכלית. הפתרון לסוגיה זו נעוץ ביצירת תמריצים וכדאיות כלכלית. הדרך לעשות כן היא על ידי הגדלת התשואות של מי שיזמו את  הבנייה - ואת זה ניתן לעשות על ידי הגדלת זכויות הבנייה אשר תגדיל את הפריון שלהם מכל פרויקט.

לסיכום, הדבר המרכזי אליו אנו שואפים בשביל לקיים את הפתרון הוא יצירת אמון בין הרשויות המקומיות לבין הוועדות המחוזיות. ראשיתו של אמון זה במסמך המדיניות העירוני וסיומו בפיקוח על השינויים אותם מבקשת לעשות הרשות המקומית. האמון יאפשר את הגמישות מול החוק בהחלטות הוועדות המחוזיות, מה שיאפשר לקיים שינויים בתב"ע ולהיטיב עם היזמים. בהמשך לכך תגדל הכדאיות הכלכלית עבור היזמים והיצע הדיור להשכרה בערים יגדל.