קריסת שוקי ההון תחזיר את הרוכשים והמשקיעים לשוק הדיור

הירידות החדות שנרשמות בחודשים האחרונים בשווקים, מצטיירות כמשבר מתמשך. בדומה למשבר 2008, שניצניו החלו עוד בקיץ 2007, גם למהומה הנוכחית בשווקים קדמה בהלה לא קטנה בבורסות בסין עוד באוגוסט 2015. הסובלים העיקריים מהמציאות הפיננסית אליה נקלעה הכלכלה העולמית, הם הזוגות הצעירים בישראל, שחלום הדירה שלהם הולך ומתרחק. הקשר אולי נשמע קצת מוזר ותלוש, אבל בין המשברים הפיננסים ליכולת לרכוש דירה בישראל, מתבר שהוא הדוק ושזור יחד.

כזכור, המשברים הפיננסים בעשור האחרון הביאו את בנק ישראל להוריד את הריבית לרמה אפסית, וגם כשזו עלתה בשנת 2010 ונראה כי המגמה עומדת להשתנות, הגיע משבר החובות באירופה שטרף את הקלפים והביא בין היתר לירידת קצב הצמיחה בישראל.

נכון, מלבד אי-היכולת לרכוש דירה, המצב הפיננסי האישי של הזוג הישראלי הממוצע השתפר, שיעור האבטלה בישראל דווקא ירד והשכר הממוצע הריאלי עלה, בעיקר בשנתיים האחרונות בהן נרשמה אינפלציה שלילית. אבל בעוד השכר עולה, היכולת לרכוש דירה הולכת ומתרחקת מיום ליום, ומשתקפת במדד מצב רוכשי הדירות. גם אם השכר הריאלי עלה, מספר המשכורות לרכישת דירה בישראל ממשיך גם הוא לעלות בהתמדה. על פי נתוני משרד השיכון, מחירי דירות יד שנייה בישראל עלו בשנת 2015 ב-6.4% ומחירי הדיור עלו ב-5.4%.

אם מביטים בנתונים יותר לעומק, הממוצע לא משקף את המצב האמיתי מאחר ומצבו של רוכש דירה בפריפריה הורע משמעותית לעומת עמיתו באזור המרכז. מחירי הדיור למשל באזור הדרום זינקו ב-10%, ובמיוחד בערים כמו באר שבע. גם בצפון המצב לא היה שונה ונרשמה בו עלייה של 8.3%. חלק מהפערים בין המרכז לפריפריה אפשר לתלות בהחלטת הממשלה להעלות את מס הרכישה ולהסיט את המשקיעים לרכוש דירות זולות, עליהן סכום מס הרכישה המשולם לא גבוה, גם אם שיעורו נותר זהה.

כעת, עם התדרדרות מצב הכלכלה העולמית ואי-הוודאות, בנקים מרכזיים ברחבי העולם החלו לנקוט צעדים דרסיים כמו למשל, הבנק המרכזי ביפן הוריד את הריבית לשלילית ואם המצב יוסיף להתדרדר נראה שבנקים נוספים ברחבי העולם יילכו בעקבותיו. כמובן, שהפדרל ריזרב האמריקני עלול להחליט שלא להמשיך לעלות את הריבית לעת עתה.

במעבר חד לישראל, באחרונה פורסם ששר האוצר משה כחלון לחץ על קרנית פלוג, נגידת בנק ישראל, להעלות את הריבית במשק כחלק מצעדיו לבלום את העלייה החדה במחירי הדיור. בנק ישראל כמובן שהוא גוף עצמאי ובלתי תלוי במשרד האוצר, התנגד לכך בתוקף מחשש לפגיעה במשק. כעת, עם התדרדרות המצב הכלכלי בעולם, אין ספק שהעלאת ריבית מתרחקת, ובקרוב מאוד יתחילו דיבורים ודיונים על צורך בעידוד המשק בכלים נוספים. לכך תהיה בוודאי השפעה על ריבית המשכנתאות וייתכן שגם על ריבית בנק ישראל. רק לפני שנה דובר מספר פעמים על האפשרות לריבית שלילית - ובימים בהם בנקים מרכזיים נוספים ברחבי העולם נוקטים במהלך, כמו יפן, גוברים הסיכויים שגם בנק ישראל יצטרף.

יהיו שיגידו כי היצע הדירות גדל, מספר הדירות המוזלות הולך ועולה והמגמה עומדת להשתנות, אך ספק מאוד אם זה יקרה השנה. למרות כמה אלפי דירות שימכרו השנה במסגרת מחיר למשתכן, לא נראה כי היצע הדירות שייכנסו לשוק במהלך השנתיים הקרובות יהיה משמעותי בצורה כזאת שיוריד את מחירי הדירות. להפך, בעקבות העובדה שכל המכרזים החדשים הם בשיטת מחיר למשתכן, בתוך כשנתיים ייאזל מלאי הדירות במסגרת המכרזים הרגילים ובסופו מחירי הדירות עלולים לעלות שוב.

הבעיה שבעקבות מצב הבורסות, יותר ויותר אנשים פודים את קרנות הנאמנות ושאר אמצעי החיסכון, ומחליטים לישון בשקט - ואת זה לעשות באמצעות השקעה בנדל"ן. משרד האוצר החליט על העלאת מס הרכישה במטרה להילחם במשקיעים בשוק הנדל"ן, אבל אותם משקיעים שחוששים לאבד את השקעותיהם בבורסות מתחילים לנהור כבר בימים אלה אל שוק הנדל"ן וחוזרים לרכוש דירות.

בשנת 2008, כשפרץ המשבר הפיננסי החל גל עלייה במחירי הדירות שנמשך עד היום, וזוכה לעידוד של ריבית נמוכה מאוד והיעדר אלטרנטיבות השקעה. כמובן שבאותה העת המחסור החמור בדירות שנמצאות בבנייה פעילה לא הועיל. כיום המצב לא שונה בהרבה, למרות מאמצי הממשלה, מספר התחלות הבנייה לא עלה דרמטית בשנת 2015. ב-2016, החשש ממשבר פיננסי משמעותי הולך ועולה. קברניטי המשק שהבטיחו לציבור הרחב כי יורידו את מחירי הדיור עד תחילת 2017 מתמודדים שוב עם סיטואציה לא פשוטה - הביקושים לדיור שוב גדלים מאוד ועל כך אין להם כל שליטה. ככל שיחריף המשבר, שיעורי הריבית בעולם ובמיוחד בישראל יוסיפו לרדת ואיתם הריבית על המשכנתאות, הציבור ששוב לא מוצא את שוק ההון כאלטרנטיבת השקעה ימשיך לקנות דירות והמצב הזה עלול שוב להוביל לעליית מחירים.

למרבה הצער, היחידה שתרוויח מכל המצב היא שוב המדינה שהעלתה את מס הרכישה על דירות להשקעה, וכעת תספוג שוב את הכספים הרבים שיזרמו בשנה הקרובה אל שוק הנדל"ן בישראל.