90% משכנתא, בעצם למה לא?

יש דברים שאנחנו יודעים שנשלם עליהם כל החיים, חשמל, דלק, מים, מיסים ועוד. במצטבר, אנחנו משלמים על כל אלה נתח משמעותי מההכנסות שלנו ובנינו, לא ממש עושים מזה עניין. משום מה, בכל העולם הוצאה על דיור נחשבת גם היא להוצאה שנמשכת לאורך כל החיים. כמעט חצי מתושבי העולם המפותח מתגוררים בשכירות כל חייהם הבוגרים, ואלה שרכשו דירה ישלמו משכנתאות ארוכות כי יותר נוח לפרוס את התשלום לתקופה ארוכה, ולא בגלל מחיר הדירה - ככה זה בעולם.

בימים אלה שב ועולה הדיון בהגדלת המימון במשכנתא ל-90%, כאשר שתי ההתנגדויות העיקריות למהלך היא רמת הסיכון של משק הבית, והשאלה האם מהלך כזה יגביר את הביקושים. כהרגלי, אני רוצה להעמיד בספק את שני הטיעונים האלה.

הבנקים, רואים במשק הבית הישראלי הממוצע סיכון אותו יש לחשב, למגר ולנהל, ומכאן נגזרו חוקי המשכנתא - לא יותר מ-75% מימון ולא יותר מ-30 שנה. למה? כי החוקים והנורמות שמנהלים את שוק המשכנתאות נקבעו לפני שנים רבות ומאז נמצאים במגמת החמרה. התוצאה של ניהול הסיכונים השמרני של הבנקים גורמת להדרה של עשרות אלפי משפחות צעירות, שלא מצליחות להגיע לסף הנמוך של המימון העצמי לרכישת דירה. לצדן של משפחות אלה, קיים עוד מספר לא מבוטל של משפחות שלוקח על עצמו סיכון מהותי באמצעות הלוואות להשלמת משכנתא, חלקן "זוכות" להלוואות מהבנק בו הן מתכננות לקחת את המשכנתא, תוך תשלומי ריבית שיכולים להביא לקריסה כלכלית. חלק אחר לוקח את הכסף במסגרות אחרות, שם תנאי ההלוואה והריביות קשים עוד יותר.

ומה קורה בפועל מסביבנו?
תוחלת החיים עלתה, מודל ההשתכרות השתנה ורבים מהצעירים בישראל מבינים שעדיף להם להיכנס לשוק כרוכשי דירות מוקדם ככל האפשר, בין אם בדירות יד שניה, בפרויקטים ייעודיים לצעירים ולסטודנטים או במסגרת מכרזי דיור למשתכן. שילוב שני הנתונים קורא לשינוי תפישתי בשוק המשכנתאות - שינוי שיאפשר לקבל משכנתא בסכומי מימון גבוהים ולתקופות החזר ממושכות יותר.

לדוגמא, זוג צעיר בגיל 27 יתבקש לעבוד עוד 40 שנה לפני היציאה לפנסיה. מדוע שתוחלת החיים של הפנסיה לא תוצמד לשנות ההשתכרות ותקטין את הנטל החודשי. יתר על כן, נתון מפתיע, שמרבית הישראלים מחסלים את המשכנתא בטווח של 5-10 שנים לפני תום תקופת ההלוואה.

עוד התנגדות מקובלת  למשכנתאות במימון של 90%, שאותן משכנתאות יצרו ביקושים שהשוק לא יעמוד בהם ויעלו את המחירים. יש לי חדשות בשבילכם, השוק כבר היום לא עומד בביקושים. למה? לא בגלל המשכנתאות, אלא בגלל הבירוקרטיה המשתקת בענף הנדל"ן. יתר על כן, הביקושים בקרב זוגות צעירים קיימים כך או כך. כל זוג צעיר בישראל רוצה דירה משלו. למה? כי הוא מניח שהמתכונת הנוכחית של מגורים בשכירות היא בלתי יציבה ובלתי צפויה, הרבה יותר ממשכנתא לכל החיים.

חשוב לזכור כי ביקושי הנדל"ן בישראל לא נובעים בהכרח רק משיקולים פיננסים, שמקבלים חשיבות יתרה ולא בצדק. למעשה, כשמסתכלים על ביקושי נדל"ן בישראל מתעלמים משיקולים כבדי משקל כמו שיקולים פסיכולוגים או חברתיים, שמכריעים ברוב המקרים את הכף.

אני סומך על מערכת החיתום הבנקאית שתדע לאשר כל בקשה באופן פרטני בהתאם ליכולות הפיננסיות של המבקש, ויותר מכך על המשפחות הצעירות שרוצות להתחיל את החיים שלהם ולעלות על דרך המלך. 

לסיכום, הצעת האוצר היא התחלה טובה, אבל רק התחלה. הגיע הזמן לשנות את הפרדיגמות בכל הנוגע למשכנתא הישראלית, לביקושים בשוק הנדל"ן לפסיכולוגיה של רוכשי הדירות בישראל. 

נכון להיום, 75% מימון מהווה חסם בפני כניסת זוגות צעירים לבית משלהם. הוא לא משפיע על הביקושים אלא רק מקשה עליהם. סביר להניח שהגדלת אחוזי המימון תסייע להביא לצמצום הפערים החברתיים ותאפשר לשכבות אוכלוסייה שונות לרכוש דירה בהישג יד.